De woningmarkt staat onder druk, er is gesteggel over het fictieve rendement in box 3 en duizenden particuliere verhuurders verkopen hun panden. En toch blijft vastgoedbeleggen heel aantrekkelijk, zegt Madelon van der Tol, partner van Annexum.
Door: Tjerk de Vries. Dit artikel verscheen eerder in De Telegraaf
„Mensen moeten blijven wonen en boodschappen doen. Vastgoed dat daarop inspeelt, voldoet aan een stabiele vraag en voorspelbare inkomsten”, zegt Madelon van der Tol tijdens een gesprek met De Telegraaf over de kansen die er nog volop in de markt zijn.
Met 1,3 miljard euro onder beheer en ruim 4.000 beleggers positioneert Annexum zich als een succesvolle en onafhankelijke vastgoedbeheerder. De strategie: investeren in tastbaar vastgoed met dagelijkse gebruikswaarde – supermarkten, woningen en hotels – via professioneel beheerde fondsen. Zo heeft de belegger geen gedoe met huurders, geen onderhoud en een grotere spreiding dan met direct pandbezit.
Van eigenaar naar fondsbelegger
Er is momenteel een duidelijke verschuiving merkbaar van direct beleggen in vastgoed - een pand kopen, verhuren en profiteren van de huuropbrengst – naar indirect, via een fonds.
Madelon snapt die verschuiving wel. „Er zitten natuurlijk nadelen aan direct beleggen in vastgoed. Je hebt er over het algemeen best veel geld voor nodig, er is beperkte spreiding dus meer risico, een lage liquiditeit, hoge transactiekosten en je kampt met tijdrovend beheer. Daarbovenop komt de fiscale druk van box 3. Dat maakt dat veel particulieren de handdoek in de ring gooien. Via een vastgoedfonds heb je meer spreiding, meer kennis en minder risico. Misschien bijna een beetje saai.”
Recent onderzoek bevestigt de trend. Vooral kleinere particuliere beleggers met één of enkele panden worstelen met de combinatie van administratieve lasten en fiscale druk. „Ze zijn de regels beu en zien dat het lastiger is voor hen om de rendementen te maken die ze zoeken. Als een huurder vertrekt of er is een grote reparatie nodig, zijn ze meteen een fors bedrag kwijt. En dat drukt direct op het rendement,” aldus Madelon.
Rustgevende belegging
„Een derde van de particuliere eigenaren overweegt te verkopen,” vertelt ze. „Die verkoopgolf is al gaande, vooral in studentenhuisvesting en verhuurd vastgoed. Wij bieden een alternatief voor deze beleggers, namelijk beleggen in vastgoed zonder de kopzorgen. Dat geeft hun rust.”
De fondsen van Annexum zijn toegankelijk voor zowel particuliere als zakelijke beleggers. „Je belegt dan in een gespreide portefeuille van tientallen supermarkten of honderden woningen. Dat verlaagt het risico ,” legt Madelon uit. „Bovendien hoef je geen kennis mee te brengen, want die hebben wij. En je hoeft je ook geen zorgen te maken om de huurders, want daar zijn wij verantwoordelijk voor. Wij hebben de kennis, ervaring en een goed oog voor de juiste projecten.”
Supermarkten als stabiele basis
Annexum is zo in 25 jaar tijd uitgegroeid tot de grootste beheerder van supermarktfondsen in Nederland. „Onze mensen zorgen er elke dag voor dat die portefeuilles toekomstbestendig zijn, goed worden onderhouden en dat de locaties die we hebben goed zijn. En supermarkten hebben een dagelijkse gebruikswaarde. Mensen blijven boodschappen doen, wat er ook gebeurt. Onze huurders zijn grote retailers en de huren zijn CPI-geïndexeerd, dus inflatiebestendig. Het lijkt heel eenvoudig wat we doen, maar achter de schermen werken wij keihard voor onze beleggers. Wij monitoren continu vergunningen, bouwontwikkelingen en lokale markttrends. Zoals een zwaan die ogenschijnlijk rustig glijdt, maar onder water hard trapt.”
Rendementsboost op woningen
Effectief is de uitpondstrategie in enkele woningfondsen van Annexum. „Als de huur van een appartement wordt opgezegd, onderzoeken we of we deze woning opnieuw aanbieden voor de verhuur of dat deze individueel wordt verkocht. Vrijgekomen woningen brengen vaak 20 tot 40 procent meer op dan de taxatiewaarde in verhuurde staat. Die verkopen kunnen bijdragen aan een hoger totaalrendement van het fonds,” vertelt Madelon.
Annexum zet ook stevig in op duurzaamheid door onder meer het reduceren van CO2-uitstoot en daarnaast speelt social impact een steeds grotere rol. „Als wij investeren in een supermarkt brengen we nu in kaart of er vervuiling is of overlast. Is het er veilig? Wat kunnen we doen om de situatie te verbeteren? Verlichting aanbrengen, bankjes plaatsen of juist weghalen, parkeerplekken aanleggen, dat soort dingen. We merken dat beleggers dat ook steeds belangrijker vinden. En een aantrekkelijke omgeving is natuurlijk ook beter voor de belegging.”
Lange adem
Madelon benadrukt dat vastgoedbeleggen een kwestie van lange adem is. „Vastgoed is een slow-moving investering, geen daghandel. Wie geduld heeft, kan profiteren van stabiele huurinkomsten én waardegroei.”
Terwijl veel particuliere beleggers hun panden verkopen, groeit Annexum. „Mensen willen nog steeds in vastgoed beleggen, maar dan zonder de nadelen van direct bezit. Die vraag vangen wij op. Investeren in vastgoed blijft aantrekkelijk, maar dan wel op de juiste manier.”
Beleggen brengt risico’s en kosten met zich mee. U kunt (een deel van) uw inleg verliezen.
