Open brief aan een nieuw kabinet

Amsterdam, 10 juni 2024

Geachte dames, heren,

Als nieuw kabinet zal u zich moeten buigen over het Belastingplan 2025 dat nog door het nu demissionaire kabinet is opgesteld.

Dat plan bevat een voorstel dat ernstige gevolgen zal hebben voor de vastgoedsector. Op dit moment mag rente tot € 1 miljoen geheel worden afgetrokken voor de vennootschapsbelasting. In het voorstel wordt die drempel vanaf 2025 geschrapt specifiek voor vastgoedentiteiten die vastgoed verhuren aan derden en mogen ook kleinere investeerders rente nog maar tot 20% van de ebitda aftrekken. De gevolgen van de maatregel zijn desastreus – en niet alleen voor de vastgoedsector.

De ratio van de beoogde maatregel is om belastingontwijking door vastgoedpartijen die hun bezit spreiden over een groot aantal kleinere BV’s tegen te gaan. Maar bij het merendeel van de vastgoedinvesteerders die getroffen gaan worden is dat helemaal niet aan de orde omdat zij zich financieren via reguliere banken in Nederland. Voor deze groep betekent de maatregel maar één ding en dat is inbreuk op een essentieel instrument van vastgoedinvesteringen: de bankhypotheek. Het is niet te begrijpen dat investeerders de aan banken betaalde rente straks niet meer volledig mogen aftrekken als een normale zakelijke kostenpost.

De woningmarkt als voorbeeld

De impact van de voorgenomen maatregel is ingrijpend voor alle delen van de vastgoedsector en laat zich goed illustreren aan de hand van een voorbeeld uit de woningmarkt.

De realiteit is dat het direct rendement op woningen momenteel even hoog is als de hypotheekrente. Weliswaar is de genoemde renteaftrek van 20% in het Hoofdlijnenakkoord verhoogd naar 25%, maar als de rente net zo hoog is als het rendement, dan kan nog steeds ongeveer de helft van de betaalde rente niet worden afgetrokken. Voor investeerders betekent dit een belastingdruk van ruim boven de 50%.

Dat heeft per saldo zo’n impact op het te realiseren rendement op woningbezit, dat deze
partijen niet alleen hun bereidheid, maar letterlijk de mogelijkheid om te investeren in woningbouw verliezen.

Een deel zal onvermijdelijk uitwijken naar andere investeringsmogelijkheden en in sommige gevallen naar andere landen.

Neem een partij die een blok van 20 woningen ontwikkelt voor eigen exploitatie. Kosten: 20 x € 250.000 = € 5 miljoen. Bij een maandhuur van € 1000, zal er circa € 200.000 huur na kosten overblijven. Stel dat er voor € 3 miljoen leningen is aangetrokken voor de ontwikkeling en daarover € 125.000 rente wordt betaald, dan is de winst voor belastingen €75.000 en bedraagt de belasting in het 25,8% tarief € 19.350.

Wanneer er nog maar 25% van € 200.000 aan rente mag worden afgetrokken, wordt er 25,8% belasting geheven over een bedrag van € 150.000, dus € 38.700. Dat betekent dat de belasting verdubbelt.

Het resterende resultaat van € 36.300 is niet eens meer voldoende om aflossing te betalen en houdt een rendement in van slechts 1,8% op € 2 miljoen geïnvesteerd eigen vermogen. De problemen op de woningmarkt zijn dermate groot dat iedereen zijn bijdrage moet leveren aan een oplossing. Maatregelen die particuliere investeerders- groot en klein – vleugellam maken betekenen feitelijk het in de wielen rijden van partijen die in termen van investeringscapaciteit onmisbaar zijn.

Een effect gaat ook nu weer – naast het verder stagneren van nieuwbouw – de zeer onwenselijke grootschalige verkoop van huurwoningen zijn.

De voorgestelde maatregel is feitelijk een juridisch dubieuze vorm van discriminatie van de vastgoedsector. Die krijgt strenge en pijnlijke fiscale maatregelen opgelegd, terwijl dat bij bedrijven buiten de vastgoedsector niet gebeurt. Waar het kabinet er eerder al in slaagde box 3 investeerders zo te raken dat zij zich genoodzaakt zagen bezit te verkopen en uit te wijken naar alternatieven, lijken nu box 2 investeerders aan de beurt. We kunnen het ons als land absoluut niet permitteren om het nog lastiger te maken om in vastgoed te investeren – zeker niet in woningbouw, maar ook niet in bedrijfsgebouwen – omdat daarmee het vestigingsklimaat verder onder druk komt.

Ondergetekenden hebben daarom een urgent verzoek: laat de huidige regeling met betrekking tot vrijstelling van renteaftrek intact. Of beter nog: zorg voor een versoepeling die het vastgoedpartijen mogelijk maakt weer in beweging te komen.

Neem uw verantwoordelijkheid, dan doet de vastgoedsector dat ook.

Huib Boissevain, oprichter en CEO Annexum
Maarten Feilzer, managing director Zadelhoff

Deze oproep wordt gesteund door de volgende ondernemingen:

AHAM Vastgoed
Cocon Vastgoed
De Jong Groep
FORUMVAST
Holland Immo Group
JAJO
Kroonenberg Groep
Maarsen Groep
Newomij
Nijkerk Vastgoed
Prowinko Nederland
Vastgoed Syndicering Nederland