Annexum: marktleider in het beheer van supermarktfondsen voor particulieren

In Nederland zijn er 4926 supermarkten (bron: SuperVastgoed en Locatus, juli 2022), inclusief zelfstandige winkels, eenmanszaken en etnische supermarkten. 4275 van deze winkels vallen onder een grote formule. De panden waarin deze winkels worden geëxploiteerd zijn echter niet allemaal eigendom van de supermarktketens zelf: slechts 466 supermarkten, zo’n 9,5%, is in handen van de supermarktpartijen zelf. De grote formules zoals Albert Heijn en Lidl, bezitten zo’n 11% van de panden waarin ze winkels drijven.

Uit de database van SuperVastgoed blijkt dat er zo’n 330 panden met een supermarkt als huurder in Nederland eigendom zijn van een beleggingsfonds. Op dit moment heeft Annexum met 4 van haar fondsen 120 van deze panden in Nederland (en 21 in Duitsland) in eigendom en beheer. Annexum heeft daarmee een marktaandeel van 36% en is de grootste supermarktfondsaanbieder voor de particuliere belegger in Nederland.

Beleggen in supermarkten: kansrijk met de juiste beheerorganisatie

Supermarktvastgoed is een deelmarkt die aantrekkelijke kansen kan bieden voor beleggers. Om die kansen te verzilveren is een sterke beheerorganisatie vereist, met specifieke kennis van de (food)retail. Kennis bepaalt het verschil tussen een goed rendement en geen rendement voor beleggers in supermarktvastgoed. Maar waar haalt u die expertise van een niche in de markt?

Annexum is met meer dan 20 jaar ervaring op het gebied van beleggen in vastgoed, waarvan ruim 10 jaar op het gebied van beleggen in supermarktvastgoed, de koploper in het eigendom en beheer van supermarktvastgoed in Nederland. Als beheerder met visie houdt zij haar winkellocaties up-to-date, heeft zij intensief contact met haar huurders en optimaliseert zij het rendement dat voortvloeit uit deze objecten. Annexum onderscheidt zich van andere aanbieders van supermarktfondsen voor particuliere beleggers op meerdere vlakken:

1. Specialist op het gebied van supermarktvastgoed in Nederland

Annexum was één van de eerste partijen in Nederland die potentie in beleggen in supermarkten zag. Lange tijd was het beleggen in supermarktfondsen een goed bewaard geheim. Inmiddels zijn andere partijen wakker geworden. Toch heeft Annexum een voorsprong omdat ze na al die jaren een stevig marktaandeel op het gebied van supermarktfondsen verworven heeft.

Annexum beschikt over een team van Asset Managers met specialistische supermarkt- en vastgoedkennis dat zich volledig richt op deze sector. Deze vergaarde kennis gebruikt Annexum niet alleen voor haar supermarktbeheer, maar deelt ze ook met haar beleggers. Zo blijven ook zij goed geïnformeerd over wat er in de markt, met het vastgoed en met het rendement gebeurt.

2. Intensief contact met diverse supermarktketens

De Asset Managers kennen de branche goed, omdat zij met vrijwel alle ketens overleggen. Niet alleen spreekt dit team frequent met de franchisenemers en filiaalhouders in hun panden, ook op managementniveau wordt er strategisch overleg gepleegd. Annexum heeft korte lijnen en is door haar specialistische kennis een gedegen gespreks- en sparringpartner voor elke supermarkt(keten). Dit is niet alleen van groot belang voor de huurderstevredenheid, maar ook omdat supermarktketens hun (lokale) omzetgegevens en strategieën niet graag open en bloot op straat leggen. De beheerder zal dus zelf een analyse moeten maken en daarom ook echt een kenniscentrum moeten zijn voor (food)retail.

Zo bestaat er bij de waardering van een individueel supermarktobject nauwelijks iets als ‘de markt’. Elke lokale markt is uniek, dus voor een goede waardering moet men door het object heen naar het verzorgingsgebied kijken. Denk aan demografische gegevens zoals gezinssamenstelling, besteedbaar inkomen in een gebied en de lokale ontwikkelingen tegen de achtergrond van de macrotrends. Zo krijgt de belangstellende beheerder een beeld van de waarde en van de huurprijzen die verkregen kunnen worden.

Meer weten over beleggen in supermarktvastgoed?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninsupermarkten

3. Rekenmodel voor huurprijs supermarkten

De missie van Annexum is om ook op het gebied van moderne technologie een marktleider te worden binnen de branche. Zo beschikt Annexum als enige supermarktfondsaanbieder in Nederland over een rekenmodel dat de optimale huur van een supermarkt kan bepalen. Het eerste waar naar gekeken wordt is of de huidige huur van een supermarktobject klopt. In het model zitten vooral demografische variabelen, als inkomen, leeftijd, postcode, bevolkingssamenstelling en gezinssamenstelling. Annexum vindt de huur belangrijker dan de omzet voor de waardering, maar het model kan ook gebruikt worden om de omzet te toetsen aan de hand van de huur die het model aangeeft.

De traditionele manier om de huur te bepalen, is door te kijken naar referentietransacties. In dit geval wordt er naar andere supermarkten en hun huur gekeken, waarna er een inschatting voor de huur van de supermarkt wordt gemaakt. Annexum-CEO Huib Boissevain: ‘Als we een situatie hadden waarin een keten zei dat de huur omlaag moest, dan bewogen wij mee. Dat doen we nu niet altijd meer. Nu zeggen we: “Op basis van onze informatie zouden jullie een hogere huur moeten kunnen betalen.” Dan ontstaat er een heel ander gesprek, want dan praat je ook over de bedrijfsvoering.’

4. Intensieve betrokkenheid met supermarkten

De huurcontracten tussen de vastgoedeigenaar en supermarkten hebben lange looptijden. Dit is logisch in dit vastgoedsegment, omdat er in de regel casco verhuurd wordt en de retailer zelf de hele inrichting en de installaties voor zijn rekening neemt. Dan gaat het al snel om grote investeringen en dus vanzelf om lange looptijden van zeven tot tien jaar.

Van Annexum wordt hierin een intensieve betrokkenheid gevraagd. Dit heeft te maken met de continue vernieuwing die supermarkten nastreven. Iedere supermarkt in Nederland gaat gemiddeld één keer in de zeven tot tien jaar helemaal op de schop: een grote ombouw, een nieuwe inrichting en altijd raakt dat ook de uitstraling, de entree, het parkeren en de directe omgeving. De fondsbeheerder is op dit moment ook de projectpartner. Het is dus belangrijk dat de beheerder van supermarktvastgoed nauw betrokken is en voor langere tijd een projectorganisatie op de been heeft.

De supermarkt als beleggingsobject

Kortom, vereist het investeren en beheren van supermarkten veel kennis. Beleggers komen dan al snel uit bij een fonds. Wie de kosten van een fonds en een beheerder wil vermijden, kan natuurlijk kiezen voor een directe belegging. Dat zal dan wel met een zeer groot vermogen moeten om aan enige spreiding te komen, en ook dan zal men tegen beheerkosten aanlopen voor de juiste expertise.