Supermarktpanden zijn op dit moment veel te goedkoop

Supermarktvastgoed is veel goedkoper dan 10 jaar geleden. Huib Boissevain, oprichter en CEO van vastgoedinvesteerder Annexum, snapt niet goed waarom ketens niet meer aandacht aan het vastgoed geven. ‘Waar Ahold Delhaize op hun businessmodel via aandelen een rendement realiseert van pakweg 5%, maken wij 10% op de stenen.’

Supermarkten zijn hartstikke goedkoop, zelfs stukken goedkoper dan 10 jaar geleden. En dan heeft Huib Boissevain het niet over de pakken melk, maar over de stenen. De percentages om dat te staven rollen zo uit zijn mond. Hij spreekt over het algemene plaatje. ‘10 jaar geleden boden we voor een supermarkt 16 keer de huur. De huur als percentage van de waarde lag op 6% bruto. De hypotheekrente lag op ongeveer 4%.’ Volgens Boissevain liggen de huren niet hoger dan 10 jaar geleden. ‘Wij betalen nu grosso modo slechts 14 keer de huur, dat is 7% als percentage van de waarde van de stenen.’

‘Doordat je goedkoop financiert, is het rendement ongelooflijk hoog, veel hoger dan je als je naar het risico kijkt zou verwachten’

Over het rendement: ‘Het verschil tussen de rente en het brutorendement was 10 jaar geleden 6% min 4%, dus 2%. Nu is de hypotheekrente gedaald van 4% naar 2% en is het verschil opgelopen tot 5%: 7% bruto resultaat min 2% hypotheekrente. Dat verschil in rendement noem ik enorm. Doordat je aldus goedkoop financiert, is het rendement op eigen vermogen ongelooflijk hoog, veel hoger dan je zou verwachten als je naar het risico kijkt.’

U stelt dat de supermarktpanden goedkoper zijn geworden om te kopen. Hoe komt dat?

‘Het geld is goedkoop, maar supermarkten zijn ook een niche waar relatief weinig spelers actie in zijn. In de Nederlandse vastgoedmarkten zijn de afgelopen jaren met name institutionele beleggers dominant geweest. Zij bepaalden de prijsontwikkelingen en dreven  de prijzen op. Vaak waren het buitenlandse institutionele beleggers. De woningmarkt bijvoorbeeld ging ineens heel snel omdat buitenlandse beleggers in pakketten woningen gingen beleggen.’

‘Hetzelfde zag je ook op de kantorenmarkt. Door dat buitenlands geld stegen de prijzen van woningen en kantoren. Buitenlandse investeerders willen graag meer betalen voor kantoren en woningen. Ze vinden Amsterdam helemaal niet duur, vergeleken met steden als Barcelona, München, Kopenhagen, Stockholm. Stockholm is in woningprijs al twee keer zo duur als Amsterdam.’

Waarom liften de supermarkten niet mee op deze prijsontwikkelingen in de woning- en kantorenmarkt?

‘Diezelfde buitenlanders kijken zeker ook naar winkels en dus supermarkten. Maar Nederland is lastig. In Europa is het standaardmodel een provincieplaats met twee winkelcentra aan de rand van de stad. Die twee concurreren. Klanten komen met de auto. Dat zijn twee grote vastgoedprojecten om in te beleggen. In Nederland is de norm binnenstedelijk winkelen. Klanten komen lopend of met de fiets. Projecten zijn daardoor veel lokaler verspreid, je moet winkel voor winkel verwerven. Je kunt niet een winkelcentrum met 25 winkels in één keer kopen. Grote fondsen, als Unibail en Corio, haken dan af.’

‘Stel je voor: een Londense partij met 25 man in dienst die voor € 500 miljoen per jaar moet investeren. Als die naar Nederland komt, kan hij supermarktvastgoed kopen tussen de € 3 en € 6 miljoen per locatie. Grotere locaties, zoals de Jumbo Foodmarkt, komen op hoogstens € 14 à € 15 miljoen en daar zijn er niet veel van. Als hij € 500 miljoen per jaar wil wegzetten, moet hij tegen de 100 transacties doen. Daar begint zo’n partij niet aan. Zie je hem al vanuit Londen investeren in Breda? Die weet helemaal niet waar Breda ligt. En Utrecht, de vierde stad in dit land, kent zo’n partij over het algemeen ook niet. Die investeert hoogstens in Rotterdam, Amsterdam of Den Haag. Dat gedrag maakt de  vastgoedmarkt feitelijk inefficiënt, waardoor prijsverschillen ontstaan.’

