Vastgoed werd de afgelopen jaren kritisch beoordeeld als beleggingscategorie. Maar wie vastgoed langs dezelfde meetlat legt als aandelen, gaat voorbij aan de rol die het kan vervullen in je beleggingsportefeuille.
Dit artikel verscheen eerder op IEX.nl
Waarom vastgoed kritisch werd bekeken
Of je de afgelopen jaren belegde in aandelen, obligaties of vastgoed: je kreeg te maken met stijgende rente, geopolitieke onzekerheid en box 3. Voor vastgoedbeleggers kwamen daar nog een hogere overdrachtsbelasting en aangescherpte huurregels bij. Veel particuliere vastgoedbeleggers verkochten daarom hun woningen. Dit alles beïnvloedde hoe beleggers naar vastgoed kijken als beleggingscategorie.
Maar wie vastgoed alleen beoordeelt op de tegenwind van de afgelopen jaren, mist een belangrijk deel van de beleggingslogica. Vastgoed is geen aandeel dat je afrekent op de dagkoers. Vastgoed heeft een andere functie in een beleggingsportefeuille: naast mogelijke waardeontwikkeling kan vastgoed ook periodieke inkomsten opleveren uit huur. Daarom moet je ook kijken naar kasstroom, kwaliteit van het onderliggende vastgoed en beheer.
Volgens Jeppe de Boer, partner bij Annexum, is die nuance belangrijk. “De afgelopen jaren hebben veel beleggers vastgoed vooral beoordeeld op wat moeilijker en minder aantrekkelijk is geworden. Dat is begrijpelijk. Maar vastgoed heeft als beleggingscategorie zijn functie nooit verloren.”
Huurinkomsten als extra bron van rendement
Een goed gespreide portefeuille draait niet alleen om verschillende beleggingen, maar óók om verschillende bronnen van rendement. Aandelen kunnen koerswinst en dividend opleveren. Obligaties kunnen rente geven. Vastgoed kan daar een component naast zetten: contant rendement uit huurinkomsten.
De Boer legt dat zo uit: “Bij vastgoed weet je in de meeste gevallen één, twee, soms wel tien jaar vooruit wat je inkomsten gaan zijn. Vastgoed levert iedere maand rendement op in de vorm van huren; dat zorgt voor een mooi stabiel patroon.”
Juist dat maakt vastgoed anders dan beleggingen die vooral afhankelijk zijn van koersontwikkelingen. Wie vermogen opbouwt, wil niet volledig leunen op één manier waarop rendement ontstaat. Huurinkomsten kunnen een extra bron van rendement vormen binnen een bredere portefeuille.
Waarom schaarste en inflatie belangrijk zijn voor vastgoed
Daarbij telt de kwaliteit van het vastgoed. Het gaat niet om stenen op zichzelf, maar om vastgoed waar vraag naar blijft. In Nederland blijft de vraag naar woningen groot. Ook supermarkten vervullen een dagelijkse functie en goede supermarktlocaties zijn schaars. Door die stabiele vraag en schaarste reageert vastgoed minder direct op marktsentiment, geopolitiek of renteverwachtingen dan beursaandelen.
Ook inflatie werkt anders door: veel huurcontracten zijn geheel of gedeeltelijk gekoppeld aan inflatie. De Boer: “Dus als de inflatie hoger wordt, worden onze huren ook hoger. Dat maakt inflatie zelfs een beetje je vriend.”
Zelf vastgoed bezitten is ingewikkelder geworden
Dat vastgoed een rol kan spelen in een portefeuille, neemt niet weg dat zelf een woning bezitten ingewikkelder is geworden. “Dat komt door een ‘cocktail van maatregelen’: hogere belastingen, strengere huurregels, meer onderhouds- en verduurzamingseisen”, aldus De Boer.
Direct vastgoedbezit vraagt steeds meer van particuliere beleggers. “Om vastgoed consistent te beheren, verhuren en aan- en verkopen heb je een machientje nodig. Je moet huurders vinden, contracten beheren, onderhoud organiseren, financiering regelen, wet- en regelgeving bijhouden en bepalen wanneer verhuren of verkopen verstandig is. Het is echt hard werken.”
Met een vastgoedfonds beleg je wel in vastgoed, maar besteed je het dagelijkse beheer uit. De fondsbeheerder houdt zich bezig met aankoop, verhuur, onderhoud, financiering en verduurzaming. De risico’s blijven, maar de uitvoering ligt niet bij de individuele belegger.
Hoe professioneel beheer kan meebewegen met de markt
Professioneel beheer betekent ook: kunnen meebewegen met de markt en regelgeving. Bij woningen kan dat bijvoorbeeld leiden tot uitponden: het afzonderlijk verkopen van vrijgekomen, individuele woningen. De Boer: “Voor veel woningfondsen hanteren we bij Annexum een uitpondstrategie. Het verschil in waarde tussen een woning in verhuurde staat en de verkoopwaarde zonder huurder kan oplopen tot wel 40%.”
Als marktontwikkelingen of regels veranderen, kan een vastgoedfonds ook snel van strategie veranderen. De Boer: “Het is geen wet van Meden en Perzen dat huurwoningen in verhuurde staat altijd minder waard zijn dan koopwoningen. Een paar jaar geleden was dat precies omgekeerd. Wij kijken dus naar de mogelijkheden die er zijn en wat het beste is voor zowel de huurder of de koper als de belegger. Uiteindelijk zijn we er niet voor onszelf. We zijn er voor onze belegger.”
Meer weten over box 3 en vastgoed?
Tijdens de masterclass op de IEX Beleggersdag van 19 juni gaan fiscalist Cor Overduin en Jeppe de Boer in op box 3, vastgoed en de rol van professioneel beheer bij waardecreatie en spreiding.
Wil je nu al meer weten over de aanpak van Annexum? In de brochure van Annexum lees je meer over vastgoedfondsen, professioneel beheer en de manier waarop beleggers toegang krijgen tot vastgoed zonder zelf het dagelijkse beheer te doen.