AMSTERDAM -  Makelaar DTZ heeft in haar recente jaarbericht aangegeven dat er circa EUR 5 miljard moet worden afgeboekt op commercieel vastgoed. Dit is vanwege de in hun ogen structurele mismatch tussen vraag en aanbod in de kantorenmarkt. Van de 47 miljoen vierkante meter beschikbare kantoorruimte staat circa 14% leeg. Daarnaast verwacht het bedrijf dat de bijna 40 miljoen vierkante meter die momenteel in gebruik is, afneemt naar 37 miljoen in 2030. Dit is uitgebreid belicht in de media. Maar er is uitgegaan van één kantorenmarkt. En dat klopt niet.
 

Een snelle schatting leert dat de totale waarde van de kantorenvoorraad in Nederland tenminste EUR 70 miljard bedraagt. Gerelateerd hieraan zou dus sprake zijn van een waardeverlies van circa 7%. Deze herwaardering zal de komende jaren plaatsvinden. Alleen wordt dit niet gelijkmatig over de markt verdeeld. Er is in mijn ogen namelijk een driedeling. Allereerst zien we de echte top van de markt. Locaties die goed met openbaar vervoer en auto’s ontsloten zijn doen het nog steeds goed in de verhuur. Ook de beleggers hebben hierin grote interesse vanwege de lage rente en de inflatie.

Met name Duitse beleggers kopen weer volop in dit segment. Vooral langverhuurde gebouwen met een grote solide huurder zijn zeer in trek. DTZ registreert dat de Duitsers inmiddels al weer rendementen accepteren van beneden 6%. Deze transacties vinden daarmee op het niveau plaats van voor de kredietcrisis en hebben er toe bijgedragen dat het algemene vertrouwen onder vastgoedbeleggers in de markt in 2010 is gestegen.

De top van de markt is slechts een klein deel van de totale markt. De markt buiten de toplocaties kenmerkt zich door een scherper wordende tweedeling. Aan de onderkant ontstaat een groeiend deel zeer moeilijk verhuurbare kantoren, die vaak al lang leeg staan. DTZ verwacht dat eind 2011 meer dan 3 miljoen vierkante meter langer dan 3 jaar te huur zal staan. Gecombineerd met de voorspelling dat de vraag naar kantoren de komende jaren verder zal afnemen, zal deze structurele leegstand zeer waarschijnlijk nog fors toenemen. Het is juist voor deze categorie dat nu ook DTZ vraagt om regie van de overheid. Om verdere problemen te voorkomen is het noodzakelijk dat een snelle transformatie van deze kantoren naar andere functies mogelijk wordt.

Het is echter twijfelachtig of alle politici zich de ernst van de situatie realiseren getuige het besluit van het college van Leidschendam-Voorburg (de gemeente met de hoogste leegstand van Nederland met 27%) om een nieuw gemeentehuis te laten bouwen, terwijl er geschikte en goedkopere alternatieven zijn binnen eigen gemeente. Veel geschreeuw maar weinig wol bij de lokale overheid dus.

Interessant lijkt de middenmarkt. Hier neemt de verhuuractiviteit toe. Actieve eigenaren zijn in staat hun leegstandspercentage terug te brengen. Desondanks lijkt dit segment van de kantorenmarkt uit de gratie bij beleggers. Met als (onterecht) gevolg dat gebouwen worden afgewaardeerd. Als de prognose van DTZ uitkomt en de rendementen in de top van de markt niet verder zullen dalen en prijzen dus zullen stabiliseren, zullen beleggers op termijn weer naar de middenmarkt kijken. Vooral vanwege de grote rendementsverschillen met de top van de markt.

Fusiefondsen VastNed Offices en Nieuwe Steen zitten met name in dit segment. Wanneer zij voldoende openheid geven over hun probleemgebouwen en de oplossingen daarvoor, bieden deze fondsen interessante kansen om hierop in te spelen, zeker nu zelfs Trichet erkent dat inflatie terug is van weggeweest.

Huib Boissevain is directeur/oprichter van Annexum .

Huib Boissevain
huib.boissevain@annexum.nl