Wat doet het nieuwe kabinet voor de woningmarkt?

Tien jaar lang moest de woningmarkt het zonder een minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening stellen. In het nieuwe kabinet komt deze terug. En de coalitiepartijen zijn het over meer punten eens. Maar welke maatregelen moeten de woningmarkt in beweging brengen en tegelijkertijd de wooncrisis oplossen? En is er nog ruimte voor (institutionele) beleggers?

Kabinet stelt minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in ere

In het coalitieakkoord ‘Omzien naar elkaar; vooruitkijken naar de toekomst’ presenteren VVD, CDA, D66 en de ChristenUnie hun toekomstplannen voor Nederland voor de periode 2021-2025. Eén van hun prioriteiten is zorgen voor een woning voor iedereen, of het nu huur of koop is. Hiervoor zijn vijftien punten in het hoofdstuk Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening opgenomen.

Eén daarvan is het in ere herstellen van de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO). De minister voor VRO heeft een regiefunctie voor het ruimtelijk beleid. Zowel voor verstedelijking als voor andere opgaven met een sterke ruimtelijke component. De nieuwe minister ondersteunt gemeenten en provincies in het bepalen van woningbouwlocaties en maakt prestatieafspraken met hen.

De eer is nu aan Hugo de Jonge. Na de coronacrisis staat De Jonge voor een volgende crisis. De woningmarkt zit op slot en de woningnood is hoog. Het is dan ook niet voor niets dat de ambities zijn opgeschroefd.

Belemmeringen voor versnelde woningbouw wegnemen

Het nieuwe kabinet versnelt de woningbouw tot 100.000 nieuwe woningen per jaar. Hiervan moet minstens twee derde betaalbare huurwoningen en koopwoningen tot aan de grens van de Nationale Hypotheekgarantie zijn.

RTL Nieuws stelt niet als enige de vraag hoe reëel deze ambitie is. Er worden te weinig bouwvergunningen afgegeven. De stikstofwetgeving, vertragende bezwaarprocedures, hoge bouwkosten, schaarse grond en personeelstekort staan sneller en meer woningen bouwen in de weg.

Maar de coalitie verbetert het Bouwbesluit en neemt belemmeringen voor woningbouw weg. De Woningbouwimpuls voor gemeenten en de regeling over het Volkshuisvestingsfonds worden verlengd. Dit moet financiële knelpunten in de grondexploitatie bij specifieke projecten oplossen.

Enkele maatregelen die corporaties en beleggers raken

De in 2013 ingevoerde verhuurdersheffing voor corporaties wordt door het nieuwe kabinet afgeschaft. Dit geld moeten corporaties nu investeren in de bouw van flexwoningen, betaalbare huurwoningen, renovatie, verduurzaming en leefbaarheid. Om woningcorporaties nog meer te stimuleren tot de bouw van middenhuurwoningen wordt de markttoets gedurende de hele kabinetsperiode opgeschort.

Volgens het coalitieakkoord krijgen middenhuurwoningen een vorm van huurprijsbescherming. Dit gebeurt via de zogenaamde WOZ-cap. Per 1 januari 2022 mag het aandeel van de WOZ in het woningwaarderingsstelsel (WWS) niet meer dan 33% van het totale puntenaantal zijn (Rijksoverheid). Zo blijven betaalbare huurwoningen behouden.

Daarbij krijgen vooral grotere verhuurders te maken met een in te voeren meldplicht, registratieplicht of verhuurvergunning. Hiermee krijgen gemeenten de mogelijkheid om discriminatie en malafide verhuurders gerichter aan te pakken.

Meer weten over beleggen in woningen?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninwoningen

Beleggers hebben gemengde gevoelens

In Vastgoedmarkt reageert de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) op het coalitieakkoord. Over het versnellen van de woningbouw is de vereniging positief.

In de Actieagenda Wonen pleiten 34 partijen, waaronder de IVBN, voor het verhogen van de woningbouw tot 100.000 per jaar. Met de overname van deze doelstelling in het coalitieakkoord erkent het nieuwe kabinet de belangrijke rol van institutionele beleggers in het stimuleren van woningbouw. Zij produceren nu zo’n 8500 nieuwe woningen per jaar. Dit is meer dan 10 procent van de totale jaarlijkse productie. Als de investeringscondities het mogelijk maken, kunnen beleggers hun woningbouwproductie minstens verdubbelen.

Maar in de regulering van de middenhuur zit de angel voor de beleggers. Het IVBN noemt de zogenaamde WOZ-cap een hele negatieve ontwikkeling. Vergaande regulering van bestaande huurwoningen kan het marktconform exploiteren van die middenhuur ernstig bemoeilijken. Dit geldt ook voor woningverbetering en verduurzaming van die huurwoningen.

Uiteenlopende maatregelen met korte- en langetermijneffecten

In het coalitieakkoord staan naast een minister van VRO, verhoging van de nieuwbouwproductie en huurprijsreguleringmaatregelen nog meer punten over wonen.

Starters, senioren en middeninkomens krijgen specifieke aandacht. De sociale huur voor mensen met een lager inkomen wordt verlaagd. En stapsgewijs verhoogd tot marktconforme huur voor mensen met een hoger inkomen. En de verruimde schenkingsvrijstelling eigen woning wordt geschrapt.

Een breed pakket van maatregelen, met effecten en resultaten op korte en langere termijn. Wat deze precies zullen zijn, is afwachten. Zo zal het niet eerder dan 2024 blijken of het nieuwe kabinet de woningbouwproductie flink heeft weten op te schroeven.