Om waarde te genereren moet iedere binnenstad een eigen identiteit ontwikkelen

De waarde van winkelstraten blijft voorlopig dalen en het dieptepunt van leegstand is nog niet bereikt. Om de waarde van retailvastgoed en tegelijkertijd de leefbaarheid van een centrumgebied te verbeteren, moeten publieke functies terugkeren naar het centrum.

‘Als we twintig jaar terug in de tijd gaan, waren winkelgebieden bijna alleen maar koopcentra met een heel groot aanbod van mode’, zegt Gertjan Slob, directeur Onderzoek bij Locatus. ‘Je zag in iedere stad dezelfde winkelketens. Wat we eigenlijk sinds 2008 zien, is dat het winkelaanbod aan het teruglopen en het verschralen is.’ Het eerste deel van de leegstaande panden werd ingevuld door horeca, maar inmiddels zitten de meeste steden wat horeca betreft aan hun max. Ook zag Slob een deel van de leegstand door woningen uit het winkelvoorraad weggehaald worden. ‘Woningen hebben een makkelijke indeling, maar ze zijn niet geschikt voor alle delen van een binnenstad, want ze halen de levendigheid uit een gebied.’

Naarmate de leegstand vorderde en de huurprijzen steeds lager werden, des te groter werd de mogelijkheid voor particuliere dienstverleners zoals kappers en nagelsalons om zich in de binnenstad te vestigen. Door de dalende huren ontstaat ruimte om andere functies te laten bestaan. Slob ziet dat een ander gebruik van retailvastgoed aan een opmars bezig is. Zo beginnen sportscholen en minisupermarkten zich in binnensteden te vestigen.

Ruimte voor méér

Maar er is ruimte voor meer functies zoals tandartsen fysiotherapeuten, een kinderdagverblijf of gemeentebalie. ‘Die functies zijn de afgelopen jaren door de hoge huren de stad uitgedreven. Het streven voor de komende tien tot twintig jaar zou moeten zijn om alle publieke functies te clusteren in het centrum van de stad. Die publiekstrekkende functies zullen op de overgebleven retail ook een gunstig effect hebben.’ Slob erkent dat nagelsalons en kappers slechts een kleine groep mensen trekken. ‘Echte trekkersfuncties zijn voornamelijk supermarkten of winkels zoals de Hema of Action. Maar de som van kleine publiekstrekkers kan zeker wat opleveren.’

Jeroen Lokerse, managing partner bij Cushman & Wakefield gaat nog iets verder. Hij is van mening dat het woord ‘winkelcentrum’ tot het verleden behoort. ‘Het is geen winkelcentrum meer maar een stadscentrum dat het doel heeft om te verbinden. Ik vind retail minder belangrijk, het gaat mij om publieksvoorzieningen.’ zegt Lokerse.

Jos Hesselink, research lead bij Cushman & Wakefield ziet in de cijfers terug dat kernwinkelgebieden die in niet-dagelijkse behoeften voorzien, het heel zwaar hebben. Zij ondervinden hinder van het online kanaal, en die transitie is heel erg versneld in het afgelopen jaar. ‘Het lijkt wel alsof iemand op de fast-forward knop heeft gedrukt’, zegt Hesselink.

Volgens Slob blijft het effect van internet nog even doorzetten. ‘Op een gegeven moment is de digitalisering voltooid, maar daar zijn we nu nog niet. Er worden aan de lopende band nieuwe technieken ontwikkeld die het online winkelen gemakkelijker maken. Zo zijn er online kledingwinkels die een bodyscan doen om voor de klant de juiste kledingmaat te bepalen.’ Volgens Slob zal uiteindelijk de grootste winst zitten in retailers die zowel fysieke winkels hebben als een webshop, bijvoorbeeld H&M en Zara. ‘Het zal mij heel sterk verbazen als H&M over twintig jaar helemaal zal overstappen naar online.’

Dit betekent niet dat kleine retailers niet naast de heel grote kunnen bestaan. De kleine retailers zullen zich alleen moeten onderscheiden. Slob noemt als voorbeeld Duthler in Zeist, die onderscheidt zich door persoonlijke service. ‘Er is naast dat hele onpersoonlijke internet altijd behoefte aan het heel persoonlijke.’

