Logistiek vastgoed gewilder dan ooit

Logistiek vastgoed was nooit het meest opvallende beleggingsproduct in de vastgoedwereld. Dat is inmiddels wel veranderd. Door de groei van e-commerce is er namelijk een grote behoefte aan logistiek vastgoed. Maar er liggen nogal wat uitdagingen voor de toekomst.

Groei e-commerce drijft vraag naar logistiek vastgoed op

In 2020 verliep in Nederland 17,8 procent van alle detailhandel-verkopen via het internet. Marketingtribune meldt dat dit in 2025 stijgt naar 26,4%, een stijging van meer dan 8%. Deze groei vertaalt zich direct naar extra behoefte aan magazijnruimte. Als vuistregel geldt: één miljard euro aan extra internetaankopen vertaalt zich naar 110.000 m2 extra logistieke ruimte. Deze cijfers zijn afkomstig uit het onderzoek van CBRE.

In 2020 was de waarde van e-commerce in Nederland 19,7 miljard euro. De verwachting is dat deze de komende jaren met bijna 11 miljard euro toeneemt. De rekensom is dan eenvoudig: dit betekent ongeveer 1,2 miljoen m² extra logistieke ruimte.

Niet alleen Nederland staat voor deze uitdaging. In heel Europa hebben pakketbedrijven tussen 2021 en 2025 ongeveer 8,6 miljoen vierkante meter extra magazijnruimte nodig. Het Verenigd Koninkrijk speelt hier ondanks Brexit nog steeds een rol in. Britse bedrijven zoeken locaties om zich te vestigen in Nederland. Vooral e-commerce bedrijven proberen hiermee een goede toegang tot de 466 miljoen Europese consumenten te houden.

Obstakels zorgen voor aanhoudende schaarste

Diverse obstakels zorgen ervoor dat het aanbod van logistiek vastgoed flink achterblijft bij de vraag. Er is inmiddels dan ook al sprake van een grote schaarste aan dit type vastgoed.

De belangrijkste obstakels zijn de gebruiksbestemming en de beschikbaarheid van locaties. Maar ook de stroomcapaciteit, de stikstofeisen en andere strenger wordende duurzaamheidseisen vereenvoudigen de bouwopgave niet.

Vastgoedmarkt bericht over het onderzoek van Prologis, wereldmarktleider in logistiek vastgoed. Volgens Prologis blijven factoren aan de aanbodzijde de beschikbare logistieke ruimte beïnvloeden. Naast de schaarse grond wijzen zij op vergunningsprocedures die steeds complexer en daarmee duurder en tijdrovender worden. En de steeds strengere bouwkundige eisen vormen ook een hindernis.

Veranderingen aan de vraagzijde versterken deze remmende factoren. Toenemende e-fulfillment (alle zaken die te maken hebben met de logistieke afhandeling van een e-commerce bestelling) en steeds snellere bevoorradingseisen stuwen de vraag vooral in grootstedelijke kernen op.

Beleggingsvolume en leegstand breken records

Beleggers en ontwikkelaars hebben de wil en het kapitaal om in logistiek vastgoed te investeren. Logistiek.nl vat enkele cijfers van CBRE samen. In 2020 steeg het beleggingsvolume in distributiecentra en ander logistiek vastgoed met 64% tot vier miljard euro. Dit was een record in deze sector. In 2019 was dit nog twee en een half miljard.

Jos Hesselink, Research Lead bij Cushman & Wakefield Nederland meldt in Supply Chain Magazine een interessante beweging op de markt.

“Wij zien een toename van speculatieve ontwikkelingen in de logistieke sector. Daardoor is er veel meer transactiedynamiek als gevolg van de vrijgekomen, opgekropte vraag. Maar ondanks de toename van speculatieve ontwikkelingen sinds de tweede helft van vorig jaar, stijgt de leegstand nog niet.”

De leegstand in de meeste Europese logistieke hotspots is zeer laag. In Nederland en het Verenigd Koninkrijk is dit ongeveer vier procent. In Rotterdam, Lyon, Praag en Boedapest is dit zelfs minder dan twee procent.

CBRE ziet ook dat de toenemende vraag naar logistiek vastgoed de koop- en huurprijzen opdrijft. Zij verwachten dat dit de komende jaren in heel Nederland doorzet. Een andere aanwijzing van stijgende huurprijzen is de afname van huurincentives in de sector.

Supermarkten en e-commerce bedrijven hebben overslagcapaciteit hard nodig

Supermarkten en e-commerce bedrijven zoals Amazon hebben vooral behoefte aan ruimte aan de randen van grote steden. Juist daar waar de ruimte het schaarst is.

De relatief kleine omvang van supermarktketen Plus maakt het mogelijk de eigen supermarkten als hub voor de online-aankopen te gebruiken. Grotere supermarktketens als Jumbo en Albert Heijn redden het daar niet mee.

Jumbo heeft inmiddels drie E-fulfilment centers (EFC) en kijkt naar een vierde. De laatste is in maart 2021 in Bleiswijk geopend. Met een oppervlakte van 60.000 vierkante meter bedient deze EFC Noord-, Zuid-Holland en Utrecht. Naast de EFC’s heeft Jumbo elf kleinere city-hubs voor de levering in steden en de directe omving. De laatste is recent in Deventer geopend en heeft een omvang van 1300 vierkante meter.

Albert Heijn heeft een soortgelijk distributienetwerk, maar noemt de EFC’s Home Shop Centers (HSC). Zij openden in september vorige jaar de zevende HSC, ook in Bleiswijk. AH nieuws meldt dat dit met 20.000 m² hun grootste HSC is. Opening van het achtste HSC staat gepland voor dit najaar. Albert Heijn telt drieëntwintig kleinere distributiecentra aan de randen van steden.

De online supermarkt Picnic noemt hun ruimtes voor op- en overslag ‘ware malls’ – een samentrekking van warehouse en mall. Deze zijn ongeveer 1000 m² groot en vormen samen met meerdere distributiecentra de logistieke ruimte van Picnic. Vanwege de grote expansie en het gebrek aan passende ruimte, gebruikt Picnic ook bestaand semi-industrieel of verouderd logistiek vastgoed.

Ook Amazon heeft zeer recent haar opslagcapaciteit uitgebreid. Zij opende een nieuw bezorgcentrum van 8.500 m² nabij Schiphol. In Heerlen bouwt het bedrijf een distributiecentrum. Zij zijn de verdeelpunten naast de distributiecentra van Amazon in Europa.

Schaarste vraagt om oplossingen

Aan de aanbodzijde wordt het logistiek vastgoed belemmerd door factoren zoals schaarse ruimte en vergunningseisen. Aan de vraagzijde leidt de enorme toename van online winkelen tot een snel toenemende vraag naar dit type vastgoed. Dit wordt aangejaagd door de coronapandemie.

Aan beide zijden van de markt is nog geen verandering te verwachten. Dit drijft de populariteit van logistiek vastgoed verder op. En de gebruikers van deze ruimten zullen vooral efficiënt en creatief moeten blijven om hun distributie op gang te houden.