Angst voor natuurramp: woningen potentieel € 200 miljard minder waard
Door de toename van extreme weersomstandigheden neemt de aandacht voor natuurrampen toe. De angst voor een overstroming, aardbeving of natuurbrand kan meespelen bij de keuze van een woninglocatie. Calcasa onderzocht wat de potentiële waardevermindering is wanneer kopers en verkopers deze risico’s mee zouden wegen bij de aan- of verkoop van een woning. De totale waardevermindering van woningen gelegen in een risicogebied kan dan oplopen tot 200 miljard euro.
Download hier het volledige WOX kwartaalbericht (24 pagina’s)
De angst voor een natuurramp kan een belangrijke afweging zijn in de keuze voor een woninglocatie, zowel vanwege mogelijke persoonlijke als materiële schade. Uit verschillende internationale onderzoeken blijkt dat deze angst een negatief effect kan hebben op woningprijzen (waaronder: Fuerst, Warren-Meyers Sea Level Rise and House Price Capitalisation, Georgia, 2019, en Kropp, The Influence of Flooding on the Value of Real Estate, Germany 2012). De geschatte effecten liggen tussen 2,5%-10% en zijn tijdsafhankelijk (bijvoorbeeld groot effect kort na een natuurramp).
Het onderzoek van Calcasa focust zich op de potentiële waardevermindering van woningen, indien kopers en verkopers een dreiging van een natuurramp als reëel gaan beschouwen en gaan meewegen bij woningtransacties. Ter verduidelijking: het gaat hierbij dus niet om de potentiële woningschade indien een natuurramp daadwerkelijk plaatsvindt.
€ 200 miljard
Op de kaart hieronder is te zien dat in Nederland 5,6 miljoen woningen een risico op overstroming lopen, 53.000 woningen een risico op natuurbrand en 1,5 miljoen woningen een risico op aardbeving. Wanneer de markt deze risico’s zou gaan inprijzen, dan kan de totale waardevermindering van deze woningen oplopen tot € 200 miljard.
Calcasa | Blauwe gebieden: risico op overstroming, Rode gebieden: risico op natuurbrand, Oranje gebieden: risico op aardbeving
73% van de Nederlandse woningwaarde ligt in gebieden met overstromingsrisico
Overstromingsrisico in Nederland is altijd een reëel risico geweest, omdat Nederland zeer laag en deels onder zeeniveau is gelegen, omringd wordt door de Noordzee en doorkruist wordt door een aantal grote rivieren. Door het nemen van verregaande waterbeschermingsmaatregelen heeft Nederland het risico op overstromingen sterk verkleind. Het effect van de kans op overstromingen in Nederland wordt daardoor op dit moment als klein ingeschat, waardoor het effect op woningprijzen verwaarloosbaar is.
€ 2.380 miljard aan woningen
Indien de klimaatveranderingen leiden tot lokale overstromingen of ‘bijna-overstromingen’, en daardoor in de woningmarkt het risico op overstromingen als reëler wordt ingeschat, dan betreft dit direct een groot deel van Nederland. In Nederland staan circa 7,8 miljoen woningen met een totale waarde van circa € 2.380 miljard.
Van deze woningen zijn 5,6 miljoen woningen gelegen in gebieden die kunnen overstromen met een totale waarde van € 1.740 miljard. Uitgaande van de genoemde mogelijke waardedaling van 2,5%-10%, loopt het potentiële waarde-effect op van € 44 tot € 174 miljard.
Risico op overstroming
Het risico op overstroming is afhankelijk van de genomen beschermingsmaatregelen, zoals waterkeringen. In Nederland zijn hiervoor in de Waterwet (ondergrens)normen gedefinieerd. Op basis van deze normen zijn onderhoud- en verbeterwerkzaamheden gepland. Uitgaande van de geplande verbeteringen is een (gesommeerde) kans op overstromingen in 2050 berekend. Op basis van deze kansen kan nader worden bepaald hoe hoog het verwachte risico op overstromingen is voor woningen in Nederland.
Van de 5,6 miljoen woningen met overstromingsrisico, is de verwachting dat 3,3 miljoen woningen liggen in gebieden met een overstromingskans tussen 100-1.000 jaar of tussen 1.000-10.000 jaar. De waarde van deze woningen bedraagt € 996 miljard, waardoor het mogelijke waardeverlies kan oplopen van € 25 tot € 100 miljard (2,5% tot 10%).
Ook andere natuurrampen vormen risico op waardedaling
Ook aardbevingen en natuurbranden vormen in Nederland een reëel risico. Aardbevingen komen voor in het noord- en zuidoosten van Nederland. In het noordoosten is sprake van geïnduceerde aardbevingen (veroorzaakt door gaswinning), in het zuiden zijn ze van tektonische aard (als gevolg vervorming van de aardlagen).
In deze aardbevingsgebieden staan 1,5 miljoen woningen met een totale waarde van € 429 miljard. Uitgaande van de mogelijke waardedaling van 2,5%-10%, bedraagt het potentiële waardeverlies € 11 tot € 43 miljard.
Een ander risico vormen natuurbranden. In Nederland gaat het vooral om bos- en heidebranden. In het onderzoek zijn de gebieden opgenomen waar kans is op grote natuurbranden. Deze kunnen ontstaan door menselijke onvoorzichtigheid of door natuurinvloeden zoals blikseminslag. Door het noordwaarts opschuiven van de klimaatzones worden natuurgebieden vaker blootgesteld aan droogte en hitte.
In de gebieden met kans op grote natuurbranden staan 53 duizend woningen met een totale waarde van € 22 miljard. Uitgaande van de genoemde mogelijke waardedaling van 2,5%-10%, kan het waardeverlies oplopen van € 0,6 tot € 2,2 miljard.
Bron: Calcasa