Hesselink ziet dat door de jaren heen er een splitsing is ontstaan tussen centrale winkelgebieden en ondersteunende winkelgebieden. Ondersteunende winkelgebieden zoals wijkwinkelcentra met supermarkten en drogisterijen zijn gewild onder beleggers, zoals te zien in de grafiek hieronder. De grafiek maakt de ontwikkeling van de transactiewaarde inzichtelijk met een indexreeks. Op deze manier kan een trend waargenomen worden. Hesselink plaatst wel een nuancering bij de gegevens: door de onderverdeling van transacties naar verschillende winkeltypen, kan niet worden gecorrigeerd voor geografische markteffecten (binnen of buiten de Randstad) of voor het door beleggers gehanteerde risicoprofiel. Daarnaast kopen beleggers winkelpanden steeds vaker met het oog op transformatie naar een andere functie. Omdat er meerdere redenen kunnen zijn voor de fluctuaties per jaar, is het belangrijk om naar de trend te blijven kijken.

Wat over het algemeen gezegd kan worden is dat supermarkten en buurtcentra populair zijn bij beleggers, maar dat dat niet opgaat voor de solitaire winkelpanden in de grote binnensteden. De splitsing is terug te zien in de investeringen die worden gedaan. ‘Wij zien dat beleggers zich focussen op kleine wijkwinkelcentra gericht op dagelijkse boodschappen. Alles wat een online concurrent heeft, wordt gemeden’, zegt Hesselink.

Een voorbeeld van zo’n kleiner kernwinkelgebied waar het momenteel niet goed mee gaat is Zeist, terwijl de plaats voorheen één van de betere winkelgebieden was. Volgens Lokerse is hier in de hoogtijdagen veel teveel retail ontwikkeld. ‘Door webshops bestaat resellen straks niet meer, mensen bestellen direct op de webshop van het merk zelf. Als retailer kan je straks alleen succesvol zijn als dienstverlener of met een ambacht.’ Volgens Lokerse heeft Zeist voor de overbodige retail alternatieven nodig. Wat die alternatieven zijn, moet Zeist volgens Lokerse bepalen door te kijken naar de behoeften van de inwoners. Het gaat om de verbondenheid en integratie met het lokale.

Publiekstrekker is belangrijk

Het is volgens Lokerse belangrijk om een publiekstrekker te hebben zoals een museum of theater. Lokerse is een groot voorstander om opleidingsinstituten naar de binnenstad te halen. ‘Dat zorgt automatisch voor levendigheid’, zegt hij. ‘Steden moeten vooral een eigen identiteit creëren. Ze moeten een bepaalde signatuur hebben, je moet een reden hebben om naar een plek te komen.’

Assen is een ander voorbeeld van een stad die zijn eigen identiteit moet ontwikkelen. Er lag jarenlang het plan om als toevoeging aan de binnenstad een factory outlet centre buiten het centrum te bouwen. Dat is er nooit van gekomen omdat Assen bang was voor nóg meer leegloop. ‘Assen had ook kunnen zeggen: onze binnenstad wordt een outletcentrum. Kijk naar Rosada, het designer outlet centre in Roosendaal, dat is onwijs succesvol. Maar Assen heeft die keuze voor het centrum nooit durven maken en moet zichzelf nu opnieuw uitvinden en op zoek naar een ander, eigen onderscheidend vermogen.’

Steden die zich weten te onderscheiden gaan een zonnige toekomst tegemoet. Deventer bijvoorbeeld is een echte boekenstad, die kan die identiteit volgens Lokerse nog veel verder ontwikkelen. Een ander goed voorbeeld is Laren. ‘Het centrum was voorheen geen plek waar mensen naartoe gingen om te winkelen. Dat is veranderd toen Laren, juist als aanvulling op de al bestaande publieksvoorzieningen, haar centrum positioneerde als aanbieder van luxe retailaanbod. Het versterken van het lokale karakter en het bieden van beleving, daar komen mensen op af.’

