Beleggers tegen gemeenten: zo kunnen wij betaalbare woningen bouwen
Een groep institutionele beleggers heeft het initiatief genomen voor de bouw van middeldure huurwoningen in de provincie Utrecht. Ze willen de huurstijging beperken en een goede kwaliteit van de woningen garanderen. Er is een groot tekort in het segment dat net boven de sociale huur zit, dus grofweg tussen de € 700 en € 1.000 per maand.
Het is de eerste keer dat beleggers een voorstel doen aan gemeenten voor de voorwaarden waaronder ze op grote schaal woningen willen ontwikkelen. In het zogenoemde ‘Biedboek middenhuur’ stellen onder andere verzekeraar ASR en pensioenbelegger Bouwinvest dat ze de huurstijging willen beperken tot 2% boven de inflatie gedurende vijf jaar.
De beleggers willen met het voorstel een patstelling voorkomen. De afgelopen jaren hebben vooral de grote steden minimumeisen gesteld aan het percentage middeldure huurwoningen bij nieuwbouw. Ontwikkelaars en beleggers hebben meermaals laten weten het bouwen van woningen daardoor niet meer rendabel te vinden.
‘Geen huisjesmelkers’
Volgens Robbert van Dijk van ASR bestaat bij gemeenten vaak het beeld dat beleggers vooral snel geld willen verdienen. Dat is onterecht, stelt hij. ‘We hebben hetzelfde belang, we willen voor de lange termijn in woningen beleggen. We willen laten zien dan we geen huisjesmelkers zijn.’
‘We willen laten zien dat we geen huisjesmelkers zijn’
~ Robbert van Dijk, ASR
Naast de beperking van de huurverhoging willen de beleggers dat de woningen minstens vijftien jaar beschikbaar blijven voor de verhuur. Daarna pas mogen ze in de verkoop, die voor beleggers belangrijk is om rendement te maken. Van Dijk benadrukt dat de verkoop heel geleidelijk gaat, zodat een groot aantal woningen langer te huur zal zijn. De woningen zijn bedoeld voor huishoudens met een inkomen tussen de € 36.000 en ongeveer € 50.000.
In ruil voor de zelfopgelegde regels willen de beleggers dat gemeenten de grondprijs verlagen, blijkt uit een rekenvoorbeeld in het document. ‘We hopen ook dat we voorrang kunnen krijgen bij het vinden van locaties’, zegt Van Dijk. ‘Wij hebben de grond niet, maar we weten waar we willen investeren en hebben het vermogen.’
Huurverhoging
‘Het is een heel mooi initiatief van institutionele beleggers’, zegt wethouder Hans Adriani (PvdA) van Nieuwegein, die voor de stad Utrecht en vijftien omliggende gemeenten de planning van nieuwbouwwoningen coördineert. ‘Van oudsher doen gemeenten vooral zaken met ontwikkelaars. Het is goed dat gemeenten meer zicht krijgen op de berekeningen van beleggers.’
De beperking van de huurstijging noemt Adriani ‘een mooie eerste stap.’ Beleggers zijn niet verplicht de huurverhoging te beperken, benadrukt hij. ‘Maar ik reken ze ook wel voor dat de pensioenen niet zo hard stijgen. Ze moeten er dus over nadenken of het een goed aanbod is voor hun eigen pensioengerechtigden.
Het idee voor het voorstel van de beleggers komt oorspronkelijk van de provincie Utrecht, bevestigt Vincent van Esch, senior beleidsadviseur bij de provincie. Adviesbureau Stec Groep kreeg de opdracht het proces te begeleiden. Tot en met 2021 wil de provincie Utrecht 7.000 middeldure huurwoningen laten bouwen. Tot 2040 zijn er in de provincie circa 140.000 extra woningen nodig.
Hoewel gemeenten bouwplannen maken en vergunningen verlenen, spelen provincies een steeds grotere rol bij het plannen van woningbouw. Utrecht bepaalt de grenzen waarbinnen woningen mogen komen en heeft een flexibel team dat helpt bij de ontwikkeling van complexe locaties, vertelt Van Esch. ‘De mismatch tussen vraag en aanbod is een bovenlokaal probleem.’
Bron: FD