‘Overigens, de Duitse investeerder Patrizia kocht de huizenportefeuille van Vestia en bouwde daar een organisatie omheen. Die begrijpt de markt nu beter en koopt nu ook supermarkten. Maar zonder die woningportefeuille was Patrizia nooit in supermarkten gestapt.’

Dus door het beperkte aantal spelers op de markt voor supermarktvastgoed is de vraag relatief laag en dat houdt panden goedkoop?

‘Klopt. Overigens verwacht ik dat de onderwaardering in de supermarkten er in de komende 5 jaar uitloopt.’

Hoe verhoudt zich dat dan tot de bikkelharde strijd om vestigingspunten door de ketens? Drijven zij de prijs niet op?

‘Bij de ketens spelen andere dingen. Hun business is primair de supermarktoperatie. Al die duizenden mensen bij Ahold zijn daarmee bezig. Ze hebben misschien 10 tot 20 man die ook nog vastgoed doen. En die kopen de stenen alleen als het nodig is voor de winkeloperatie, anders niet. En natuurlijk hebben retailers heel substantiële vastgoedportefeuilles. Ze snappen het wel.

Huib Boissevain (Annexum) voorspelt dat waarde fors gaat stijgen

Het grappige is dat ze zelf ook nog waarde toevoegen aan de eigen stenen door met lange huurcontracten in de eigen panden te zitten. Dat verhoogt de waarde. Maar als er in het bedrijf geld nodig is voor een investering in een nieuwe formule, dan is er even geen geld om stenen te kopen.’

Is een keten als Vomar niet alleen maar rendabel dankzij zijn vastgoedportefeuille?

‘Er zijn geen ketens waar vastgoed geen wezenlijk onderdeel vormt van de winst. Maar vastgoed is nooit dé winst. Het runnen van hun levensmiddelenbusiness is wel degelijk rendabel, anders worden ze opgeslokt.’

U wordt ’s nacht niet wakker, omdat vastgoed in waarde daalt door online?

‘Online is geen bedreiging, wel een relevante ontwikkeling. Om een aantal redenen. Bij food gaat online aanzienlijk minder hard dan bij bijvoorbeeld kleding. Heel veel producten, als groenten, vlees, fruit zijn toch nog echt zintuigelijk, dat is een rem. En als mijn truitje wordt geleverd als ik niet thuis ben, dan komt de bezorger over twee dagen nog een keer. Bij melk kan dat niet. Ook dat is een rem. Daarbij komt dat winkel en online één geïntegreerd kanaal is. Geen online zonder winkels. Coolblue opent winkels. Amazon koopt Whole Foods, ze hebben een fysieke outlet nodig.’

‘Online heeft over het algemeen ook een korte kassabon. Je koopt wat je wilt kopen. Het is heel moeilijk om mensen tot impuls te verleiden. De winkels hebben een langere kassabon: je wordt verleid, dat maakt het stukken makkelijker om rendabeler te zijn.’

Zou u een deel van uw geld vanuit de stenen op online, bijvoorbeeld Picnic, inzetten?

‘Nee. Ik zou wel in hun dc investeren, niet in hun businessmodel.’

Onlinesupers als Picnic zeggen rendabeler te zijn omdat ze juist geen stenen winkels hebben.

‘Als je het afpelt zie je dat 2% tot 4% van de omzet van een supermarkt huur is. Ongeveer 10% zijn personeelskosten. Picnic zal echt wel lagere huurkosten hebben, maar ook zij moeten ergens hun spullen hebben liggen. Ook komt het spul niet zomaar bij de klant. Het moet worden gebracht en daarvoor bijeengeraapt, dat kost ook wat. Hun kosten zullen wat lager zijn, maar ze zijn er wel.’

