Beleggen in vastgoed hoort bij een goed gespreide beleggingsportefeuille. Naast een gezonde cashbuffer bestaat jouw vermogen waarschijnlijk uit een mix van aandelen, obligaties en eventueel enkele alternatieve beleggingen. Veel beleggers zoeken daarnaast een tastbare, stabiele investering die op de lange termijn bijdraagt aan rust, voorspelbaarheid en inflatiebescherming. Vastgoed past vaak goed in die rol: het levert doorgaans voorspelbare huurinkomsten op, contracten bewegen mee met inflatie en de onderliggende waarde is fysiek en duurzaam.
Wie in vastgoed wil beleggen zonder zelf eigenaar te worden van stenen, komt al snel uit bij twee vormen: besloten vastgoedfondsen en beursgenoteerde vastgoedfondsen. De vraag is dan niet welke vorm ‘beter’ is, maar welke vorm past bij jouw beleggingsdoel, risicoprofiel en tijdshorizon. In dit artikel zetten we de belangrijkste verschillen, kenmerken en overwegingen op een rij, zodat je op basis van goede informatie een zelfstandig oordeel kunt vormen.
Wat is een besloten vastgoedfonds?
Een besloten vastgoedfonds is een fonds dat direct belegt in een portefeuille van vastgoedobjecten, zoals woningen, supermarkten, zorgvastgoed of hotels. De fondsen van Annexum zijn (deels) besloten. De participaties zijn doorgaans niet dagelijks verhandelbaar en worden veelal gewaardeerd op basis van onafhankelijke taxaties. Daardoor volgt de taxatiewaarde de ontwikkeling van het vastgoed zelf: huurinkomsten, contractduur, leegstand, onderhoud en marktomstandigheden.
Veel beleggers vinden deze manier van waarderen prettig en inzichtelijk, omdat de waardeontwikkeling direct is gekoppeld aan het vastgoed zelf.
Je weet bovendien precies waarin je belegt: het fonds rapporteert welke panden in een portefeuille zitten, wie de huurders zijn en hoe de bezettingsgraad zich ontwikkelt. Dat maakt beleggen in een besloten fonds concreet, tastbaar en goed te begrijpen.
Open-end en closed-end vastgoedfondsen
Binnen besloten vastgoedfondsen bestaat daarnaast een verschil tussen open-end en closed-end structuren. Een closed-end fonds heeft een vaste looptijd en een vooraf bepaalde einddatum. Instappen kan meestal alleen tijdens de uitgifteperiode en uittreden vindt plaats bij het einde van de looptijd of via een beperkte interne handelsfaciliteit.
Een open-end fonds biedt doorgaans meer flexibiliteit: onder voorwaarden kunnen beleggers periodiek toe- of uittreden tegen de dan geldende intrinsieke waarde. Dit maakt de verhandelbaarheid groter dan bij een closed-end fonds, al blijft ook een open-end fonds minder liquide dan een beursgenoteerd fonds.
Beide vormen van besloten fondsen zijn bedoeld voor de lange termijn. De mate waarin je tussentijds kunt toe- of uittreden verschilt per structuur, maar in alle gevallen geldt dat een vastgoedbelegging niet bedoeld is voor dagelijks handelen. Dat maakt besloten fondsen passend voor beleggers met een langetermijnhorizon, die hun vastgoedpositie zien als onderdeel van een strategisch gespreide portefeuille.
Wat is een beursgenoteerd vastgoedfonds (REIT/ETF)?
Een beursgenoteerd vastgoedfonds is een onderneming of fonds dat belegt in vastgoed, maar waarvan de aandelen of participaties dagelijks op de beurs verhandelbaar zijn. Veel beleggers kiezen deze vorm vanwege de flexibiliteit: je kunt op elk moment in- of uitstappen, en de instapdrempel is laag.
Een REIT (Real Estate Investment Trust) is een beursgenoteerde vastgoedonderneming die zelf vastgoed bezit en exploiteert. Het rendement komt vooral uit huurinkomsten en waardestijging van het vastgoed.
Een vastgoed-ETF (Exchange Traded Fund) is een beursfonds dat een mandje van meerdere vastgoedfondsen of REITs volgt. Daardoor beleg je via één product in een brede, vaak internationale vastgoedportefeuille.
De waardering van beursgenoteerde vastgoedfondsen
De waarde van een beursgenoteerd vastgoedfonds wordt bepaald door de koers op de beurs. Dat betekent dat de waarde niet alleen afhankelijk is van het onderliggende vastgoed en de huurinkomsten, maar ook van marktsentiment, renteverwachtingen en bredere economische ontwikkelingen. Bij beursgenoteerd vastgoed zie je daardoor vaak een combinatie van vastgoedfundamenten én het koersgedrag van de aandelenmarkt.
