In een wereld die steeds beweeglijker wordt, groeit onder beleggers de behoefte aan stabiliteit en voorspelbare inkomsten. Vastgoed kan daarin een belangrijke rol spelen: het biedt tastbare waarde en huurinkomsten die minder meebewegen met kortetermijnschommelingen. Maar niet alle vastgoedsectoren reageren hetzelfde op economische onzekerheid. Sommige categorieën blijven jaar in jaar uit betrouwbaar presteren, ongeacht geopolitiek, kostenstijgingen of veranderende marktdynamiek. Supermarktvastgoed behoort structureel tot die stabiele hoek.
Supermarkten draaien door, ook wanneer andere sectoren tijdelijk onder druk staan. Ze zijn lokaal georganiseerd, hebben sterke logistieke ketens en voorzien dagelijks in een basisbehoefte. Mensen blijven boodschappen doen, in economisch goede én slechte tijden.
Juist daardoor vallen de kenmerken van deze vastgoedcategorie op: constante bezoekersstromen, sterke huurders, langjarige contracten en voorspelbare kasstromen. Voor veel beleggers vormt dat een solide basis binnen een goed gespreide portefeuille. Hieronder vind je de belangrijkste redenen waarom supermarktvastgoed crisisbestendig is.
1. Supermarkten voorzien in een basisbehoefte: eten en drinken
Boodschappen doen is noodzakelijk, ongeacht de economische situatie. Tijdens de coronapandemie was dat zichtbaar: supermarkten bleven open en drukbezocht. Ook in eerdere recessies – zoals de kredietcrisis van 2008 of de energiecrisis van 2022 – bleven de bezoekersstromen stabiel.
Consumenten passen wel hun gedrag aan: wanneer het economisch tegen zit, kiezen ze vaker voor aanbiedingen of stappen over naar prijsgerichte formules zoals Dirk, Vomar of Lidl. Maar ze stoppen niet met eten. Dat maakt supermarktvastgoed uitzonderlijk stabiel.
2. Bezettingsgraad blijft opmerkelijk hoog
Waar andere retailpanden veel leegstand kennen, blijven supermarkten zeer goed verhuurd. Een bezettingsgraad rond de 95% is heel gebruikelijk. Dat komt doordat supermarkten een sterke trekkracht vormen voor het hele winkelgebied: een goed draaiende supermarkt genereert ook traffic voor andere huurders. Bovendien is het aantal (geschikte) supermarktpanden en -locaties beperkt.
3. Langlopende huurcontracten en heldere afspraken
Supermarkten sluiten doorgaans contracten van vijf jaar of langer, vaak met verlengingsopties. De gemiddelde looptijd bij Annexum ligt rond de 5,5 à 6 jaar. Door triple-net-constructies liggen operationele kosten veelal bij de huurder. Dat zorgt voor stabiele en voorspelbare netto-inkomsten die terugvloeien naar deelnemers in de vastgoedfondsen.
4. Inflatiebescherming door indexatie
In tijden van inflatie bieden geïndexeerde huurcontracten een belangrijke buffer. Supermarkthuren van fondsen worden gekoppeld aan de consumentenprijsindex (CPI). Dit betekent dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast op basis van de inflatie, zoals gemeten door het CBS, om de huur in lijn te houden met de prijsontwikkeling van goederen en diensten. Dus als prijzen stijgen, stijgt de huur mee. Dit wordt ook wel de inflation hedge genoemd. Supermarkten kunnen dit doorgaans doorberekenen vanwege hun essentiële rol en stabiele vraag.
Rekenvoorbeeld CPI-geïndexeerde huren
Stel, je jaarlijkse huurinkomsten bedragen €100.000. Bij een jaarlijkse CPI-indexatie van 5% stijgt je huur naar €105.000 in jaar twee en €110.250 in jaar drie. Zonder indexatie zou de reële waarde van je huurinkomsten door inflatie afnemen. Dankzij de CPI-koppeling groeit je inkomen echter mee met de inflatie, terwijl de waarde van het onderliggende vastgoed op lange termijn beter wordt beschermd.
5. Fysieke supermarkten blijven in trek
Tijdens de coronapiek nam het bezorgen van online boodschappen sterk toe, maar inmiddels is het aandeel weer gedaald naar ongeveer 7-8% van alle boodschappen. Consumenten kiezen opnieuw voor de fysieke supermarkt vanwege:
de scherpe aanbiedingen;
de mogelijkheid producten te zien en voelen;
het beperkte online aanbod bij prijsgerichte ketens als Vomar, Dirk, Lidl en Aldi.
De fysieke supermarkt is daarmee opnieuw een vaste, dagelijkse bestemming. Voor vastgoedeigenaren bevestigt dit de waarde van het “stenen” winkelpunt: stabiel bezoek, sterke omzet én huurders die blijven investeren in hun locatie.
Annexum: stabiliteit door jarenlange specialisatie
Annexum investeert al bijna 20 jaar in supermarktvastgoed. Onze focus ligt op sterke locaties, betrouwbare huurders en langjarige contracten. We bewegen daarbij mee met de consolidatieslag in het supermarktlandschap. Door actief beheer en een brede portefeuille zorgen we voor continuïteit in huurinkomsten voor beleggers.
Kansen in een onzekere markt
Supermarktvastgoed biedt beleggers:
voorspelbare kasstromen
inflatiebescherming door indexatie
sterke bezettingsgraad
lage conjunctuurgevoeligheid
aantrekkelijke instapmomenten in een onrustige markt.
Wil je meer weten hoe supermarktvastgoed past binnen een gediversifieerde portefeuille? Download ons gratis e-book '8 redenen waarom supermarktvastgoed een slimme belegging is'
Lees meer over de risico’s op beleggen in (supermarkt)vastgoed.