Hoe huurkorting voor door corona getroffen retailer een norm werd

Vastgoedbeleggers kunnen tijdens de coronacrisis niet zomaar meer de volledige huur in rekening brengen bij getroffen detailhandelaren. Dat concludeert Vastgoedmarkt op basis van een reconstructie.

Is het oké als we de komende drie maanden massaal de huur niet gaan betalen? Dat is vrij vertaald de vraag van Jan Meerman aan de beleggers die op 16 maart 2020 de e-mailnieuwsbrief Vastgoedmarkt lezen. Meerman richt het woord tot de Nederlandse vastgoedsector als algemeen directeur van Inretail, de brancheorganisatie van retailers in de non-food.

‘We willen graag in gesprek over uitstel van betaling voor drie maanden en over de manier waarop we de achterstand daarna weer inhalen’, zegt Meerman. ‘Zonder zulke afspraken gaan retailers het niet redden. Dan gaan er retailers failliet, ook de goede.’

Zonder afspraken gaan retailers het niet redden

Dat het de achterban van Inretail menens is, blijkt snel. Grote retailers laten verhuurders van hun winkelpanden per brief weten dat ze de huur niet of maar gedeeltelijk gaan betalen. Vaak doen ze een beroep op overmacht. Dat is voer voor advocaten. Die melden zich bijna direct na aankondiging van de lockdown bij de redactie. Geven buitengewone omstandigheden retailers recht op huurkorting? Hun visies zijn niet eenduidig.

‘Gevolgen coronavirus geen gebrek aan gehuurde ruimte’

‘Het korte, en meest waarschijnlijke antwoord op deze vraag is: neen’, zo valt te lezen tussen de nuances van een betoog van advocaten van Loyens & Loeff. ‘Volgens het Nederlandse huurrecht kan een huurder van een kantoor- of winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (…) enkel in geval van een ‘gebrek’ aan de gehuurde ruimte aanspraak maken op huurkorting. Het coronavirus, inclusief alle gevolgen, voldoet niet aan de voorwaarden om als ‘gebrek’ te worden beschouwd.’

Uitzonderlijke gevallen

Hys & Co. Advocaten heeft daar een andere kijk op. Volgens artikel 6:258 BW kan de rechter een overeenkomst in uitzonderlijke gevallen wijzigen of ontbinden. ‘Dit is mogelijk als partijen bij het aangaan van de overeenkomst geen rekening hebben gehouden met deze omstandigheid en als deze omstandigheid van zodanige aard is dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.’

Voor magere tijden moet je geld apart leggen

Intussen neemt het ongenoegen onder vastgoedbeleggers toe. Grote retailers gaan er wel erg gemakkelijk vanuit dat ze een rekening voor de coronacrisis kunnen doorschuiven naar de vastgoedbeleggers. Hebben verhuurders er ook nog iets over te vertellen?

Dat retailers hun beroep op overmacht vanzelfsprekend noemen, wekt wrevel. De omstandigheid waaronder de retail zucht is inderdaad bijzonder, erkennen vastgoedbeleggers, maar voor magere tijden moet je geld apart leggen. Detailhandelaren hadden daar de kans voor toen het nog beter met ze ging.

Aanvraag faillissement

Voor Pieter van Loon is het op 3 april mooi geweest. De topman van vastgoedbelegger Tres Invest vraagt bij de rechtbank Midden Nederland faillissement aan voor AS Watson, het Chinese moederbedrijf van onder meer de winkels van Kruidvat en parfumerieketen ICI Paris XL. Reden is de schriftelijke aankondiging van AS Watson dat het per 1 april geen huur meer betaalt voor de parfumeriewinkels vanwege de coronacrisis.

Tijdelijk uit de brand helpen

Maar retailers en vastgoedbeleggers zijn er niet bij gebaat wanneer ze vechtend over straat gaan. Beter kunnen ze proberen samen de coronacrisis door te komen. Dat is in ieder geval de gedachte achter het overleg tussen brancheorganisatie over de huur die retailers in coronatijd niet kunnen betalen. De vraag is: hoeveel speelruimte hebben IVBN, Vastgoed Belang, Detailhandel Nederland en Inretail?

De eerste test is het onderhandelingsresultaat van 24 maart. Winkeliers die in de problemen komen door het coronavirus worden tijdelijk uit de brand geholpen. Vastgoedeigenaren komen de retailers tegemoet door de kwartaalhuur tijdelijk om te zetten naar maandhuur en het versturen van de huurnota van april op te schorten tot 20 april. Ook de banken sluiten aan.

Draagvlak voor akkoord ontbrak

Gijs Bessem vindt zelfs het woord akkoord niet op zijn plaats. Volgens de managing partner van retailvastgoedadviseur Kroese Paternotte ontbreekt er draagvlak onder huurders en verhuurders voor de afspraken die hun brancheorganisaties gemaakt hadden.

De brancheorganisaties onderhandelen verder en sluiten 10 april een steunakkoord. Verhuurders kunnen de huur (deels) opschorten in april, mei en juni. Ook zullen ze geen winkeliers uitzetten als die kunnen aantonen dat de problemen komen door de coronacrisis.

Volledige huurbetaling niet houdbaar voor rechter

De belangrijkste vraag is dan nog niet beantwoord: in hoeverre van uitstel van betaling ook afstel komt. Een richtlijn hierover komt 3 juni naar buiten. Bij drie maanden opschorting van de huur wordt een maand huur kwijtgescholden en een halve maand doorgeschoven naar volgend jaar. Maar maatwerk is het uitgangspunt, zeggen de organisaties van vastgoedbeleggers die aan het overleg deelnamen.

Het is maar hoe je het uitlegt. Namens retailorganisaties geeft Jan Meerman een andere duiding op BNR Nieuwsradio. Inderdaad zijn het geen dwingende, bindende afspraken. ‘Maar ik denk dat je als verhuurder een heel slechte case hebt als je de huurder gaat aanspreken op volledige betaling van huur’, zegt Meerman. ‘Dat lijkt me niet houdbaar voor een rechter.’

Bron: Vastgoedmarkt