De Nederlandse woningmarkt blijft in beweging. Waar institutionele en particuliere beleggers jarenlang vooral huurwoningen toevoegden aan hun portefeuille, is de trend de afgelopen jaren deels omgeslagen. Steeds vaker worden woningen verkocht zodra ze vrijkomen: een strategie die bekendstaat als uitponden.
Die ontwikkeling komt niet uit de lucht vallen. Hogere rente, strengere regelgeving en fiscale veranderingen hebben het traditionele verhuurmodel minder vanzelfsprekend gemaakt. Tegelijkertijd is op veel plekken het verschil gegroeid tussen de waarde van woningen in verhuurde staat en dezelfde woningen bij vrije verkoop.
Groot waardeverschil tussen verhuurd en vrij verkocht
Voor beleggers speelt vooral het prijsverschil tussen verhuurd vastgoed en objecten die vrij verkocht kunnen worden een belangrijke rol. Woningen in verhuurde staat zijn doorgaans minder waard dan wanneer het leeg en direct beschikbaar op de markt komt. Volgens Annexum loopt dat verschil momenteel gemiddeld op tot circa 20 à 40 procent, afhankelijk van locatie en type object.
Voor vastgoedfondsen kan dat aanleiding zijn om hun strategie aan te passen. Bij Annexum gebeurde dat in 2025 op grotere schaal. Appartementencomplexen werden juridisch gesplitst, zodat individuele woningen bij mutatie verkocht kunnen worden.
Jeppe de Boer, partner van Annexum, ziet dat als een logische reactie op veranderde marktomstandigheden.
Vanaf het moment dat een huurder vertrekt, ontstaat de mogelijkheid om een woning afzonderlijk te verkopen. Dat maakt een portefeuille flexibeler en kan extra rendement toevoegen.”
Waarom starterswoningen sneller rouleren
Hoe snel uitponden gaat, hangt sterk af van de mutatiegraad: het aantal huurders dat jaarlijks vertrekt. Juist daar speelt woningtype een grote rol. Kleinere appartementen en starterswoningen kennen vaak meer doorstroming dan grotere gezinswoningen. Dat is relevant, omdat veel beleggers zich juist in dit segment bevinden. Starters verhuizen vaker door veranderende levensfases, zoals samenwonen, gezinsuitbreiding of een volgende stap op de koopmarkt.
Wel kan veranderde regelgeving invloed hebben op het tempo van uitponden. Sinds de invoering van de Wet vaste huurcontracten zijn tijdelijke huurcontracten in veel gevallen niet langer toegestaan voor nieuwe verhuringen. Een deel van de contracten die vóór juli 2024 nog onder het oude regime zijn afgesloten, loopt in 2026 af. Daardoor kan de mutatiegraad in delen van de markt afnemen, omdat huurders met een vast contract gemiddeld minder snel verhuizen. Volgens Annexum blijft de impact op starterswoningen naar verwachting beperkter.
Vraag naar betaalbare koopwoningen blijft groot
Een tweede factor is de vraagzijde. Betaalbare koopwoningen zijn schaars, met name in en rond de Randstad. Appartementen in het lagere prijssegment trekken daardoor veel belangstelling.
Wie zoekt naar een instapklare woning onder de €300.000 merkt hoe beperkt het aanbod vaak is. In dat segment blijft de vraag groot,” zegt de Boer.
Dat helpt verklaren waarom uitpondverkopen in veel gevallen vlot verlopen. Woningen worden doorgaans leeg, opgeknapt en verkoopklaar aangeboden, wat de aantrekkelijkheid voor kopers vergroot.
Wat betekent dit voor het rendement van beleggers?
Voor beleggers verandert daarmee ook het rendementsprofiel van woningfondsen. Waar rendement traditioneel vooral bestaat uit huurinkomsten en waardegroei van de portefeuille, kan verkoopwinst een derde component toevoegen. Juist die combinatie vastgoed interessant: terugkerende huuropbrengsten enerzijds, gerealiseerde verkoopresultaten anderzijds.
Dat betekent niet dat uitponden altijd de beste strategie is. De Boer benadrukt dat vastgoedbeheer maatwerk blijft. “Vier jaar geleden lag de waarde in verhuurde staat op sommige plekken juist hoger dan de vrije verkoopwaarde. Dan is verkopen minder logisch. Strategie moet meebewegen met de markt.”
Welke risico's spelen in 2026?
Ook in 2026 blijven externe factoren bepalend. Denk aan renteontwikkelingen, inflatie, geopolitieke spanningen en veranderend overheidsbeleid. Vooral rente heeft direct invloed op financieringskosten én op waarderingen in vastgoed. Voor particuliere beleggers blijft spreiding daarom essentieel. Vastgoed kan daarin een rol spelen naast aandelen, obligaties en liquide middelen.
“Wie vermogen volledig op een spaarrekening laat staan, loopt structureel koopkrachtverlies door inflatie,” aldus de Boer. “De vraag is niet óf je spreidt, maar hoe.”