Voor sommige beleggers is dat aantrekkelijk: het maakt tactische keuzes mogelijk en biedt direct liquiditeit. Voor anderen is dit juist minder gewenst, omdat zij een stabieler verloop van waarde zoeken.
De verschillen en overeenkomsten tussen besloten en beursgenoteerde vastgoedfondsen
Hoewel beide vormen beleggen in vastgoed mogelijk maken, verschillen ze op belangrijke punten. Het gaat daarbij niet om beter of slechter, maar om hoe de waarde wordt bepaald, hoe je kunt in- en uitstappen en welke risico’s je kunt verwachten. Hieronder lichten we de belangrijkste kenmerken toe.
Hoe wordt mijn investering gewaardeerd?
De waardering van je vastgoedbelegging verschilt sterk per vorm.
In een besloten vastgoedfonds wordt de portefeuille periodiek gewaardeerd door een onafhankelijke taxateur. De waardeontwikkeling volgt daarmee vooral de huurinkomsten, leegstand, onderhoud en bredere marktontwikkelingen. De waardering reageert minder op kortetermijnsentiment, omdat er geen dagelijkse beurskoers is die door emoties of marktvolatiliteit wordt beïnvloed.
De intrinsieke waarde (NAV) wordt berekend op basis van alle bezittingen, minus de schulden (zoals de financiering), gedeeld door het aantal participaties. Dit geeft een zuiver beeld van de waarde van het onderliggende vastgoed.
Bij een beursgenoteerd vastgoedfonds wordt de waarde bepaald door de beurskoers. Die koers is een combinatie van de fundamentele vastgoedwaarde en de dagelijkse prijsvorming op de markt, waaronder renteverwachtingen, geopolitiek en beleggingsstromen. Dat kan kansen bieden, maar ook leiden tot meer schommelingen.
Hoe liquide zijn besloten of beursgenoteerde fondsen?
De liquiditeit van besloten fondsen hangt af van de gekozen structuur. Open-end fondsen bieden onder voorwaarden periodieke toe- en uittreding, terwijl closed-end fondsen doorgaans pas aan het einde van de looptijd verhandelbaar zijn. In beide gevallen zijn besloten vastgoedfondsen minder geschikt voor dagelijks handelen en past deze optie bij beleggers met een langetermijnhorizon.
Beursgenoteerde vastgoedfondsen zijn wél dagelijks verhandelbaar. Je kunt op elk moment kopen of verkopen, waardoor deze vorm aantrekkelijk is voor beleggers die flexibiliteit belangrijk vinden. Diezelfde verhandelbaarheid maakt de waarde echter wel gevoeliger voor marktbewegingen.
Hoeveel invloed heeft marktsentiment?
Besloten fondsen bewegen mee met de waardering van het onderliggende vastgoed. Daarmee volgt de waarde de fundamenten van vastgoed: huurstromen & huurders, locatie, leegstand en kwaliteit van de portefeuille.
Beursgenoteerde vastgoedfondsen bewegen sneller mee met de brede markt. Rentebesluiten, geopolitiek en marktsentiment kunnen invloed hebben op de koers, ook wanneer het vastgoed onderliggend stabiel presteert. Dit is niet positief of negatief, maar iets waarmee je als belegger rekening moet houden.
Hoe transparant zijn deze vastgoedfondsen?
Besloten vastgoedfondsen bieden doorgaans veel detailinformatie over de portefeuille: adres, huurder, contractduur, onderhoudsstatus. Dat helpt beleggers om precies te begrijpen in welke panden zij beleggen, waar deze zich bevinden en wie de huurders zijn.
Beursgenoteerde vastgoedfondsen hebben vaak een grote, internationale portefeuille. Die transparantie is goed op ondernemingsniveau, maar minder gedetailleerd op objectniveau. Beleggers kiezen hier vaak op basis van vertrouwen in de strategie van de beheerder of REIT.
Wat zijn de belangrijkste risico’s?
Beide vormen brengen risico’s met zich mee; de aard van de risico’s verschilt.
Bij besloten fondsen gaat het vaak om beperkte of geen verhandelbaarheid, mogelijke leegstand, economische en renteschommelingen en de specifieke looptijd van het fonds. Deze risico’s zijn direct verbonden aan het vastgoed zelf.
Bij beursgenoteerde fondsen gaat het vooral om koersvolatiliteit, rentegevoeligheid en de correlatie met de bredere aandelenmarkt. Die verschillen maken het mogelijk om binnen de categorie vastgoed te kiezen voor het risicoprofiel dat het beste bij jou past.