‘Online is geen bedreiging, wel een relevante ontwikkeling binnen food’

Ligt u niet krom van het lachen? Waar u 6 tot 8% rendement maakt op supermarktstenen, liggen de marges van supermarkten onder de 4%, vaak rond de 1%.

‘Ahold stond voor kort op 20 keer de winst. Investeer je in het businessmodel Ahold, dan maak je 5% rendement. Wij maken 10% op hun stenen, de winkels waarin Ahold zijn geld verdient. Dat is wel heel verwonderlijk. Echter, ook kleine beleggers en banken raken vastgoed niet aan. Er zijn heel veel fondsen in aantal, maar niet in geld. Ze pakken het gewoon niet op. Bij vastgoed is het adagium: ‘You love it, or you hate it.’ Als je er van houdt, zijn supermarkten een heel interessante niche.’

Stel ik ben supermarktondernemer. Hoe moet ik naar mijn winkel kijken?

‘Ook dan is het interessant om te investeren in het vastgoed. De vraag is: heb je kapitaal dat je redelijk kunt vastleggen in het pand? Ook daar geldt dat franchisers in eerste instantie meer winkeliers dan investeerders zijn. Als ze echter zelf een project ontwikkelen, verdienen ze heel veel geld.

‘De kosten van Picnic zullen gerust wat lager liggen nu ze geen stenen hebben, maar de kosten zijn er natuurlijk wel.’

Mijn advies: als je de financiële ruimte hebt, moet je ook als zelfstandig ondernemer zeker in vastgoed beleggen. Kranten staan vol over aandelen. Kijk je echter naar de Quote 500, dan zie je ontzetten veel vastgoedbeleggers, nauwelijks aandelenbeleggers.’

In uw prospectus komt het woord risico vaak voor. Is dat ook de praktijk?

‘Een supermarktportefeuille is heel bewerkelijk. Er wordt voortdurend gesleuteld aan de winkel en je moet ook goed opletten dat er geen overbewinkeling komt. Wij hebben 24 locaties in ons nieuwe fonds, daarmee hebben we een goede spreiding. Wij zien risico’s snel en kunnen ingrijpen. Wij hebben meer dan € 450 miljoen in supermarktvastgoed in drie fondsen. We zijn daarmee een serieuze gesprekspartner voor ketens en snel op de hoogte.’

Risico’s
Huib Boissevain heeft er belang bij om positief over vastgoed te spreken. Hij is immers oprichter van het Supermarkt Fonds Nederland dat deze maanden een nieuwe emissie doet. Boissevain richtte dat fonds begin jaren 2000 op. Een vastgoedbeleggingsfonds biedt een direct rendement uit huur en een indirect rendement uit waardestijging. Boissevain noemt de supermarkten ondergewaardeerd, omdat de huren in 10 jaar tijd niet echt zijn gestegen en de vraag naar vastgoed nog relatief laag is.

Het voorgespiegelde rendement komt op minimaal 8,4%, stelt Annexum dan ook. Dat lijkt lucratief. De prospectus geeft – zoals wettelijk verplicht – echter ook inzicht in de risico’s. Het woord risico komt 263 keer voor in de prospectus die 120 pagina’s telt. Specifiek voor supermarkten zijn mogelijke risico’s: verkleining verzorgingsgebied, consolidatie waardoor de vraag naar panden afneemt, een bestemmingsplanwijziging of het risico op lagere huurinkomsten doordat supermarktketens minder kunnen betalen door toegenomen concurrentie van online-aanbieders.

Heeft Annexum ooit moeten uitrukken, omdat een deel van de portefeuille in brand stond?

‘Nooit figuurlijk.’ Dan met een lach: ‘Het is wel eens gebeurd dat iets letterlijk vlam vatte, nooit de hele portefeuille in één keer.’

U had ook C1000 en Emté in portefeuille.

‘Soms komt er een andere keten in. Op zich maakt dat niets uit. Het kan wel zijn dat de huur daardoor op een locatie wel eens omlaag gaat. 15% minder huur op zo’n locatie is een risico, dat is geen drama in het fonds.’

Bron: Distrifood