Zoals we allemaal weten is er in Den Haag geen gebrek aan analytisch vermogen en strategisch inzicht. Toch zien we dat nog weinig terug in de aanpak van het immer uitdijende woningmarktdossier. Waar het gaat om financiering en waardering lijkt er zelfs een kennishiaat, terwijl dit nu juist thema's zijn die in de vastgoedpraktijk bepalend kunnen zijn voor doorpakken of vastlopen. Wat mij betreft zijn er vier onderdelen die vragen om aandacht: een nieuwe kijk op consumenten vs. investeerder, zuivere vastgoedwaardering, het belang van zogenaamde tweede orde effecten en verstandig fiscaal maatregelen.
Deze column verscheen eerder in Vastgoedjournaal.
Consumenten en investeerders beter uit elkaar houden
Het eerste advies is even simpel als urgent: houd consumenten en investeerders beter uit elkaar. In het politieke debat worden verschillende soorten uitgaven in het kader van de woningmarkt vaak op één hoop gegooid. Maar zoals ook de gemiddelde Haagse beleidsmedewerker zal beamen is woningbouw geen consumptieve post, maar een investering in structurele waarde. En bij investeren in assets die aantoonbaar toekomstige welvaart opleveren, wat zegt ook voor woningen, is het bovendien heel logisch vreemd vermogen aan te trekken. Het verhogen van de staatsschuld is in deze context dan ook geen teken van zwakte of een zorgelijke ontwikkeling, maar een instrument om economisch en maatschappelijk rendement te realiseren.
Vastgoed waarderen vanuit langetermijnwaarde
Ook de wijze waarop Haagse beleidsmakers vastgoed waarderen vraagt om herijking. Een advies is om te gaan denken als langetermijninvesteerder – of anders gezegd: als verstandige commerciële vastgoedeigenaar. Die stuurt immers ook niet op de waan van de dag in termen van waardering, maar focust op stabiele kasstromen, duurzaam rendement en waardeontwikkeling over een langere periode. Vanuit die benadering zullen ook andere, verstandigere investerings- en aankoopbeslissingen worden genomen.
Kijk naar de tweede-orde-effecten
Een andere kans schuilt in de zogenoemde tweede-orde-effecten van vastgoedinvesteringen. Neem duurzaamheid. Energiezuinige woningen hebben lagere gebruikskosten, genereren hogere huren en zorgen voor waardevermeerdering. Wie duurzaamheid uitsluitend benadert vanuit een ESG-perspectief, mist de bredere economische ratio. Juist hier ligt een belangrijk argument voor de overheid om vaker de marktkant te durven trekken – en in elk geval voorwaarden te creëren waarin marktpartijen dat makkelijker kunnen doen. Want zolang rendabele investeringen onnodig worden afgeremd, blijft niet alleen verduurzaming achter, maar ook economische waardecreatie.
Lagere belastingopbrengsten door minder transacties
En last but not least: een kritische blik op fiscale maatregelen kan geen kwaad. Waar nu nog vaak (vermeende) politieke aantrekkelijkheid de eerste overweging is, zou dat economische effectiviteit moeten zijn. Neem een verhoging van de overdrachtsbelasting, die op papier extra inkomsten lijkt te genereren, maar in de praktijk het aantal transacties drukt. Het resultaat? Minder dynamiek op de markt en lagere totale belastingopbrengsten. En dat zou geen verrassing moeten zijn, want de Laffer-curve is immers geen theoretisch curiosum, maar een praktische waarschuwing.
Een effectief woningmarktbeleid vraagt om financieel realisme, langetermijndenken en begrip van marktmechanismen. Het is dan ook tijd voor Haagse beleidsmakers met minder politieke reflex en meer economische rationaliteit.