Winkels en B-kantoren wacht nog afwaardering

B-kantoren en winkelpanden voor de non-food staan tegen te hoge waarden in de boeken van vastgoedbeleggers. Dat is de overheersende mening onder de deelnemers aan de Vastgoedmonitor van Vastgoedmarkt. Vooral bij de huidige boekwaarden van non-food-winkels worden veel vraagtekens gezet. Van de ondervraagden meent 43 procent dat die panden voor te hoge waarden in de boeken staan. Niet meer dan 6 procent denkt dat de boekwaarden van non-food-winkels realistisch zijn en maar 3 procent denkt dat ze te laag worden gewaardeerd. Van de beleggers meent zelfs 63 procent dat er lucht in de waarderingen van die retailpanden zit.

Nieuwe huurder is moeilijk te vinden

Taxatiewaarden lopen achter op de werkelijke waarden. ‘De waarde is geënt op de lopende huurovereenkomsten. Die geven geen realistisch beeld van hoe het met de onderneming gaat. Winkels zullen het niet redden en een nieuwe huurder is moeilijk te vinden. Dus zal het vastgoed worden afgewaardeerd’, zo valt te beluisteren.

Vastgoedmonitor

Het verschil groeit tussen wat een belegger wil hebben en wat een retailer kan betalen. ‘De omzet van de huurder staat vaak onder druk. De huurprijs is mede gebaseerd op de boekwaarde en daardoor te hoog in vergelijking tot de omzet.’ Want: ‘Er zijn te veel winkels in Nederland. De behoefte aan fysieke winkels loopt terug. Ook zal het effect van online winkelen zich verder laten voelen en leiden tot minder winkelbehoefte.’

Last van versnelde transactie naar thuiswerken

Dat secundaire kantoren tegen de realistische waarden in de boeken staan, gelooft maar 6 procent van de ondervraagden. 35 procent ziet overwaardering van die panden en maar 3 procent onderwaardering. ‘Secundaire kantoren zullen het meeste last ondervinden van de verdere en versnelde transitie naar het thuiswerken als gevolg van covid-19′, valt te beluisteren. ‘Alleen op AAA-locaties zal de waarde stabiel zijn of mogelijk nog stijgen. Op andere locaties is dit zeer afhankelijk van de huurders.’

Transformatie geen optie bij sterke veroudering

Verscherping van de energienormen gaat ten koste van de waarde van oudere kantoren. ‘Met energielabels wordt onvoldoende rekening gehouden. Het wordt nog een zware kosteninspanning om tot verbetering van het label te komen’, valt de beluisteren. ‘Oudere kantoren die niet voldoen aan de huidige energienormen zijn economisch gezien afgeschreven. Alleen de grond waar ze staan, heeft waarde.’ Zijn kantoren sterk verouderd, dan is transformatie ook geen aantrekkelijke optie meer. ‘Wanneer kantoren omgebouwd moeten worden naar woningen, is de boekwaarde vaak te hoog door de verouderde installaties.’

Bron: Vastgoedmarkt