Vastgoedfinanciering veel duurder door corona

Vastgoedfinanciering is sinds de uitbraak van het coronavirus veel duurder geworden. Dat constateert Daan Reekers, chief commercial officer van financieringsmakelaar Adelaer. Volgens Reekers krijgen veel vastgoedklanten nul op het rekest bij Nederlandse banken. De enige optie is dan uitwijken naar een alternatieve financier. En dat pakt duurder uit, vooral voor projectontwikkelaars.

‘Nederlandse banken zitten grotendeels op slot voor nieuwe vastgoedpartijen en hun aanvragen. COVID-19 zorgt ervoor dat alle grote ondernemingen hun kredietlijnen trekken. Verlenging van de balans is voor de banken geen optie door aankomende regelgeving via het akkoord Basel 4.’

‘Voor extra vastgoedfinanciering is daardoor geen ruimte meer. Een enkele vaste klant in het vastgoed wordt nog bediend. Maar voor het overige zijn banken bezig met revisie: kijken of klanten nog zo financieel gezond zijn, dat ze hun afspraken kunnen nakomen’, aldus Reekers.

Maximaal 12 procent per jaar

Voor projectontwikkeling schieten de financieringskosten volgens Reekers omhoog. Reguliere banken brengen ook weer liquiditeitskosten in rekening. Alternatieve financiers, die in handen van buitenlandse investeringsfondsen zijn, werken met andere rendementsdoelstellingen. Voor vastgoedprojecten is de rente op een seniorlening al gauw 1 tot 1,5 procent hoger dan bij Nederlandse banken, stelt Reekers.

Voor een juniorlening of mezzaninelening kan een projectontwikkelaar nog wel terecht bij de vele hedgefunds die de weg naar Nederland beginnen te vinden en graag overbruggingsleningen verschaffen. Maar bij het hogere risico van zo’n lening hoort volgens Reekers al gauw een rente van 5 procent. En bij een financiering met het hoogste risicoprofiel kan de rente maximaal 12 procent per jaar bedragen.

Onder vergrootglas

Ook vastgoedbeleggers voelen de koerswijziging van Nederlandse grootbanken in de portemonnee. Vooral als ze in retail actief zijn. ‘Ik zie dat de beste vastgoedklanten van banken binnen één maand worden doorgestuurd naar bijzonder beheer, als er een rijke multinational de huur van zijn winkel niet wil betalen.’ Beleggingen in horecavastgoed liggen bij banken ook onder het vergrootglas.

‘Er zijn ook nog genoeg voorbeelden van goedkopere verstrekkers’, nuanceert Reekers. ‘Zo staan voor kant en klare woningen nog verschillende Duitse banken in de rij. Het gaat dan wel om een minimale financieringsbehoefte van 10 miljoen euro.’

‘Afgelopen week hebben we nog een financiering met een loan-to-value (LTV) van 70 procent tegen een rente all-in van 1,6 procent kunnen verzorgen. Weliswaar geldt bij Duitse banken nu ook een liquditeitsopslag van ongeveer 40 basispunten, maar met de negatieve rente (op obligaties; red.) kom je dan toch nog op zeer scherpe tarieven. Bij seniorleningen met een vergelijkbare hypothecaire zekerheid ligt de rente bij Nederlandse grootbanken al gauw op 2,5 – 3,5 procent’, aldus Reekers.

Projecten geannuleerd

Vastgoedprojecten waarvoor geleend geld nodig is en waar de financiering nu uitblijft, bijvoorbeeld voor hotels of leisure, worden minder rendabel. Ze kunnen zelfs worden geannuleerd door verkrapping van de markt voor vastgoedfinanciering, geeft Reekers aan.

Hij houdt rekening met economische schade. ‘Als projectontwikkelaars, bouwers en hun toeleveranciers niet verder kunnen, stevenen we af op een recessie. De werkloosheid zal fors stijgen. Dan krijgt zelfs het veiligste segment om in te beleggen, de woningmarkt, een flinke optater. Maar zo ver is het nog lang niet. In dit soort omstandigheden is tijd meestal de helende factor. Een pandemie is nieuw. Hopelijk kunnen we vanaf het derde kwartaal, wanneer de rust is wedergekeerd, weer financieren zoals voorheen.

Bron: Vastgoedmarkt