Vakantiewoningen: een sector in opkomst of alleen in beweging?
Als het om vastgoed gaat, komen woningen, winkels en kantoren vaak als eerste in beeld. Dit gevolgd door hotels, logistiek vastgoed en zorgvastgoed. Vakantiewoningen worden niet vaak als een aparte vastgoedsector gezien en worden dus ook veel minder geanalyseerd. Het Financieel Dagblad (FD) brengt hier, samen met het Kadaster, verandering in. Zij stelden het dossier ‘Vakantievastgoed’ op, waarin de belangrijkste feiten en cijfers over beleggen in vakantiewoningen op een rij staan. Gevolgd door een voorzichtige blik op de toekomst van deze beleggingsmarkt.
Groei vakantiewoningenmarkt door corona
Particuliere beleggers zijn sinds de corona-uitbraak massaal in vakantiewoningen en recreatief vastgoed gestapt. Tijdens de pandemie verdubbelden de investeringen van particulieren in vakantiehuisjes bijna. Enkele cijfers uit het FD-dossier:
- De afgelopen twee jaar investeerden particuliere en professionele beleggers € 1,6 miljard in vakantiewoningen en grond met een recreatief doel.
- Het aantal transacties op vakantieparken steeg tijdens de pandemie naar ruim 10.000 per jaar. In het afgelopen decennium schommelde dit tussen 4000 en 8000 transacties.
- De gemiddelde verkoopprijs tijdens de pandemie (2021) was € 182.000. In 2017 was deze nog € 145.000.
Tijdens de coronapandemie is vakantie in eigen land weer populair geworden. Dit is de belangrijkste verklaring voor de groei van de markt voor vakantiewoningen tijdens de coronapandemie. Maar er is meer dat de groei van deze sector verklaart.
Reguliere woningmarkt beïnvloedt markt voor vakantiewoningen
De overheid reguleert de woningmarkt met regels zoals de WOZ-cap en zelfbewoningsplicht. En er zijn plannen voor verdere woningmarktregulering. Beleggers vrezen de mogelijk verdere regulering van de huurprijzen en deze maatregelen beïnvloeden de rendementen van de beleggers negatief.
Maar de markt van vakantiewoningen kent nog relatief weinig regulering. En het voorgestelde puntenstelsel om hoge huren de kop in te drukken, gaat niet gelden voor vakantiewoningen. Volgens het FD bevestigt het ministerie voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening dit.
De beperkte regulering van de vakantievastgoedmarkt maakt deze aantrekkelijk voor beleggers. Het is een interessant alternatief voor hun kapitaal. En het maakt de vakantiewoningen vooral interessant voor verhuur.
Meer weten over beleggen in vastgoed?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninvastgoed
Risico’s van een regelluwe en onvolwassen markt
Maar de toenemende belangstelling voor de vakantievastgoedmarkt heeft ook een andere kant. Het FD duidt drie ontwikkelingen in deze markt aan als risico-indicatoren:
- Stijging in aantal verkopen.
- De relatief lage prijs.
- De hoge omloopsnelheid.
Joras Ferwerda is witwasonderzoeker aan de Universiteit Utrecht. Hij spreekt van een ‘verplaatsingseffect’ van witwassers richting de vakantievastgoedmarkt. Dit komt vooral door de steeds strengere klantprotocollen bij banken en door het gemak om criminele activiteiten op vakantieparken uit te oefenen. Daar ligt de controle bij een private partij en niet bij de politie.
De omloopsnelheid van particuliere huisjes is tot drie keer zo hoog als die op de reguliere woningmarkt. De markt is duidelijk in beweging. Goede onderbouwingen voor plotselinge waardestijgingen ontbreken. En dat is heel handig voor witwassers, stelt Ferwerda.
Particuliere belegger wil lenen, banken trekken zich terug
Particulieren domineren de markt voor recreatiewoningen. En het bezit van vakantiehuisjes is zeer versnipperd.
- Ruim 80% van bij de notaris gepasseerde koopakten komt voor rekening van één of meer personen, op eigen naam.
- Particulieren hebben inmiddels 89.000 van de 140.000 huizen op vakantieparken in bezit.
- Er zijn zeshonderd particulieren die elk meer dan vijf vakantiehuisjes bezitten.
- Ook op parken van bekende exploitanten is tot 60% van de woningen in bezit van particulieren.
Particuliere beleggers kunnen nauwelijks nog bij de grote banken terecht voor financiering van vakantievastgoed. In de afgelopen jaren zijn traditionele financiers steeds terughoudender geworden met het verstrekken van hypotheken aan particulieren voor dit soort vastgoed.
De belangrijkste en misschien wel enige verklaring lijken de ’te grote kredietrisico’s’ te zijn. Er is een risico-aversie van banken voor de financiering van vakantievastgoed. En de witwasrisico’s in deze markt maken de aversie nog groter.
Beleggers gaan dan ook noodgedwongen op zoek naar andere vormen van financiering van vakantievastgoed.
- Buitenlandse banken, crowdfunders en private-equitymaatschappijen zijn in opkomst in vakantievastgoed.
- Leningen op persoonlijke titel nemen toe. In de pandemie is voor minstens € 182 miljoen aan hypothecaire financiering verstrekt op persoonlijke titel. Het aandeel van de particulier in de financieringsmarkt voor recreatief vastgoed is vijf keer zo groot als in de gewone woningmarkt.
- Financieringsadviseurs zien financiering met de overwaarde op de eigen woning toenemen. Zij raden dit niet als eerste optie aan, omdat er risico’s zijn bij de verkoop van de eigen woning.
Naast de particuliere beleggers, zijn ook professionele vastgoedfondsen actief in de markt van vakantiewoningen. De grootste is het Duitse beursgenoteerde Aroundtown. Zij kocht voor meer dan $ 1 miljard aan vastgoed van Center Parcs.
Op weg naar volwassenheid?
Het onderzoek van FD levert een boeiend beeld van een ‘nieuwe’ vastgoedsector op. Deskundigen in het dossier vergelijken de handel in vakantiehuizen met de autohandel. Het gebeurt onderling aan de keukentafel. Ook de vergelijking met de huisjesmelkers van vroeger in de grote steden staat in het dossier.
De eigendomsstructuur is anders dan in andere vastgoedsectoren. Het merendeel van de ruim vijfduizend vakantieparken in Nederland is al generaties familiebezit. Families achter grote parkexploitanten en achter investeringsmaatschappijen domineren de top tien grootste vakantievastgoedeigenaren.
De vraag is of de vakantievastgoedmarkt, ondanks de groei, de stap naar een volwassen, transparante markt kan zetten. Of zijn de huidige structuur, de risico’s en zelfs het ontbreken van regelgeving daarvoor nog te grote obstakels?
Bron: Financieele Dagblad
