Hoe grote steden in het buitenland woningnood aanpakken

Aanpak woningnood in New York

Het lijkt in Nederland maar niet te lukken voldoende betaalbare woningen te bouwen. Het FD ging op zoek naar inspiratie in grote steden elders en vond positieve voorbeelden in New York, Zürich, Singapore en Wenen.

Het tekort aan betaalbare woningen was een van de belangrijkste onderwerpen van 2019 en zal ook dit jaar weer op de agenda staan. Vooral aan middeldure huurwoningen, tussen de sociale huurgrens van €737 en de pakweg €1000 per maand, is een enorm tekort. Het gevolg: de middenklasse vertrekt uit de steden.

De knelpunten: sinds de wijziging van de Woningwet mogen corporaties nauwelijks nog in het middensegment bouwen. Beleggers en ontwikkelaars springen ook te weinig in het gat. Zij vinden woningen tot €1000 vaak niet rendabel. Bouwmaterialen zijn duur, het personeel is schaars en gemeenten stellen hoge eisen aan de huurvoorwaarden. Ondersteuning door de overheid in de vorm van lagere grondprijzen of goedkope leningen is er nauwelijks. In Amsterdam laten marktpartijen daarom al bouwlocaties links liggen.

Zijn er uitwegen uit deze impasse? Het FD keek wat Nederland kan leren van grote steden elders in de wereld. Een aantal ideeën uit New York, Singapore, Wenen en Zürich.

In het kort

  • Nederland heeft een groot tekort aan betaalbare huurwoningen, vooral in het middensegment.
  • Woningcorporaties mogen deze woningen nauwelijks bouwen, en beleggers vinden ze niet rendabel.
  • Hoe het anders kan, onderzocht het FD aan de hand van Wenen, Zürich, Singapore en New York.

1. Wenen: nieuwe betaalbare wijken

In Wenen zijn het niet óf beleggers óf woningcorporaties die woningen neerzetten, maar doen ze het samen. Daarbij krijgen ze steun van de overheid. Via de zogenoemde Wohnbauinitiative krijgen ze de grond voor ongeveer de helft van de prijs. Bovendien kunnen ze bij het stadsbestuur geld lenen tegen een lage rente. In ruil daarvoor zit er tien jaar lang een bovengrens aan de huur en wordt de helft van de woningen toegewezen via het centrale verdeelsysteem van de stad.

In het bekendste project dat op deze manier tot stand kwam, Seestadt Aspern, zijn bijvoorbeeld woningen van ruim 80 vierkante meter voor €790 per maand te huur. Om voor een woning in aanmerking te komen, moeten bewoners eenmalig €12.900 inleggen – een gangbaar systeem bij Oostenrijkse woningcorporaties.

Net als Amsterdam heeft Wenen een grote sociale huursector, die ongeveer een derde van alle woningen beslaat. Voor een woning van 80 vierkante meter variëren de huren grofweg tussen de €600 en de €950. In Nederland is de maximale huur €737. Ook de inkomensgrens ligt hoger: zo komt een gezin met twee kinderen en een inkomen van €85.000 per jaar nog in aanmerking voor een sociale huurwoning. In Nederland ligt de grens bij €38.000.

Het Weense stadsbestuur stelt hoge eisen aan de woningen die via de Wohnbauinitiative tot stand komen. ‘Het zijn gemengde gebieden, en in de gebouwen zijn ook gemeenschappelijke faciliteiten aanwezig zoals werkplaatsen en bibliotheken’, zegt Gerard van Bortel, die aan de TU Delft onderzoek doet naar betaalbare huisvesting. Seestadt Aspern ligt aan een kunstmatig meer. Woningen, winkels en kantoren verbruiken zo weinig mogelijk energie. In de wijk wordt geëxperimenteerd met restwarmte uit de gebouwen zelf.

Sinds de Wohnbauinitiative in 2011 van start ging, is het programma goed geweest voor ruim achtduizend woningen. Goedkoop is dat niet: jaarlijks geeft Wenen meer dan €0,5 mrd uit aan woningbouw.

2. New York: slimme belastingvoordelen

New York is niet de meest voor de hand liggende stad om als voorbeeld voor betaalbare woningen te dienen. Tussen 2013 en 2017 gaf bijna 45% van de huurders in de stad meer dan een derde van hun inkomen uit aan huur. Toch kan Nederland nog wat leren als het om de financiering van betaalbare huurwoningen gaat. Financiers van betaalbare woningen krijgen er korting op de belastingen.

De Verenigde Staten kennen een wet die banken verplicht te investeren in de gemeenschappen waar het geld dat ze beheren vandaan komt, de Community Reinvestment Act (CRA). Betaalbare huisvesting is een aantrekkelijke manier om aan die verplichting te voldoen. Dat heeft te maken met belastingvoordelen die de banken daarvoor krijgen.

Vaak lenen de banken het geld tegen een lage rente aan lokale non-profitorganisaties, de zogenoemde Community Development Corporations (CDC’s). Die kennen de buurt goed en weten welke woningen er nodig zijn. En omdat de banken hun investeringen via de CRA openbaar moeten maken, kunnen lobbygroepen druk op hen uitoefenen om meer geld in woningbouw te steken.

