Empty-nesters kunnen woningmarkt in beweging brengen

Woningen in Zutphen

Het is de vraag of de grote woningbouwopgave gehaald gaat worden. Daarom is het nodig om te kijken naar andere oplossingen om de woningnood te verlichten. Een betere doorstroming is al jaren één van de opgaven. Lukt het om met een focus op de empty-nesters de doorstroming op gang te brengen? Wat betekent dit voor het product wonen en is dit interessant voor beleggers?

Ongeschikte en te weinig woningen

De woningbouwopgave staat op bijna 900.000 nieuwe woningen tot 2030 om het grote woningtekort weg te werken (Rijksoverheid). Hoewel de woningbouw doelstelling in 2020 is gehaald, is dit geen garantie voor de komende jaren. Het is dan ook slim om naar andere manieren te kijken om de problemen op de woningmarkt op zijn minst te verkleinen.

Eén van deze oplossingen is een doorstroming die begint bij de empty-nesters, ofwel de 55-plus huishoudens. Dit presenteren Dynamis, AM en Whooz in hun rapport van oktober dit jaar ‘Doorschuiven alstublieft’. Er is namelijk niet alleen een tekort aan woningen. Huishoudens kunnen ook niet doorstromen naar de door hun gewenste woning.

Dit heeft maatschappelijke en sociale effecten. Voorbeelden hiervan zijn jongeren die langer thuis wonen, gezinnen die op latere leeftijd voor kinderen kiezen en een beperking van carrièremogelijkheden.

De hele woningmarkt profiteert van keteneffect

De meeste potentie voor een betere doorstroming op de woningmarkt ligt bij de empty-nesters. Hier zijn verschillende redenen voor.

  • Deze groep is groot: 40% van de Nederlandse huishoudens is 55-plus en heeft geen inwonende kinderen.
  • Deze groep woont vaak niet passend: 36% van deze groep woont met z’n tweeën in een woning van 120 m² of groter, die juist zeer geschikt is voor gezinnen.
  • Deze groep brengt de grootste verhuisketen op gang. Dit blijkt uit een onderzoek van SpringCo Urban Analytics.

Van de ongeveer 1,1 miljoen 55-plus huishoudens zonder inwonende kinderen is slechts 5% bereid te verhuizen. Uiteraard alleen als zij een geschikte woningen vinden. Als dit gebeurt, verhuizen niet alleen deze ongeveer 57.000 huishoudens. Op de hele woningmarkt kunnen hierdoor 167.000 huishoudens doorschuiven. Als er maar voldoende passend aanbod voor empty-nesters is, kan dit oplopen tot 335.000 verhuizingen. Dat is bijna 100.000 verhuizingen meer dan in 2020.

De getallen lopen zo op omdat de empty-nester de hele verhuisketen aanjaagt. Als deze verhuist, komt er ruimte voor een gezin met kinderen om de volgende stap in hun wooncarrière te maken. Dit gezin laat een woning achter voor bijvoorbeeld een stel dat gezinsuitbreiding wenst. Als dit stel doorschuift, komt er tot slot een woning vrij voor starters.

Bouw woningen die empty-nesters aanspreken

De oplossing lijkt dan ook simpel: zorg dat empty-nesters willen verhuizen. Maar dat is lastiger dan het klinkt. Deze groep is namelijk heel divers in woon- en inkomenssituatie en in woonwensen.

Toch kan volgens Dynamis, AM en Whooz de 55-plusser wel degelijk verleid worden te verhuizen. En wel door op het juiste moment, het juiste product op de juiste plek aan te bieden.

  • Het juiste moment: als de kinderen het huis uitgaan en de pensioenleeftijd wordt bereikt.
  • Het juiste product: een ‘normale’ woning die ongemerkt ook levensloopbestendig is.
  • De juiste plek: in de eigen buurt, nabij het bestaande sociale netwerk en liefst ook nabij voorzieningen.

Vastgoedmarkt benadrukt nog eens dat een klassieke seniorenwoning precies niet is wat de empty-nesters zoeken. Maar er is niet één ‘normale’ woning die de doorstroming op gang brengt. Er zijn verschillende woontypen die de 55-plussers aanspreken.

  1. Een woning in een woongemeenschap waar voorzieningen worden gedeeld.
  2. Een reguliere levensloopbestendige woning, waarin domotica de zelfredzaamheid vergroot.
  3. Een woning in het ‘verzorgingshuis nieuwe stijl’ voor de zorgbehoevende empty-nester. Dit is een comfortabele levensloopbestendige woning in een geclusterde setting met 24/7 zorg beschikbaar, in een drempelloze, gemengde buurt.

De woning mag in omvang en kwaliteit niet onderdoen voor de huidige woning van de empty-nester. En ook op de buitenruimte mag niet worden beknibbeld. De actieve senioren willen minimaal 15 m² buitenruimte.

Als deze typen gelijkvloerse woningen niet beschikbaar zijn op de markt, maken de 55-plussers hun bestaande woning levensloopbestendig. Met als gevolg dat de woningmarkt op slot slaat.

Een mooie taak voor beleggers en ontwikkelaars

Een aantrekkelijke woning voor empty-nesters is een duidelijke focus voor nieuwbouw. Het is een goede basis om woningbouwplannen verder vorm te geven. Er is een specifieke doelgroep met duidelijke woonwensen.

Er is nog een belangrijke positieve bijkomstigheid van bouwen voor empty-nesters. Dit type woningen blijft vanwege de toenemende vergrijzing van de bevolking aantrekkelijk. Voornamelijk bouwen voor starters leidt uiteindelijk tot een overschot van typische starterswoningen zoals appartementen en kleinere rijtjeswoningen.

Dus waar wachten ontwikkelaars en beleggers nog op? Of is er een andere belangrijke voorwaarde van de empty-nesters die deze opgave minder makkelijk maakt? Empty-nesters willen namelijk wel een deel van de opgebouwde overwaarde van hun woning gebruiken voor de oude dag. De woonlasten mogen na verhuizing daarom niet hoger worden. Als bouwen voor empty-nesters de doorstroming op de hele woningmarkt bevordert, ligt hier een uitdaging. Prijs de empty-nester niet uit de markt!


Gerelateerde artikelen