Stijgende huurprijzen in een krimpende economie

Beleggen in huurwoningen

De woninghuren stegen dit jaar opnieuw. Gezien de economische krimp en de toenemende werkloosheid lijkt die groei niet nog lang te kunnen doorzetten. Wat zijn de factoren die een rol spelen in die prijsontwikkelingen,  wat zijn de verwachtingen en wat is het beleid van de overheid?

Ontwikkelingen huurprijzen in de grote steden en de impact van corona

De woninghuren zijn in juli 2020 met gemiddeld 2,9 procent gestegen ten opzichte van 2019. Dat is de hoogste stijging in 6 jaar en meer dan het gemiddelde van de afgelopen tien jaar (2,7 procent), meldt het CBS. De stijging van de huurprijs was dit jaar het hoogst in Rotterdam (4,1%) en Den Haag (3,6%). In Amsterdam steeg de prijs met gemiddeld ‘maar’ 3,5%. Een minder hoge groei dan de andere grote steden, maar toch nog steeds meer dan de jaren daarvoor: 3,4% in 2019 en 3,3% in 2018.

Dit is niet volgens de verwachting, omdat veel expats wegbleven dit jaar vanwege de coronacrisis. Sommigen spraken zelfs van een daling van de huurprijs in het hoogste segment van de vrije sector. In zijn algemeenheid is de huurprijs echter gestegen. Hierdoor zijn er, met name in de middensector, weinig huurhuizen beschikbaar.

Factoren die de huurprijs opdrijven

Het tekort aan woningen in de middensector is een van de factoren die de prijs opdrijft. Dit is al jaren een probleem. De uitspraak van de Raad van State in mei 2019, naar aanleiding van het stikstofbeleid, legde naar schatting zo’n 18.000 bouwprojecten stil, waarmee dit probleem verergerde. Ook de vooruitzichten voor komend jaar zijn dat de bouwsector krimpt vanwege de coronacrisis en stikstofproblematiek. Daarmee blijft de komende jaren de vraag het aanbod overstijgen.

Een andere factor die de prijs beïnvloedt is de invoering van tijdelijke huurcontracten sinds 2016. Dit maakt het mogelijk huurcontracten van maximaal 2 jaar overeen te komen. Deze maatregel is aanvankelijk ingevoerd om het aanbod en doorstroom te vergroten. Dit werkt echter alleen als er ook voldoende aanbod is. In de praktijk leidt de maatregel tot huurverhoging, omdat verhuurders nu na afloop van het contract de mogelijkheid hebben de huur te verhogen.

Meer weten over beleggen in woningen?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninwoningen

Stijgende huurprijs in een krimpende economie

De stijgende huurprijs wordt een groter probleem in een krimpende economie. In de afgelopen maanden is de werkloosheid toegenomen. Ook in de komende maanden zal deze naar verwachting verder oplopen. Verhuurders in de vrije en sociale sector melden dat het nog meevalt met huurachterstanden dankzij de steunmaatregelen van de overheid. Maar hoelang blijft het betaalbaar voor de consument? En drukt dit op langere termijn de prijzen?

Het kabinet ziet in dat er maatregelen nodig zijn. Eerder negeerde minister Ollongren drie keer een oproep tot huurbevriezing van de Eerste Kamer. Dit leidde zelfs tot een motie van afkeuring. De minister wil nog altijd niets weten van een algemene huurbevriezing- of verlaging, maar beloofde op Prinsjesdag met maatregelen te komen om huurders te helpen die door huurstijgingen krap bij kas zitten.

Huurprijs in de Miljoenennota

Aan die belofte heeft ze zich gehouden door een huurverlaging voor sociale woningen mogelijk te maken. Deze is bedoeld voor zo’n 260.000 mensen die ooit een vrij dure sociale huurwoning kregen, maar wiens inkomen daarna omlaag is gegaan: zogenoemde ‘dure scheefwoners’.

Daarnaast wordt de inkomensgrens voor sociale huurwoningen verhoogd van 38.000 naar 42.000 euro. En die van eenpersoonshuishoudens verlaagd naar 35.000 euro. Daardoor krijgen meer huishoudens recht op een betaalbare middenwoning. Dit verhoogt de druk op de vraag.  Om de bouw te stimuleren, krijgen woningcorporaties een belastingverlaging. Deze moeten ze deels inzetten voor de bouw van 150.000 nieuwbouwwoningen, met name in het middensegment. Daarnaast trekt het kabinet een miljard euro uit voor een speciaal nieuwbouwfonds, waaruit gemeenten subsidie kunnen krijgen. Met deze maatregelen moeten jaarlijks 75.000 woningen worden bijgebouwd.

Om de druk op de middensector verder te verlichten, moeten degenen die teveel verdienen voor een sociale huurwoning meer gaan betalen. Maar of dit hen beweegt om over te stappen naar de vrije sector?

Ontwikkeling huurprijs in 2020 en daarna

Voor de komende maanden is de verwachting dat de economie verder krimpt als gevolg van de coronacrisis. Hoe groot deze impact gaat zijn, hangt af van de ontwikkeling van het virus. Daarover durft niemand uitspraken te doen. Deze krimp zal ongetwijfeld drukken op de stijging van de huurprijs. Aan de andere kant blijft het aanbod van betaalbare huurwoningen minder groot dan de vraag. Daarom verwachten wij dat de huurprijzen in het komende jaar opnieuw stijgen. Al zal dit minder hard zijn dan in het afgelopen jaar.

 

Bron: AD | CBS | Cobouw | De Bewonersraad | NOS | Parool | Woonbond


Gerelateerde artikelen