Woningen die met deze belastingvoordelen zijn gebouwd, maken zo’n 7% van de woningmarkt in New York uit. Daarnaast heeft de overheid betaalbare huurwoningen in bezit, goed voor zo’n 5% van het totaal aantal woningen. De huren bedragen een derde van het inkomen van de huurder, wat voor de woningen van de overheid in 2019 neerkwam op een gemiddelde huur van van $533 per maand. Ter vergelijking: de gemiddelde huur in New York kwam bij een appartement van 80 vierkante meter eind 2019 uit op $3057 per maand.

Ook in Europa proberen woningbedrijven meer geld van beleggers aan te trekken voor middeldure huurwoningen. Zo is er een nieuw label voor betaalbare en energiezuinige woningen, dat beleggers moet motiveren er geld in te steken. ‘Er is heel veel geld, maar het vindt zijn weg nog te weinig naar betaalbare woningen’, zegt Ad Hereijgers van adviseur Ritterwald, die het label aanbiedt. In Nederland is op dit moment alleen woningcorporatie Ymere bezig een certificaat voor duurzame huisvesting te krijgen.

3. Singapore: huizen van de staat

Zo kan het ook: in Singapore bouwt de staat het grootste deel van de woningen. Ongeveer 80% van de ruim 5,5 miljoen inwoners van de stadstaat woont in een flat van de Singapore Housing and Development Board (HDB). Dit agentschap stampt sinds de jaren 60 in hoog tempo flats uit de grond. De nieuwe satellietsteden hebben de traditionele dorpen bijna helemaal vervangen.

Jonge Singaporezen moeten drie tot vier jaar wachten als ze een nieuwbouwwoning willen kopen. Ze betalen dan rond €100.000 voor een driekamerflat. Bestaande HDB-woningen kunnen worden doorverkocht en kosten al snel meer dan het dubbele. Ter vergelijking: in de vrije sector betalen volgens vastgoedadviseur Savills huizenkopers voor een woning al gauw €650.000.

De verdeling van de HDB-flats is aan strenge regels gebonden. Er zijn quota om een mix van etnische groepen te garanderen. Alleen stellen hebben aanspraak op een nieuwbouwwoning. Alleenstaanden mogen pas een HDB-woning kopen als ze 35 zijn, en komen ook dan alleen in aanmerking voor doorverkochte woningen. Bovendien zijn de gesubsidieerde woningen uitsluitend toegankelijk voor Singaporezen en permanente inwoners. Wie vanuit het buitenland komt, is aangewezen op de vrije sector.

Met al deze inperkingen is een systeem als dat in Singapore niet geschikt voor Europa. Maar er is wel iets te zeggen voor het bouwen van woningen door publieke instellingen, benadrukken experts. Zij kunnen woningen voor kwetsbare groepen aanbieden, zonder dat ze die net als beleggers na een aantal jaar weer verkopen. Volgens Adam Challis, onderzoeker Wonen bij vastgoedadviseur JLL, zijn verschillende Londense deelgemeenten bezig hun afdelingen voor woningbouw nieuw leven in te blazen. Voorbeelden zijn Brick by Brick in Croydon en BexleyCo in Bexley.

4. Zürich: burgers bouwen zelf

In Zürich bouwen en beheren inwoners hun betaalbare woningen zelf, via wooncoöperaties waarvan de leden mede-eigenaar zijn en stemrecht hebben. Zogenoemde Genossenschaften hebben ongeveer 15% van de woningen in het kanton. Om de bouw mogelijk te maken, geeft de stad grond met korting in erfpacht uit. Bovendien kunnen coöperaties bij het stadsbestuur leningen afsluiten tegen een lage rente.

De huren liggen een stuk lager dan de marktprijs. In grote Zwitserse steden lag de nettohuur voor een driekamerwoning in een wooncoöperatie eind 2017 bij gemiddeld €1090, terwijl de markthuur €1375 bedroeg. Wel moeten bewoners van een wooncoöperatie eigen kapitaal inleggen. De inleg kan oplopen tot zo’n €25.000.

De bekendste Zwitserse wooncoöperatie is Mehr als Wohnen. Op het terrein van een voormalige betonfabriek zette de vereniging dertien gebouwen neer, waar 1200 mensen wonen. In de wijk met de naam Hunziker Areal zijn ook bedrijven gevestigd, zoals een crèche, een bakkerij en een naaiatelier. Daarnaast zijn er gemeenschappelijke ruimtes, een extra huis voor gasten en een tuin die bewoners samen onderhouden.

Ook in Nederland wint de wooncoöperatie aan populariteit. De gemeente Amsterdam heeft in een proefproject twee percelen uitgegeven aan coöperaties die een woonblok gaan neerzetten, en in Rotterdam werkt het Rotterdams Woongenootschap aan een complex met middeldure huurwoningen naar Zwitsers voorbeeld. Ook Spanje zijn er de eerste initiatieven. ‘Het is een trend die je bijna overal in Europa ziet’, zegt directeur Joost Nieuwenhuijzen van EFL, een internationaal kennisnetwerk van woningcorporaties, universiteiten en marktpartijen.

 

Bron: FD


Gerelateerde artikelen