Annexum heeft in haar ruim 25-jarige bestaan tientallen vastgoedfondsen en -portefeuilles beheerd. Maar voordat vastgoed in een fonds terechtkomt, gaat er een intensief traject van selecteren, beoordelen en vooral veel doorrekenen aan vooraf. Annexum vindt vastgoedkansen via haar netwerk, toetst deze op onder meer prijs, rendement en mogelijke waardeontwikkeling en werkt alleen de kansen uit die ook na uitgebreid onderzoek overtuigen. Uiteindelijk valt zo’n 95% alsnog af. Hoe gaat het selectieproces van vastgoed naar fonds precies in zijn werk bij Annexum?
Hoe vindt Annexum nieuwe vastgoedkansen?
Een aanzienlijk deel van de transacties waar Annexum naar kijkt, komt via het eigen netwerk en wordt niet via een breed verkoopproces aangeboden. “Veel transacties worden off-market aangeboden”, vertelt Ronald Jansen, als partner bij Annexum verantwoordelijk voor de teams Investment management en Finance.
“Grote voorstellen zijn, ook door de hoogte van de investering, niet tot nauwelijks toegankelijk voor particuliere beleggers. Ze worden vooral aangeboden via ons netwerk. Ons werk draait daarom om ons netwerk; we praten daarom veel om te achterhalen water in de markt speelt en wat er te koop is. Beleggingskansen ontstaan in gesprekken met vastgoedeigenaren, ontwikkelaars, makelaars en families waarmee we soms al jaren contact hebben.”
Zo keek Annexum met één makelaar jarenlang naar verschillende transacties zonder uiteindelijk iets aan te kopen. Toch bleef het contact bestaan. Ronald: “Ik denk dat we via die partij vier jaar niets gekocht hadden. En toen kwam de vraag: we hebben hier een wat complexer traject, is dat niks voor jullie?” Juist zo werken netwerk en selectie volgens hem samen: niet iedere kans hoeft tot een deal te leiden om de relatie waardevol te maken.
Een goed netwerk draait om vertrouwen
“Annexum staat te boek als een betrouwbare partij. Als wij zeggen dat we iets gaan doen, doen we dat in de basis ook. Dat doen we al 25 jaar. We hebben elk project afgenomen waarmee we zijn gestart, tenzij er externe factoren meespeelden die we niet konden voorzien.”
Ook tijdens een onderhandeling probeert Annexum die reputatie vast te houden. “We halen niet de kaasschaaf over de prijs gedurende het proces – iets wat andere marktpartijen wel doen.”
Dat betekent overigens niet dat Annexum altijd de snelste koper is. “We zijn een fondsenbouwer. Dat betekent dat er naast de vastgoedtransactie ook een fondsstructuur en financiering moeten worden ingericht en dat we beleggers en funding erbij moeten betrekken. We zijn dus niet de snelste koper, maar zijn wel een betrouwbare koper.”
Het selectieproces voor het juiste vastgoed
Toegang tot een mogelijke transactie is echter pas het begin. Want dat vastgoed wordt vervolgens vooral heel kritisch bekeken. Ronald staat, samen met partners Jeppe de Boer en Madelon van der Tol, aan het begin van elk selectieproces. “Dat begint altijd met dezelfde vraag: is dit een goede belegging voor Annexum?”
“We zoeken naar het juiste project, met het juiste volume, voor de juiste prijs én met het juiste rendement. Dat rekenen we allemaal heel goed door. Maar bovenal moet het vastgoed iets toevoegen aan het portfolio van Annexum - we richten ons vooral op supermarkten en woningen, vastgoedsegmenten die stabiliteit bieden en een goede kasstroom hebben - én moet het aansluiten bij wat onze beleggers zoeken. Het moet een belegging zijn die rust en rendement biedt.”
“Van alles wat we krijgen aangeboden, valt zestig procent direct af omdat we het niet goed vinden of omdat het niet bij ons past. En van de projecten waar we wel serieus naar kijken, valt nog eens 80-90% af. Omdat het naar een andere koper gaat of dat de verwachtingen van de verkoper niet in lijn liggen met onze uitgangspunten, bijvoorbeeld.” Jij ziet als belegger uiteindelijk alleen de proposities die aan het einde van die trechter overblijven.
Naarmate een kans verder in het proces komt, neemt ook de investering in onderzoek toe. Er worden scenario’s doorgerekend en externe specialisten betrokken voor onder meer technisch, juridisch en financieel onderzoek. Ook als een transactie uiteindelijk niet doorgaat, zijn die kosten al gemaakt. Ronald vergelijkt dat met R&D: onderzoek is nodig om niet alleen te bepalen welke kansen doorgaan, maar juist ook welke níet.
Ook asset managers kijken mee voor een aankoop
Als de intentie er is om een pand te kopen, zijn er nog diverse beslissingen te nemen. De waarde van een investering wordt niet alleen bepaald door wat Annexum op de dag van aankoop voor het vastgoed betaalt. Minstens zo relevant is wat er gedurende de looptijd met het vastgoed kan en moet gebeuren. Daarom kijkt ook het team Asset management al vroeg in het proces naar de (on)mogelijkheden van het vastgoed.
Kunnen woningen worden verbeterd of verduurzaamd? Kan verhuur worden geoptimaliseerd? Is het mogelijk om vrijgekomen huurwoningen als individuele koopwoning aan te bieden? Zijn investeringen nodig om een object toekomstbestendig te houden? En welke mogelijkheden ontstaan gedurende de looptijd?
De teams Investment en Asset Management kijken daarom samen naar het businessplan achter het vastgoed. Pas wanneer ook dat voldoende overtuigt, kan een vastgoedkans zich ontwikkelen tot een belegging die Annexum daadwerkelijk aan jou wil aanbieden. Vervolgens moeten ook de financiering, juridische en fiscale structuur en fondsdocumentatie worden uitgewerkt en vastgelegd. Zo ontstaat stap voor stap de fondsstructuur die bij het vastgoed en het businessplan past.
Hoe wordt een vastgoedkans uiteindelijk een fonds?
Voor jou als belegger begint het verhaal vaak pas op dat moment. Er verschijnt een fondspropositie met vastgoed, financiering, voorwaarden en een verwacht risico-rendementsprofiel. Gesprekken met Investor Relations Managers kunnen worden gepland. Bij Annexum zijn we dan vaak al maanden bezig met de transactie en fondsstructuur.
Dat verschil tussen wat Annexum aan de achterkant doet en wat jij als belegger uiteindelijk ziet, is relevant. Een uitgebreid selectieproces neemt de risico’s van beleggen niet weg. Maar een groot deel van het voorwerk is al gedaan voordat een fonds wordt aangeboden. De vastgoedkans is gevonden en onderzocht, verschillende scenario’s zijn doorgerekend en er is gekeken naar onder meer financiering, beheer en de mogelijkheden tijdens de looptijd.
Jij hoeft als particuliere belegger niet zelf tientallen vastgoedproposities te vinden, te vergelijken en te onderzoeken. Annexum doet die selectie en werkt alleen de, in onze ogen, meest kansrijke proposities uit. Ook daarna blijft die afweging onderdeel van het fondsbeheer: welk vastgoed wordt aangehouden, waar wordt verder in geïnvesteerd en wanneer is verkoop aan
de orde?
Wat jij als belegger uiteindelijk ziet, is niet eerste vastgoedkans die voorbijkomt, maar een propositie die een lang traject van zoeken, selecteren, onderzoeken en doorrekenen heeft doorlopen.