Amsterdam heeft 125.000 m2 kantoor per jaar nodig, flexibel en circulair

Kantoren aan Zuidas in Amsterdam

Staar je niet blind op de kantorenleegstand van acht jaar geleden, want die kwam door overproductie na de millenniumwisseling en niet door gebrek aan gebruikersvraag.

Dat zegt Pieter Habets. De kantorenloods van de gemeente Amsterdam breekt tijdens de rondetafel over kantoorontwikkeling tijdens Provada een lans voor meer nieuwbouw.

‘Bij de gemeente Amsterdam geven we groen licht aan kantoorontwikkelingen nu de leegstand daalt richting acht procent. Dat cijfer berekenen we volgens een strenge methode waarbij we ook leegstand meetellen die niet door de markt wordt aangeboden. De gemeente biedt meer ruimte aan kantoorontwikkeling op risico dan de gemeente Utrecht, waar de voorverhuureis alleen voor drie gebieden kan vervallen. En dat bij minder dan 2,5 procent leegstand.´

De hoge leegstand van na de crisis zal niet snel terugkomen

‘Het tekort aan kantoren is niet alleen kwantitatief, maar ook kwalitatief van aard. Je moet naar de stad en naar de regio als geheel kijken. Wat is er op dat niveau nodig? Daarbij moet je bedenken dat leegstand ook een gevolg kan zijn van slechte kwaliteit. Met een tekort aan goede kantoren riskeren we dat bedrijven in plaats van Amsterdam een andere Europese hoofdstad als vestigingsplaats kiezen.’

Nooit in gebruik

‘De hoge leegstand van na de crisis zal niet snel terugkomen. In de de periode 2001 tot en met 2003 kwam er anderhalf miljoen vierkante meter kantoorruimte bij. Gemiddeld een half miljoen vierkante meter per jaar dus, waarvan een deel op monofunctionele locaties als Amstel III. Locaties zonder voorzieningen waren de eerste die bij een economische crisis verlaten werden. Een deel van die destijds nieuwe voorraad is zelfs nooit in gebruik genomen. Als je dat op je laat inwerken, snap je waar het overaanbod vandaan kwam.’

‘We geven ruimte voor 125.000 m2 nieuwe kantoorruimte per jaar. Wat we laten toevoegen sluit aan op de economische ontwikkeling. We bouwen voor de vraag, door te monitoren. We houden exact bij waar wat wordt gebouwd en opgeleverd. Als de markt minder vraagt, zullen we temporiseren. Dat is een andere manier van werken dan kort na de millenniumwisseling.’

Gemengde gebieden

‘We laten de ontwikkeling van kantoren plaatsvinden in gemengde gebieden, met wonen en voorzieningen. Zodat geen monofunctionele locaties als Amstel III meer ontstaan die bij een economische crisis als eerste verlaten worden. We focussen op kantoorlocaties die goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer. En we vragen marktpartijen om flexibele gebouwen zodat we niet vast zitten aan de functie kantoor.’

Nu weten we dat woningbouw en andere functies cruciaal zijn voor het slagen van een locatie

‘Ideeën over gebiedsontwikkeling veranderen. Nu weten we dat woningbouw en andere functies cruciaal zijn voor het slagen van een locatie. De Zuidas is al veranderd van mono- in multifunctioneel. Hetzelfde beleid voeren we voor andere locaties met veel kantoren, zoals Arena Poort, Sloterdijk Centrum, Lelylaan en Amstel III. Juist deze menging met woningbouw maakt deze gebieden aantrekkelijker als werklocaties. Dat creëert de ruimte voor de bouw van extra kantoren. De effecten van de functiemenging zul je in de meeste van die gebieden pas over een paar jaar zien. Maar voor marktpartijen is die verandering nu al interessant, omdat planontwikkeling al gauw vier jaar kost.’

Crisis niet de oorzaak

‘Wat de economie zal doen, weten we niet. Maar laten we niet te bang zijn dat een nieuwe economische crisis zal leiden tot een toename van de kantorenleegstand. De afgelopen crisis was dat verband niet zo sterk als wel wordt aangenomen. Tijdens de jaren van wereldwijde economische neergang was de kantorenleegstand in Amsterdam hoog, maar groeide de economie er met gemiddeld twee procent per jaar. De afgelopen drie jaar was dat zelfs drie procent.’

‘We willen huisvesting bieden aan bedrijven in clusters die in Amsterdam al sterk vertegenwoordigd zijn en die de economie van Amsterdam versterken. Zoals internationale en Europese hoofdkantoren, de sector life sciences en health, de creatieve en media sector en de sector tech en telecom.’

Anticyclisch

‘Wat we ook doen is de voorwaarden scheppen voor crisisbestendig en anticyclisch doorbouwen. Dit doen we door flexibele kantoren te bouwen, zodat kantoren in de toekomst eenvoudig kunnen worden omgezet naar een andere functie. Bij een economische neergang zou je tijdelijk minder kantoren kunnen bouwen. Maar het is belangrijk om dan niet alles stop te zetten.’

‘Met alle partijen die willen bouwen, transformeren, uitbreiden of optoppen gaan we in gesprek over maximale duurzaamheid. We willen hele gebieden van het aardgas halen en circulair maken. Daarom heeft duurzaamheid een flink gewicht in de puntentelling voor tenders van woningen en kantoren.’

Schip keren

‘Als we doorgaan met kantoren transformeren zonder bij te bouwen, komen we straks zeker tekort. Daarom zullen kantoren groter dan duizend vierkante meter in stedelijke gebieden zoals Centrum, West en Zuid niet zomaar meer worden onttrokken. Zelfs degene die in Amstel III een kantoor transformeert naar appartementencomplex, zal moeten zorgen dat daar kantoorruimte voor terug komt.’

‘De bouw van nieuwe kantoren heeft ook tijdens de crisis nooit stil gelegen en de komende jaren zullen fors we inzetten op meer kantoor.’

 

Bron: Vastgoedmarkt


Gerelateerde artikelen