Woningen door transformatie daalt

Transformatie kantoren of winkelpanden naar huurwoningen

Het aantal woningen ontstaan uit transformatie van bestaand vastgoed daalde in 2021. En de cijfers liggen ver onder de ambitie van de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Hugo de Jonge. Wat is er aan de hand? Raakt het aantal kantoorpanden geschikt voor transformatie op? Of gaat de winkeltransformatie niet zoals verwacht?

Daling transformatiewoningen lijkt structureel

In 2021 zijn 9,5 duizend woningen aan de woningvoorraad toegevoegd door transformatie van bestaand vastgoed. Dit blijkt uit de recente cijfers van het CBS. Dit zijn ongeveer 700 woningen minder dan in 2020.

De aantallen dalen al enkele jaren. Volgens Stadszaken verwachten experts dat de daling van het aantal transformatiewoningen structureel is. Dit zijn de cijfers van de afgelopen jaren:

  • 2018: 13 duizend transformatiewoningen;
  • 2019: 12,5 duizend transformatiewoningen;
  • 2020: 10,2 duizend transformatiewoningen;
  • 2021: 9,5 duizend transformatiewoningen.

De cijfers voor de eerste helft van 2022 duiden op een verdere daling. In de eerste zes maanden van dit jaar zijn ongeveer 4,5 duizend woningen ontstaan uit transformaties, blijkt uit een eerste voorlopige schatting.

De lat van minister Hugo de Jonge ligt (te) hoog

De 9,5 duizend transformatiewoningen vormen 10 procent van de groei van de woningvoorraad. Nieuwbouw is de belangrijkste vorm van toevoeging van nieuwe woningen. In 2021 zijn er ruim 71 duizend nieuwbouwwoningen gebouwd.

Maar deze 9,5 duizend woningen zijn niet genoeg voor minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Hugo de Jonge. Zijn doelstelling is 15 duizend transformatiewoningen per jaar. Hij hoopt daarmee het woningtekort terug te dringen. Maar deze lat lijkt vooralsnog te hoog. Gemiddeld kwamen er van 2015 tot 2021 per jaar 10,8 duizend transformatiewoningen bij.

Amsterdam helpt de minister het meest om zijn aantallen te halen. De hoofdstad zorgde voor 12 procent (1155 woningen) van alle transformatiewoningen. Daarna volgen Groningen, Rotterdam en Den Haag met 480, 405 en 375 woningtransformaties.

Gemeenten scoren hoog met één groot project

Van de toegevoegde woningen in Amsterdam is 12 procent ontstaan uit transformatie. Dit ligt boven het landelijke gemiddelde van 10 procent. Maar er zijn gemeenten die flink hoger scoren. Dit bericht Schiedam24.

In Schiedam was vorig jaar bijna 59 procent van de nieuwe woningen een omgebouwde winkel of kantoor. In totaal werden er in de stad 290 woningen toegevoegd door het transformeren van bestaand vastgoed. Het merendeel hiervan, 219 woningen, bevindt zich in het voormalige kantoor van de milieudienst Rijnmond (DCRM-gebouw).

Na Schiedam volgen andere ‘onverwachte’ gemeenten in het rijtje met veel van dergelijke transformaties: Sluis (58,8 procent), Vaals (51,3%) en Nieuwegein (46,4%).

Kantoren weer groter aandeel in transformaties

De transformatie van kantoren naar woningen daalde in 2020 naar 35 procent. In 2019 was dit 46 procent. In absolute aantallen ging het toen om 3,6 duizend (2020) en 5,7 duizend (2019) woningen.

Dit beeld is in 2021 gekeerd. Het aandeel woningtransformaties in voormalig kantoorpanden steeg afgelopen jaar weer, tot bijna 43 procent. Dat komt neer op zo’n 4,1 duizend woningen.

Ook het aantal transformatiewoningen uit winkels steeg in 2021. Het herbestemmen van winkels leverde bijna 15% van de transformatiewoningen op. Dit zijn 1400 woningen. In 2020 waren dit er 1265, ongeveer 12%.

Vooral het aantal transformatiewoningen in panden met eerder een maatschappelijke functie, zoals gezondheidszorg, onderwijs en sport daalde sterk. In 2020 zorgden deze panden voor 22,1% van de transformatiewoningen. Afgelopen jaar was dit nog maar 14,2%. In aantallen is dat een afname van 910 transformatiewoningen.

Meer weten over de woningmarkt en beleggen in woningen?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninwoningen

Een ander beeld dan verwacht?

Voor de daling van het aantal transformatiewoningen uit kantoren in 2020 noemen experts verschillende redenen. Deze staan op een rij in het Annexum artikel van december 2021:

  • Fluctuaties door oplevering van grote bouwprojecten.
  • Opraken van geschikte kantoorpanden; alleen de moeilijkere transformaties blijven over.
  • Ten opzichte van nieuwbouw is transformatie van kantoren duur en ingewikkeld.
  • Procedures voor transformatie zijn traag.

De daling van het aantal transformatiewoningen uit kantoren zette niet door in 2021. Toch kan de mindere beschikbaarheid van kantoorpanden nog steeds een rol spelen. In 2021 werden er namelijk niet meer kantoorpanden getransformeerd, dit aantal daalde met 7%. Maar per kantoorpand kwamen er gemiddeld meer woningen bij dan in 2020.

Door de daling van het aantal kantoortransformaties was het volgens Vastgoedmarkt logisch dat beleggers meer en meer kansen zien in de transformatie van winkels. Dit komt voorzichtig tot uiting in de cijfers van 2021. Afgelopen jaar werden er 135 meer woningen gerealiseerd uit winkels dan in 2020.

Over de reden voor de daling van het aantal transformatiewoningen uit maatschappelijk vastgoed laten de deskundigen zich niet uit.

Een woning is een woning

Het aantal transformatiewoningen daalt al enkele jaren. Uit de cijfers blijkt niet duidelijk of dit komt door het aantal beschikbare panden voor transformatie.

Het is ook aannemelijk dat de transformatiewoningen te maken hebben met andere vertragende factoren. En dat zij dan ook niet anders zijn dan nieuwbouw- en flexwoningen. Ingewikkelde regelgeving en trage procedures lijken de gemene deler voor alle soorten nieuwe woningen. Misschien is minder in plaats van meer verschil maken in stimuleringsmaatregelen, regelgeving en procedures een idee. Tenslotte telt elke woning.


Gerelateerde artikelen