Een ander volgens Lokerse bewonderenswaardig voorbeeld is Eindhoven. ‘Het is heel knap wat Eindhoven heeft gedaan, ze zijn echt herrezen uit het as nadat Philips daar wegging. Eindhoven heeft die identiteit behouden en versterkt.’ De stad staat nu bekend om technologische bedrijven en de technische universiteit. ‘Bijzonder is dat de gemeente de bestemming in de hele binnenstad heeft vrijgegeven, alles mocht behalve porno en gokken. De lokale gemeenschap kon de stad zo gezamenlijk naar eigen behoeften opbouwen. Door de gedeelde verantwoordelijkheid ontstaat verbinding tussen stad en inwoners.’

Centrum blijft het belangrijkst

Hesselink vult aan: ‘Steden verwerden door filialisering tot een uniforme eenheidsworst en worden nu alleen maar leuker.’ Wel is het zo dat kleinere steden of dorpen volgens Hesselink een eigen maatwerkoplossing nodig hebben die aansluit op het lokale. Heel aantrekkelijke, pittoreske dorpen kunnen een meer toeristische functie krijgen of een grotere kunst-, cultuur- en restaurantfunctie. Voor plaatsen die niet aantrekkelijk genoeg zijn voor toeristen of dagjesmensen, kan gekeken worden hoe een mooie woonfunctie gerealiseerd kan worden voor starters of senioren. Die vinden het weer fijn om voorzieningen binnen handbereik te hebben.

Om een binnenstad weer bruisend te maken is ook inzet van retailondernemers nodig, meent Slob. ‘Ik zie het als een taak voor retailondernemers om zich te organiseren en gezamenlijk te zorgen voor een bruisende binnenstad. ‘Neem de Mall of The Netherlands, dat is een groot succes gebleken. Iedereen die erover klaagt moet zich eerder afvragen wat je ervan kan leren.’ De lessen die uit de mall getrokken kunnen worden zijn bijvoorbeeld dat retailers beter met elkaar moeten samenwerken wat betreft de marketing van hun binnenstad als geheel. ‘Bij het organiseren van een evenement hoeft niet iedereen er meteen van te profiteren, wel is het belangrijk dat iedereen meedoet om voor reuring te zorgen.’ Verder is het belangrijk dat de openingstijden op elkaar afgestemd worden om de teleurstelling van klanten die op een koopzondag voor een dichte deur staan te voorkomen. Slob erkent dat het in een winkelcentrum gemakkelijker is om alle neuzen dezelfde kant op te laten wijzen, dan in een stadscentrum. Daar kijkt iedereen naar elkaar om het probleem op te lossen, dat moet anders.

Kansen voor kantoren

Het centrum blijft volgens Hesselink zowel in kleine dorpen als in grote steden het belangrijkste deel van een stad. ‘Veel mensen verblijven graag in de binnenstad of in een mooie dorpskern. De concurrentiestrijd om ergens te wonen, te werken of te winkelen werd vroeger altijd gewonnen door retail, maar je ziet nu ook in de Kalverstraat leegstand ontstaan.’ Dat gaat volgens Hesselink in de nabije toekomst veranderen. In Amsterdam dalen winkelhuren weliswaar, maar stijgen de kantoorhuurprijzen juist weer, waardoor ook niet-retailfuncties zich in het winkelgebied manifesteren.

Binnensteden worden een steeds aantrekkelijkere vestigingsplaats voor creatieve en (fin)techbedrijvigheid. In Amsterdam is al een cluster ontstaan. Booking.com zit al in de binnenstad van Amsterdam en Adyen zal in het einde van het jaar de voormalige Hudson’s Bay op het Rokin betrekken. ‘Zij willen zijn waar het gebeurt’, zegt Hesselink. Naast Adyen hebben ook Klarna, Mollie, Multisafepay en Jetbrains zich in de binnenstad gemeld. ‘Hoe meer jonge, hippe en creatieve bedrijven zich in de binnenstad vestigen, hoe diverser de straat wordt. ‘Ik zie zo’n Kalverstraat transformeren van monotone winkelstraat naar een bruisende stadsstraat waar het ook na winkeltijden levendig blijft’, aldus Hesselink. Er komen volgens de onderzoeker veel meer eetgelegenheden en dienstverleners die gericht zijn op de kantoormedewerkers uit de nabije omgeving. ‘Standaard wordt er weer boven winkels gewoond, en misschien komt er in de Kalverstraat uiteindelijk wel weer gewoon een stomerij, naast de pickup points en de flitsbezorgers.’

Bron: Vastgoedmarkt