Debt funds, een alternatieve vastgoedfinanciering
Banken zijn sinds de invoering van strengere regelgeving, zoals Basel IV, terughoudender geworden in het verstrekken van vastgoedleningen. Daardoor is er meer behoefte ontstaan aan alternatieve financieringsbronnen. Debt funds springen in dit gat. Ze spelen een steeds grotere rol in het financieren van vastgoed, ook in Nederland. Maar wat is een debt fund precies? En wat kun je ermee als particuliere belegger?
Wat is een debt fund?
Een debt fund is een beleggingsfonds dat leningen verstrekt aan vastgoedpartijen. Denk bijvoorbeeld aan een projectontwikkelaar die financiering nodig heeft voor de aankoop of herfinanciering van vastgoed. In plaats van die lening bij een bank aan te vragen, kan hij terecht bij een debt fund. Het fonds ontvangt rente op die lening, en keert dit – na aftrek van kosten – uit aan de beleggers.
Beleggen in een debt fund betekent dus niet dat je vastgoed bezit, maar dat je rendement ontvangt uit rente-inkomsten. Dit wordt ook wel ‘fixed income’ genoemd.
Hoe werkt dat in de praktijk?
Debt funds hebben een portefeuille van leningen met verschillende looptijden, rentepercentages en risicoprofielen. De leningen zijn via het hypotheekrecht altijd gedekt met vastgoed als onderpand, bijvoorbeeld woningen en winkelcentra, maar ook logistiek vastgoed. De samenstelling van het fonds hangt af van de strategie van de fondsbeheerder. Sommige fondsen kiezen voor een defensieve strategie met de nadruk op kredietwaardige partijen en een lagere Loan to Value (LTV) – dat wil zeggen dat de lening slechts een kleiner deel van de waarde van het onderpand bedraagt. Andere fondsen nemen bewust meer risico, bijvoorbeeld door een hogere LTV te accepteren, in ruil voor een potentieel hoger rendement.
Voor wie zijn debt funds interessant?
Voor beleggers die zoeken naar stabiele, voorspelbare inkomsten kan investeren in een debt fund aantrekkelijk zijn. Omdat het rendement uit rente komt, zijn de resultaten vaak minder volatiel dan bij aandelen- of vastgoedfondsen.
De meeste debt funds richten zich echter op institutionele investeerders en hanteren hoge instapdrempels, waardoor ze doorgaans niet toegankelijk zijn voor particuliere beleggers. Voor de meeste particuliere beleggers is het daarom niet eenvoudig om rechtstreeks in debt funds te investeren. Bovendien is deze markt niet altijd transparant en zijn deze fondsen vaak beperkt verhandelbaar. Rechtstreeks instappen in debt funds is voor de meeste particuliere beleggers dus niet eenvoudig.
Wat heb je er als belegger aan?
Als particuliere belegger is directe toegang tot een debt fund vaak niet mogelijk. Maar dat betekent niet dat het niet relevant is. Wanneer een vastgoedfonds waarin jij belegt gebruikmaakt van debt fund-financiering, profiteer je indirect van de voordelen: stabiele financiering, voorspelbare lasten en een betere balans tussen rendement en risico.
Maakt Annexum, als beheerder van vastgoedbeleggingsfondsen, gebruik van debt funds?
Ja, Annexum zet debt funds in als onderdeel van de financieringsstrategie van vastgoedfondsen. In 2022 werkte Annexum samen met debt-fund adviseur Aukera aan de herfinanciering van het Nederlands deel van de supermarktportefeuille binnen het Duits Nederlands Supermarkt Fonds. Dankzij deze transactie konden de financieringsvoorwaarden worden verbeterd, met behoud van rendement en stabiliteit voor de beleggers in het fonds.
