Financieel hefboomeffect of “financial leverage effect”

 

Beleggen met geleend geld waarbij de opbrengst van de beleggingen hoger is dan de financieringsrente leidt tot een hoger rendement voor de beleggers. Echter,
het risicoprofiel van deze beleggingen wordt ook verhoogt doordat er ook vreemd vermogen wordt aangetrokken.

 

Voorbeeld:

Stel een belegging van EUR 100.000 in een vastgoedbelegging voor. De belegging is voor 50,0% gefinancierd met vreemd vermogen. Neem verder aan dat het rentepercentage op het vreemd vermogen (financieringsrente) 5,0% per jaar is en dat de rentabiliteit (voor aftrek van de over het vreemd vermogen betaalde rente) als percentage van de totale belegging 7,5% is (EUR 7.500,-). Gemakshalve verwaarlozen we hier de belastingen.

 

 

 

 

 

 

 

	Waarde	Eigen vermogen	Vreemd vermogen	Rente   5%	Vreemd vermogen/ Totaal vermogen	Rendement minus rente	Waarde verandering	Rendement	Rentabiliteit eigen vermogen
Scenario	vastgoed
1	0,0%	50.000	50.000	2.500	50,0%	5.000	0	5.000	10,0%
2	-1,0%	50.000	50.000	2.500	50,0%	5.000	-1.000	4.000	8,0%
3	1,0%	50.000	50.000	2.500	50,0%	5.000	1.000	6.000	12,0%

 

• Scenario 1 waarde vastgoed constant:

Uit bovenstaande tabel blijkt dat in scenario 1 de rentabiliteit 10,0% van het eigen vermogen bedraagt. Dit hefboomeffect ontstaat doordat het rendement van het aangetrokken vreemd vermogen hoger is dan de aan derden betaalde rente (5,0%)

• Scenario 2/3 daling/stijging waarde vastgoed met 1,0%:

Indien de waarde van het vastgoed met 1,0% daalt/stijgt blijkt uit bovenstaande tabel dat de rentabiliteit van het eigen vermogen met 2,0% daalt/stijgt. Hoe groter het aandeel van vreemd vermogen, hoe groter de hefboom en eventuele afwijking van het verwachte rendement bij een waarde stijging of daling.

Enerzijds verhogen schulden het risico, anderzijds kunnen de beleggers een hoger rendement halen.