Wat als de bouw van nieuwe woningen niet snel genoeg gaat?

Sneller en meer woningen bouwen. Daar ligt de aandacht om het grote woningtekort in te lopen. De doelstelling van 100.000 woningen per jaar staat iedereen inmiddels helder voor ogen. Maar er zijn grote twijfels over de haalbaarheid daarvan. Waarom is dit? Welke andere oplossingen zijn er om het woningtekort toch sneller aan te pakken? En hoe realistisch zijn die?

Eén miljoen woningen tot 2030: de twijfels nemen toe

Het nieuwe kabinet wil 100.000 nieuwe woningen per jaar bouwen. Maar snel na de presentatie van de regeringsplannen ontstond twijfel over de haalbaarheid van deze doelstelling. Rabobank vat in haar update van 1 maart 2022 de redenen voor deze twijfels samen:

• de vergunningverlening blijft achter;
• meer en veranderende regels, voorschriften en bezwaarmogelijkheden bedreigen de productie;
• er is een gebrek aan bouwlocaties;
• er zijn capaciteitstekorten bij bouwers en gemeenten.

Ter illustratie: in de jaren 70 was de gemiddelde voorbereidingstijd van een nieuwbouwproject 3 jaar. Tegenwoordig is dit bijna 10 jaar.

De vergunningverlening ligt nu rond de 75.000 woningen per jaar. Dat lijkt volgens Rabobank ook het plafond voor de jaarlijkse nieuwe toevoegingen de komende jaren.

Het vakblad Cobouw en journalistiek onderzoeksplatform Follow The Money twijfelen ook of de gemaakte plannen bij de doelstelling in de buurt komen. Zij schatten in dat slechts iets meer dan de helft van de huizen die vóór 2025 op de planning ook gebouwd worden. Dit meldt het AD.

Ook de NEPROM, de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen, ziet grote vertragingen ontstaan. Met de nodige gevolgen, volgens Desirée Uitzetter, voorzitter NEPROM:

“Wij verwachten dat op veel van de grootschalige, binnenstedelijke locaties die het Rijk daarvoor heeft aangewezen pas tegen 2030 de eerste woningen opgeleverd worden. Dat is veel te laat.”

Bouwen in het weiland kan wél op korte termijn

De afgelopen jaren is alle aandacht uitgegaan naar herontwikkeling en transformatie van bestaand bebouwd gebied in de steden. De NEPROM ondersteunt dit, maar ziet tegelijkertijd dat dit vaak veel duurder en lastiger is.

Volgens de NERPOM moet de minister afspraken maken met de provincies en gemeenten om met voorrang nu óók nieuwe woonwijken aan de randen van de steden te bouwen. Alleen door de combinatie van woningbouw in de stad én daarbuiten kunnen de grote tekorten voor 2030 dalen.

Daarom bood Uitzetter – ook gesteund door Bouwend Nederland en IVBN (institutionele vastgoedbeleggers) – minister De Jonge hiervoor een plan aan. De publicatie bevat een kaart met meer dan 100 buitenstedelijke locaties die nog niet in de officiële gemeentelijke plancapaciteit zijn opgenomen. In totaal bieden zij ruimte voor ongeveer 230.000 nieuwe woningen.

Veel van die gebieden zijn jaren geleden al aangewezen voor woningbouw, maar ze komen niet van de grond omdat zij geen voorrang krijgen. Doordat de grond op de in kaart gebrachte locaties meestal in bezit is van gemeenten of marktpartijen kan hier op korte termijn de bouw wél starten.

Meer weten over beleggen in woningen?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninwoningen

Nieuwe wegen om het woningtekort weg te werken

Ondanks twijfels over de haalbaarheid, blijft maximale inspanning nodig om de nieuwbouwproductie te verhogen en het woningtekort weg te werken. Rabobank ziet enkele nieuwe wegen om in te slaan:

• industrialisatie en prefabricage;
• tijdelijke woningbouw;
• transformatie in de bestaande woningvoorraad;
• fiscale en juridische kansen om de bestaande voorraad beter te benutten.

Door prefabricage kunnen er sneller en meer woningen worden gebouwd. De totale bouwtijd van prefabwoningen is veel korter dan van reguliere woningbouw. Maar prefab bouwen lost het probleem van lange ruimtelijke procedures niet op.

Daarom pleit Rabobank ook voor tijdelijke woningbouw. Hiervoor gelden minder ingewikkelde en tijdrovende procedures. En de bouwtijd is een stuk korter.

Naast transformatie van kantoren en winkels, biedt ook de bestaande woningvoorraad mogelijkheden. Door woningsplitsing kan de bestaande voorraad meer huishoudens huisvesten. Het gaat dan niet om woningsplitsing en verkamering door huisjesmelkers. Het gaat om woningsplitsing die bijdraagt aan een eerlijkere verdeling van woonruimte. Bijvoorbeeld de grote groep 55-plussers die met een of twee personen in een huis wonen dat voor veel meer mensen geschikt is.

Op dit moment wordt fiscaal samenwonen vaak ontmoedigd. Bijvoorbeeld alleenstaande 65-plussers ontvangen minder AOW wanneer ze gaan samenwonen. Door samenwonen juist te stimuleren, zijn er minder woningen nodig voor hetzelfde aantal mensen.

Meer woningen door een afgewogen mix van oplossingen?

De doelstelling voor het aantal nieuw te bouwen woningen is ambitieus en hoognodig. Maar het tempo moet omhoog. Een betere regie vanuit de overheid is nodig, en zij moet er alles aan doen om procedures en de bouw te versnellen.

Tegelijk denken particulieren, marktpartijen en individuele gemeenten na over mogelijke oplossingen. Eerder berichtte Annexum over particuliere wooncoöperaties en gemeenten die een deel van de grond en stenen in bezit houden. Ook andere bouwlocaties komen in beeld, zoals bouwen in het weiland. Meer prefab en tijdelijke woningen zijn andere oplossingen. En tot slot kan ook de bestaande woningvoorraad beter benut worden, zowel fysiek als fiscaal of financieel. Goede ruimtelijke afwegingen blijven daarbij belangrijk. Misschien komen de beoogde aantallen met een mix van oplossingen eerder in zicht.