Wat komt er kijken bij het beheer van een supermarktfonds?

Beleggen in supermarktvastgoed

In alle beleggingsmarkten heeft de belegger de keuze tussen direct en indirect beleggen. Het eigendom en de exploitatie liggen direct in eigen hand, ofwel het eigendom en beheer is toevertrouwd aan een fondsbeheerder. In het supermarktvastgoed wordt voornamelijk indirect belegd, want supermarktvastgoed vraagt relatief veel van de eigenaar of beheerder. De waardering en prijsstelling van objecten vereisen een diepe analyse, de juridische aspecten zijn complex en de objecten vragen een grote betrokkenheid van de eigenaar of beheerder. Het is voor beleggen dan ook interessant om te weten wat deze beheerders precies doen.

1. Selecteren en toevoegen van objecten

Fondsen voor supermarktvastgoed richten zich op bestaand aanbod. Dat kunnen al langer bestaande objecten zijn of objecten die voor het eerst op de markt komen. Beheerders zijn dus geen ontwikkelaars, maar komen altijd na de fase van ontwikkelen en bouwen.

De eerste keuze is welk vastgoed er wordt aan¬gekocht. Bij het selecteren van te verwerven ob¬jecten en bij het bepalen van de huurprijs draait alles om een reële waardering. Supermarktondernemers leggen hun (lokale) omzetgegevens en strategieën niet graag open en bloot op straat. De beheerder zal dus zelf een analyse moeten maken en daarom ook echt een kenniscentrum moeten zijn voor (food)retail.

2. Het praktische huurdersbeheer

Huurcontracten tussen de vastgoedeigenaar (meestal dus een fonds) en supermarkten zijn – vergeleken met woon-en kantoorvastgoed – altijd langdurig. Logisch, omdat er in de regel casco verhuurd wordt en de retailer zelf de hele inrichting en de installaties voor zijn rekening neemt. Dan gaat het al snel om grote investeringen en dus vanzelf om lange looptijden van zeven tot tien jaar.

Van de fondsbeheerder wordt een intensieve betrokkenheid gevraagd. Dat heeft te maken met de continue vernieuwing die supermarkten nastreven. Iedere supermarkt in Nederland gaat gemiddeld één keer in de zeven tot tien jaar helemaal op de schop: een grote ombouw, een nieuwe inrichting en altijd raakt dat ook de uitstraling, de entree, het parkeren en de directe omgeving.

3. Kennis opbouwen en onderhouden

Een fonds zal altijd naar spreiding zoeken over de verschillende (food)retailmerken. Dat zijn de grote landelijke ketens en daarnaast de familiebedrijven die regionaal aanzienlijke marktaandelen hebben.

De verwerving van een object bepaalt voor lange tijd aan welke partij er wordt verhuurd, want in een lopende overeenkomst is er nauwelijks ruimte om het ene winkelmerk in plaats te stellen van het andere. Winkelmerken hebben hun lokale posities altijd sterk juridisch verdedigd, want veel retailmerken redeneren vanuit schaarste. Wie eenmaal een positie heeft, zal die bijna altijd vast willen houden.

Ook voor de overige juridische aspecten geldt dat zaken doen met retailers een hoge mate van juridische kennis vereist. Het zijn bedrijven met een sterke inkoopkracht. Een beheerder zal daar ook degelijke kennis tegenover moeten stellen.

Meer weten over beleggen in supermarktvastgoed?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninsupermarkten

Kansrijk met de juiste beheerorganisatie

Supermarktvastgoed is een deelmarkt die aantrekkelijke kansen kan bieden voor beleggers. Om die kansen te verzilveren is een sterke beheerorganisatie vereist, met specifieke kennis van de retail. Bovendien zal die beheerder bereid moeten zijn om met visie en tussentijdse investeringen de winkellocaties up-to-date te houden. Daarbij hoort ook intensief contact met huurders.

Daarnaast vereist het werkveld juridische kennis, want het gaat altijd om huurders met een grote inkoopkracht, die hun vestigingsbelangen sterk verdedigen. Beleggers komen dan al snel uit bij een fonds. Wie de kosten van een fonds en een beheerder wil vermijden, kan natuurlijk kiezen voor een directe belegging. Dat zal dan wel met een zeer groot vermogen moeten om aan enige spreiding te komen, en ook dan zal men tegen beheerkosten aanlopen voor de juiste expertise.


Gerelateerde artikelen