Flexkantoren gevangen tussen hoop en vrees door coronacrisis

Terwijl het merendeel van de Nederlandse beroepsbevolking noodgedwongen thuiswerkt, zitten aanbieders van flexibele kantoorruimte met de handen in het haar. Aanvragen voor vergaderingen zijn opgedroogd, en huurders willen contracten opzeggen.

De flexibele kantorenmarkt lijkt door de coronacrisis aanbeland op een cruciaal moment in zijn relatief jonge bestaan. Daarbij is het zaak nieuwe concepten te ontwikkelen, en te beschikken over stevige financiële rugdekking, schetsen in de branche actieve partijen tegen het FD.

In het kort

• Coronacrisis zorgt voor grote uitdaging voor Nederlandse flexkantorenmarkt
• Huurders willen onder contracten uit, maar dat is in de praktijk lastig
• Het ontwikkelen van nieuwe concepten kan flexkantoren uitkomst bieden

‘Coronaruimte’

‘Het probleem is dat weinig spelers in deze industrie winstgevend zijn. Zonder cash op de balans is de huidige situatie niet lang vol te houden’, zegt Eduard Schaepman, directeur van Tribes, dat zestien kantoren uitbaat in Nederland.

Hij trachtte op de crisis in te springen met een arrangement waarmee bedrijven teams mogen laten ‘roteren’ op werkplekken. Zonder succes. ‘Ik verkoop een enkele ‘coronaruimte’ aan financiële instellingen die afdelingen scheiden, maar de afname van vergaderzalen is met 90% gedaald.’ Op de vraag hoe lang Tribes dit kan volhouden, zegt Schaepman: ‘Ik heb een sterke aandeelhouder. Sowieso: als je geen private equity achter je hebt staan, wordt het moeilijk.’

Miljarden verdampt

De grote partij achter Tribes is het beursgenoteerde Oak Tree Capital, een Amerikaanse vermogensbeheerder wiens aandelenkoers 16% is gedaald door toedoen van de coronacrisis. Nadat de Federal Reseve een miljardensteunprogramma bekend had gemaakt, krabbelde de koers iets op.

Problematischer zijn de zaken voor het beursgenoteerde bedrijf dat onbetwist marktleider is op de flexkantorenmarkt in Nederland. Het Britse International Workplace Group (IWG), onder meer eigenaar van de concepten Regus en Spaces, zag zijn koers in Londen deze maand met 60% dalen. Daarmee is ruim £2 mrd aan marktwaarde verdampt.

IWG, dat het ’te vroeg’ vond om vragen van deze krant te beantwoorden, publiceerde recent een ‘corona-update’ waarin in globale termen wordt gesproken over een ‘druk’ op de operatie, waarbij kostenbesparingen zijn doorgevoerd. Zo is de dividendbetaling geschrapt, en een aandelen-inkoopprogramma uitgesteld.

Minder klanten

Over het – tijdelijk – sluiten van vestigingen meldt IWG niets. Namens Regus Nederland meldt een woordvoerder dat alle ruim veertig locaties ‘vooralsnog’ 24/7 beschikbaar zijn. Andere door het FD benaderde partijen, als FlexOffiz (vijftien locaties) en WeWork (vier locaties) hebben eveneens geen panden hoeven sluiten.

FlexOffiz meldt dat zich in de ‘nabije toekomst’ mogelijk tot 20% minder klanten aandienen, en vertraagt investeringsuitgaven. Van WeWork is enkel bekend dat op zijn locaties nu logischerwijs minder werknemers zijn; het bedrijf wil niets kwijt over de stand van zaken qua huurcontracten.

‘Fatale klap’

WeWork wordt door analisten met argusogen gevolgd. Al voor de coronacrisis zat het Amerikaanse bedrijf in de problemen: een uitgestelde beursgang, een van zelfverrijking beschuldigde oprichter en miljardenverliezen. Daar komt bij dat de belangrijkste investeerder, het Japanse SoftBank, heeft gewaarschuwd mogelijk geen miljarden vrij te maken voor noodhulp.

Vorige week meldde WeWork voldoende cash te hebben om de crisis te lijf te gaan. Toch kan de coronacrisis de ‘fatale klap’ betekenen voor het bedrijf, schrijft persbureau Bloomberg. Een schrijnend detail dat wordt vermeld is dat WeWork niet eens de moeite meer zou nemen klanten terug te bellen die van huurcontracten af willen.

Pandemie-risico

Nederlandse flexaanbieders pakken dit probleem op de poldermanier aan. ‘Ruim een derde van onze huurders heeft zich gemeld, wij gaan met iedereen individueel in gesprek’, zegt Tessa Bakker, ceo van B.amsterdam, uitbater van drie panden. ‘Annuleringen voor evenementen zijn flexibeler gemaakt maar uiteraard moeten we ook aan de eigen bedrijfsvoering denken. Onze operatie wordt hard geraakt door corona.’

Het voordeel van de verhuurders is dat contracten ‘in negen van de tien gevallen’ in hun voordeel zijn opgesteld, zegt advocaat Thomas van Vugt van AMS Advocaten. ‘Niet tussentijds opzegbaar, met verregaande uitsluiting van aansprakelijkheid.’ De huurders die zich bij flexkantoren beroepen op ‘onvoorziene omstandigheden’ hebben nog een probleem: geen jurisprudentie. Van Vugt: ‘En de hamvraag is voor wiens risico een pandemie is. Ik zie het somber in voor veel huurders.’

Kansen

Met oog op de onzekere toekomst kunnen nieuwe concepten uitkomst bieden voor flexkantoren. Zo werkt Tribes aan een contract waarbij tijdens een pandemie de huur ‘afgeschaald’ kan worden, om dat later weer in te halen. Ook Tessa Bakker, die zegt dat B.amsterdam voor ‘een grote uitdaging’ staat, ziet kansen voor de branche: ‘Ik verwacht dat meer bedrijven juist nu het nut inzien van werken op basis van flexibele huurvoorwaarden, en met teams op meerdere locaties.’

De Nederlandse flexkantorenmarkt: klein, maar in opmars

De flexkantorenmarkt is een relatief jong segment in de Nederlandse vastgoedmarkt. Sinds 2012 is sprake van ‘een explosieve groei’ in het aantal aanbieders, aldus een rapport van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) uit 2018. Destijds werden ‘meer dan zestig’ bedrijven geturfd die zich serieus met deze dienstverlening bezighouden.

De NVM verwachtte dat het marktaandeel van flexconcepten jaarlijks met circa 20% tot 30% groeit, wat betekent dat tegen 2023 zo’n 5% tot 10% van de gehele kantorenmarkt ‘flexibel’ is.

Uit recent onderzoek van vastgoedadviseur Jones Lang Lasalle (JLL) volgt dat dit jaar 4,7% van de totale kantorenmarkt in de grote vier steden (plus Eindhoven) ‘flexibel’ is. Naar vierkante meters is Regus (96.000) marktleider, gevolgd door Spaces (85.000) en HNK (84.000).

Bron: FD