Verhuurders in het nauw door opstelling banken in coronacrisis

De coronacrisis brengt winkelvastgoedbeleggers die minder huur ontvangen in het nauw. Bij uitstel van aflossingen riskeren ze bij banken in het voorportaal van bijzonder beheer te komen, zegt Vastgoed Belang.

De pijn van de coronacrisis delen met je zakelijke relaties. Voor vastgoedbeleggers komt daar weinig van terecht. Dat zegt Laurens van de Noort, algemeen directeur van Vastgoed Belang, brancheorganisatie van particuliere vastgoedbeleggers. Banken laten zijn achterban naar adem happen.

Leden van Vastgoed Belang staan onder druk van de overheid om met retailers soepel om te gaan die door de coronacrisis geen huur kunnen betalen. Maar wie dat doet en daardoor zijn aflossing niet kan betalen, dreigt bij de bank op de verkeerde stapel te belanden, aldus Van de Noort.

Kleinere particuliere vastgoedbeleggers

‘Particuliere vastgoedbeleggers ontvangen van retailers fors minder huur. Dalingen van 30 tot 70 procent zijn geen uitzonderingen. De klap is het hardst voor de kleinere particuliere winkelvastgoedbeleggers, die voor hun inkomen sterk afhankelijk zijn van de huurpenningen. Ze hebben naar verhouding veel bezit in aanloopstraten van middelgrote steden waar de afgelopen jaren al sprake was van toenemende leegstand. Daar doet de coronacrisis nu extra pijn.’

‘We zijn niet onder de indruk van de opstelling van banken naar vastgoedklanten toe. Eerst was er de regeling voor zes maanden uitstel van leningen tot 2,5 miljoen euro. Dat was natuurlijk maar een zeer beperkt deel van de financieringen. En dan alleen maar bij de banken die zich aan die regeling hadden gecommitteerd: de Nederlandse grootbanken en Deutsche Bank.’

Weinig soelaas

De recente verruiming van die regeling biedt volgens Van de Noort te weinig soelaas. De reikwijdte van de regeling voor uitstel van aflossing werd al groter door het ophogen van het maximum van 2,5 naar 50 miljoen euro. ‘Maar het blijft zo dat aan het einde van de rit de volledige aflossing wacht. Terwijl de huur voor het vastgoed waarvoor zo‘n lening is aangegaan maar gedeeltelijk is betaald’, aldus Van de Noort.

Vervelender voor vastgoedbeleggers is de negatieve sfeer die om de regeling hangt. ‘Vastgoedbeleggers die zo’n aflossingspauze willen, ervaren dat ze behoorlijke obstakels moeten nemen. Ze horen dat ze eerst hun liquiditeiten moeten opsouperen’, aldus Van de Noort.

Verkeerde stapel

Daarnaast zijn er verdere consequenties van zo’n beroep op coulance van banken. Vastgoedbeleggers riskeren daarmee volgens Van de Noort dat ze op de verkeerde stapel terecht komen. ‘Wie dan een beroep doet op de regeling, krijgt signalen dat er een kruisje achter zijn naam komt te staan. Dat kan leiden tot hogere risico-opslagen. En tot problemen bij verlenging van financieringen of de aanvraag van nieuwe.’

‘Zoals het nu gaat, worden beleggers kopschuw gemaakt. Een belegger die zijn huurders ruimhartig tegemoet wil komen, moet dat wel veilig kunnen doen. Nu moeten ze vrezen dat ze in een voorportaal terechtkomen van bijzonder beheer, het regime voor klanten die hun afspraken met banken niet nakomen’, zegt Van de Noort.

Pijn delen

‘Bij het uitbreken van de coronacrisis zeiden banken dat ze niet het probleem zijn, zoals tijdens de kredietcrisis. Deze keer zijn ze de oplossing. Als dat zo is, mag je ook van banken verwachten dat ze delen in de pijn. Ze hebben zowel retailers als vastgoedbeleggers als klanten. Alle reden voor banken om te zorgen dat het met beide groepen goed gaat. De effecten van de coronacrisis moeten we opvangen in de hele keten: retailers en beleggers, maar ook banken en de overheid.’

Met de overheid zijn brancheorganisaties nog in gesprek over een garantieregeling. Die zou moeten gelden voor situaties waarin de retailer failliet gaat, nadat de belegger heeft geprobeerd hem de crisis door te helpen met concessies over de hoogte van de huur. Van de Noort: ‘Het bonnetje moet niet alleen bij de belegger komen te liggen.’

Reactie Nederlandse Vereniging van Banken
‘Het beeld van Vastgoed Belang doet geen recht aan de positieve inspanningen van banken. Banken geven zakelijke klanten extra lucht door uitstel van aflossingen en leningen (al dan niet met gedeeltelijke staatsgarantie).

Belangrijk daarbij is de beoordeling door banken of het gaat om bedrijfsmatige activiteiten die in de kern gezond zijn. Dat is in het belang van de klanten, de overheid en de banken. Uitstel van aflossing of nieuwe leningen moeten uiteindelijk kunnen worden terugbetaald. Ongetwijfeld zullen banken hier ook verliezen op lijden; dat is het kredietrisico waar banken voorzieningen voor treffen.

De steunmaatregelen van banken zijn te gebruiken voor zowel vastgoedbeleggers als retailers en hebben daardoor effect op de hele keten. De vrijgekomen liquiditeit kan worden ingezet om elkaar onderling te helpen in deze uitzonderlijke situatie.

Overigens is beleggen nooit risicovrij. Ook van particuliere beleggers mag je verwachten dat zij voorzieningen treffen voor economisch mindere tijden. De pijn wordt dan echt eerlijk verdeeld. Daar komt – voor een volledig beeld – bij dat veel beleggers in goede jaren profiteren van waardestijgingen van vastgoed.’

Bron: Vastgoedmarkt