Rabo: Nieuwe regelgeving beïnvloedt vastgoedsector

De onzekerheden in de markt voor commercieel vastgoed nemen toe. Hoewel in historisch perspectief nog veel belegd wordt in vastgoed, loopt de activiteit terug. Beleggingen in woningen zijn opnieuw wel toegenomen en tot nu toe goed voor 44% van het totaal belegd volume in 2019. Daarnaast krijgen vastgoedbeleggers te maken met ingrijpende veranderingen in de wet- en regelgeving. Het stikstofdossier zorgt voor veel onzekerheid in de sector.

Nieuwe regelgeving

In de Vastgoedupdate november 2019 schetst Rabo Real Estate Finance de vier belangrijkste veranderingen voor de vastgoedsector.

1. Wet excessief lenen raakt aanmerkelijkbelanghouders
   Binnen de huidige wetgeving hebben aanmerkelijkbelanghouders (iemand die 5% of meer van de aandelen bezit in een vennootschap) de mogelijkheid om belastingheffing in box 2 langdurig uit te stellen. Zij kunnen dit doen door vermogen te lenen van hun vennootschap in plaats van het als winst of loon uit te keren. Dat vermogen kan bijvoorbeeld worden geïnvesteerd in vastgoed (dat beter rendeert dan spaargeld) en zo wordt belasting tijdelijk uitgesteld.Het kabinet betitelt dit als een vorm van belastingontwijking en wil dit ontmoedigen. Een nadeel van deze mogelijkheid is immers dat bij een faillissement van de vennootschap de aanmerkelijkbelanghouder niet de middelen heeft om de lening af te lossen. De wet excessief lenen bij eigen vennootschap wordt naar verwachting nog dit jaar ingediend bij de Tweede Kamer. Het voorstel is gericht op aanmerkelijkbelanghouders die meer dan € 500.000 lenen van hun vennootschap. Als verwachte ingangsdatum geldt 1 januari 2022. Voor het bedrag boven de € 500.000 moet er dan belasting worden betaald.
2. Voorstellen voor aanpassing overdrachtsbelasting
   Het kabinet heeft tijdens Prinsjesdag 2019 nog twee andere belastingaanpassingen voorgesteld. Belangrijk zijn de verhoging van de overdrachtsbelasting voor niet-woningen en een aanpassing van de vermogensrendementsheffing. Het voorstel is om de overdrachtsbelasting voor niet-woningen per 1 januari 2021 te verhogen van 6 naar 7 procent. Hiermee kunnen de maatregelen uit het Klimaatakkoord gefinancierd worden. Hoe het Rijk dat straks gaat doen is vooralsnog echter onduidelijk.
3. Voorstellen voor aanpassing vermogensredementsheffing
   Verder ligt er een voorstel voor aanpassing van de vermogensrendementsheffing (box 3) per 1 januari 2022. In juni 2019 oordeelde de Hoge Raad dat de belasting op spaargeld en beleggingen (de zogeheten vermogensrendementsheffing) oneerlijk is. Daarom komt het kabinet spaarders met een vermogen tot ruim € 400.000 tegemoet. Maar de rekening wordt betaald door vastgoedbeleggers. Voor hen geldt straks een hogere belasting doordat hun vastgestelde inkomen uit (vastgoed)beleggingen gekoppeld wordt aan het gemiddelde langetermijnrendement op vastgoed.
4. Stikstof-impasse zet nieuwbouw van woningen en vastgoed op slot
   De Nederlandse wet- en regelgeving houdt de gemoederen bezig op het vlak van stikstof. In het oude stikstofbeleid, uitgewerkt in het Programma Aanpak Stikstof (PAS) uit 2015, is opgenomen dat nieuwe economische activiteiten de natuur niet mogen schaden. Er was wel een uitruil mogelijk, zonder dat nieuwe projecten zelf bijdroegen aan een lagere uitstoot. Door de stikstofuitspraak van de Raad van State is dat nu van tafel.Veel projecten worden hierdoor geraakt. Het zou gaan om ongeveer 18.000 projecten, waaronder veehouderijen, bedrijventerreinen, akkerbouwers en woonwijken. De uitvoering van diverse projecten is inmiddels tot stilstand gekomen of loopt in het beste geval vertraging op. Uitstel leidt tot situaties waar er omzet wordt gemist, maar vaste kosten wel doorlopen. Daarnaast lopen oplossingen van maatschappelijke uitdagingen zoals het woningtekort, de mobiliteitsopgave en de energietransitie in de gebouwde omgeving ook vertraging op.

   Een snelle integrale oplossing is naar verwachting niet mogelijk. Het kabinet heeft voor de korte termijn wel al maatregelen getroffen om de vergunningsprocedures te hervatten. Maar zorgvuldigheid staat voorop en de praktijk moet uitwijzen welke impuls dit op korte termijn geeft.

Bekijk de volledige Rabo Vastgoedupdate november 2019.

Bron: Rabobank