Column | Gemeenten, kom zelf in actie om woningbouw te versnellen
Sinds eind vorig jaar zijn er voorzichtige geluiden te horen over het herstel van de woningmarkt, ook in de pers. En inderdaad, in het eerste kwartaal van dit jaar stegen de huizenprijzen voor het eerst in drie jaar. Toch is het woord ‘herstel’ wat te enthousiast. Laten we om te beginnen vaststellen dat de woningmarkt bestaat uit een koopmarkt en een huurmarkt met elk een andere dynamiek en met verschillende uitdagingen, ook al zijn ze onlosmakelijk verbonden.
De genoemde stijging op de koopmarkt is vooral het gevolg van een toenemende schaarste aan koopwoningen en het afnemen van het aantal vrije sector huurwoningen. Zo nam het percentage vrij sector huurwoningen af van 8% naar 4% van de totale woningmarkt. Heel veel huurders die geen huurwoning kunnen krijgen zijn genoodzaakt zich op de kopersmarkt te begeven, wat daar zorgt voor een kunstmatige opleving. En dan is er nog een andere realiteit. Er is in Nederland een steeds grotere groep mensen die zowel buiten de koopmarkt als de huurmarkt valt. Zij hebben te weinig vermogen of een te laag inkomen om te kunnen kopen, maar weer een te hoog inkomen om te kunnen – of eigenlijk mogen – huren. Deze groep – die feitelijk tussen wal en schip valt – zal de typering ‘herstel van de woningmarkt’ niet gelijk optimistisch stemmen.
We moeten helaas vaststellen dat de woningmarkt niet echt meer een markt is, in de traditionele en doorgaans goed werkende zin van het woord. Dat is met name het gevolg van een ongehoorde hoeveelheid ondoordachte regelgeving. Die zorgt er niet alleen voor dat er onvoldoende kan worden gebouwd, maar ook dat de bestaande woningvoorraad onvoldoende wordt benut. Van architecten en ontwikkelaars tot aannemers en aanverwante partijen: ze staan te trappelen om aan de slag te gaan en te voorzien in een behoefte. Met andere woorden: vraag en aanbod zijn er. Het is wrang om te constateren dat veel critici en experts zich nu pas verontwaardigd roeren, terwijl de plannen van Hugo de Jonge al grotendeels in de vorm van concrete maatregelen in de steigers staan of al zijn uitgevoerd. Laten we vaststellen dat Den Haag er in de toekomst goed aan doet marktpartijen serieus te nemen wanneer zij van zich laten horen en collectief de noodklok luiden.
Dat lost nu echter niks op en wat mij betreft is de meest prangende vraag nu: hoe zorgen we ervoor dat de woningmarkt inderdaad weer een markt wordt?
Deze column verscheen eerder op Vastgoedjournaal
Een eerste stap – en een vriendelijk verzoek aan Den Haag – is af te zien van nog meer disruptieve maatregelen die extra roet in het eten kunnen gooien. Daarnaast is het momenteel een kwestie van roeien met de riemen die we hebben en dat betekent dat binnen de kaders van huidige wet- en regelgeving moet worden gekeken wat de mogelijkheden zijn om de woningmarkt weer structureel in beweging te krijgen en vraag en aanbod de kans geven elkaar te ontmoeten.
Cruciaal is actie en doelgerichtheid op lokaal bestuurlijk niveau. Om de bouwproductie weer substantieel op gang te krijgen én de bestaande voorraad beter te benutten moeten onder meer aanvraag- en besluitprocedures versneld worden. In dat kader doen gemeenten er goed aan hun ambtelijke capaciteit fors uit te breiden, zodat het tempo waarmee dossiers kunnen worden afgehandeld omhoog kan. Versnelling vraagt om versoepeling, dus aan de genoemde ambtenaren het verzoek om – bijvoorbeeld bij zaken als een vergunningaanvraag voor splitsing – vooral te kijken wat er wél kan en niet wat eventuele bezwaren zouden zijn. Een focus op urgentie dus en niet op procedure.
Waar het om ingrijpen op de woningmarkt gaat kunnen we waarschijnlijk lang wachten op zinvolle besluiten uit Den Haag. Daarom de vraag aan de top van gemeenten om bestuurlijke moed en doortastendheid te tonen en zélf in actie te komen. Wie durft?
Huib Boissevain, oprichter en CEO van Annexum
