Waarom assetmanagers al vóór de aankoop van vastgoed betrokken zijn

Om te beoordelen of een vastgoedobject een aantrekkelijke belegging is, kijken de assetmanagers van Annexum al vroeg in het aankoopproces mee. Zij beoordelen onder meer de verhuurbaarheid, onderhoudsbehoefte en de mogelijkheden voor waardeontwikkeling van een complex of pand. Marten Delissen, Head of Asset Management Wonen, en Veerle van Zijll Langhout, Asset Manager Wonen, vertellen hoe zij bijdragen aan de selectie en beoordeling van nieuwe vastgoedinvesteringen.

Primair verantwoordelijk voor de aan- en verkoop van vastgoed is het Investmentteam van Annexum. De assetmanagers sluiten echter al vroeg aan in het acquisitieproces. Het komt zelfs regelmatig voor dat een eventuele aankoop bij hen begint. Marten Delissen: “Het is ons streven om van elke transactie in Nederland kennis te hebben - en ik denk dat we daarin een heel eind komen.”

Marten legt uit dat er zich wekelijks meerdere potentiële deals aandienen via een breed netwerk van specialisten en relaties. “Die deals houden we stuk voor stuk tegen het licht. Daarbij zijn we natuurlijk uiterst zorgvuldig, maar we willen ook snelheid maken om een mooie kans niet te missen.”

De assetmanagers brengen daarbij hun kennis van het dagelijkse vastgoedbeheer in. Zij weten welke vraagstukken zich op termijn bij verhuur, onderhoud en verduurzaming kunnen voordoen en kunnen deze inzichten al vóór de aankoop meewegen.

Een belangrijk onderdeel van de beoordeling van een mogelijke aankoop is het in kaart brengen van de risico's. De assetmanagers beoordelen onder meer de technische staat van het vastgoed, de onderhoudsbehoefte en de investeringen die na aankoop mogelijk nodig zijn. Daarbij werken zij waar nodig samen met externe specialisten. Ook bewaken zij of de aankoop past binnen de rendementsdoelstellingen en het risicoprofiel van het fonds. Niet iedere interessante vastgoedpropositie leidt dan ook tot een aankoop.

Locatie en mutatiegraad

In de analyse- en besluitvormingsfase werken de assetmanagers nauw samen met hun collega’s in de investeringsteams. Er worden zeer scherpe selectiecriteria voor acquisitie gehanteerd, waarbij locatie, mutatiegraad en assetstrategie belangrijke factoren zijn voor de beoordeling van mogelijke waardeontwikkeling en rendement. Zo draagt een aantrekkelijke locatie doorgaans bij aan een stabiele vraag naar huurwoningen en kan op termijn kansen bieden voor waardegroei.

De mutatiegraad - ook een belangrijke parameter - is het jaarlijkse percentage aan huurders die de woning door huuropzegging verlaten. Een goede mutatiegraad is hoog genoeg om voldoende herprijzingsmomenten te creëren, maar niet zo hoog dat het leidt tot onnodige leegstand, verhuiskosten of een mogelijke afname van de huurderstevredenheid.

De strategie van de betreffende asset speelt daarbij ook een rol. Wanneer wordt ingezet op het uitponden van woningen – waarbij appartementen worden verkocht wanneer de huurder de huur opzegt - kan een hogere mutatiegraad gunstig zijn als de afzetmarkt groot is. Een lagere mutatiegraad kan ook een voordeel hebben: er zijn dan weinig mutatiekosten. Bij een wisseling van huurders worden doorgaans makelaarskosten gemaakt of kosten om een woning weer verhuurklaar te maken.

Woonwensen en marktsignalen

Met gerichte aankopen kan Annexum de samenstelling van haar vastgoedportefeuilles aanpassen aan veranderende omstandigheden. Voor haar woningfondsen houden de verschillende Annexum-teams de woonwensen, actuele marktsignalen en bredere ontwikkelingen op de woningmarkt dan ook nauwlettend in de gaten. Die helpen de assetmanagers om te beoordelen welke typen woningen op langere termijn bij de beleggingsstrategie van een fonds passen.

Dit najaar bracht Annexum 269 woningen in serviceresidentie Park Boswijk onder in een nieuw fonds. Dit is een voorbeeld van hoe veranderende woonbehoeften meewegen bij de selectie van vastgoed. Veerle: “Dit type woningen voorziet door hun ligging, oppervlakte en hoge serviceniveau in een toenemende vraag naar hoogwaardige seniorenhuisvesting.”

In september van dit jaar kondigde Annexum bovendien aan dat zij haar Open Woningfonds heeft uitgebreid met 133 huurappartementen in de Rotterdamse wijk Prins Alexander. Die woningen sluiten aan bij een aanzienlijke marktvraag - Rotterdam behoort tot de sterkst groeiende woningmarkten van Nederland - en versterken Annexums portefeuille. De twee complexen zijn via een off-market transactie aangekocht van een private vastgoedbelegger en ondergebracht in het fonds. Marten sluit af: “De appartementencomplexen passen naadloos bij de beleggingsstrategie van Annexum, die focust op betaalbare woningen op stedelijke locaties waar de vraag structureel groter is dan het aanbod.”