Kansen voor beleggers bij verdichting bestaande wijken

De begerige blik bij veel gemeenten en projectontwikkelaars om woningen te mogen bouwen in het buitengebied staat haaks op het concept van de 15-minutenstad. Volgens KAW kan er in bestaande oude stadswijken nog ruim voldoende worden bijgebouwd en blijft de leefbaarheid daardoor ook na corona op peil. Een interview van Vastgoedmarkt in gesprek met stedenbouwkundige Wout Smits en dataspecialist Jeroen Drewes van KAW.

Vanwaar jullie pleidooi om te bouwen in bestaande stadswijken?

Wout Smits van KAW: ‘Juist binnen de stad ligt er een enorme woningbouwopgave. Tegelijkertijd zie je dat bestaande stadswijken buiten het centrum het lastig hebben. Er is een laag draagvlak voor voorzieningen en een overmaat aan binnen- en buitenruimte. In die wijken is van oudsher veel voor gezinnen gebouwd, terwijl we nu de huishoudens steeds kleiner zien worden. Er is ook een overmaat aan groen waarbij de relatie met de straat ontbreekt.  Tel daar de grote opgaven bij op die er zijn op sociaal gebied, maar ook op het vlak van verduurzaming, en dan is duidelijk dat winst niet zo zeer in het buitengebied valt te boeken.’

Hoe hebben jullie bepaald waar woningen kunnen worden toegevoegd?

Jeroen Drewes: ‘Daarbij hebben we specifiek gekeken naar de naoorlogse stadwijken die tot in de jaren tachtig zijn gerealiseerd, veelal buurten waar nu al de nodige achterstanden te zien zijn. Het zijn vaak typische stempelwijken waarin de grote woningcorporaties, voor wie we vaak al werken, een belangrijke stakeholder zijn. Dat geeft ook kans om massa te maken als je woningen wilt toevoegen. Tegelijkertijd zie je in die wijken ook veel leegstand in buurtwinkelcentra omdat er te weinig klandizie is en lege schoolgebouwen omdat scholen gecombineerd worden tot brede scholen. Verder is er vaak sprake van groen dat allang niet meer gebruikt wordt zoals het oorspronkelijk is bedoeld.’

Hoeveel woningen kun je op die plekken toevoegen en hoe doe je dat dan?

Drewes: ‘We hebben aan de hand van ontwerpend onderzoek bepaald hoe groot de kans is dat je op bepaalde plekken woningen kunt toevoegen. Dan heb je het over 1.800 buurten met minimaal 500 woningen. Daarbij zien wij vier maatregelen voor ons. Allereerst door het splitsen, uitbouwen of optoppen van bestaande woningen, maar ook door specifieke, chirurgische ingrepen, bijvoorbeeld door een beter gebruik van restruimtes rondom wooncomplexen. Daarnaast bereik je een deel van het volume natuurlijk ook door sloop en nieuwbouw en door te bouwen aan wijkranden als je kiest voor een andere verkeersinrichting.’

Is er wel behoefte aan zoveel extra woningen in de steden nu mensen door de coronacrisis ook de stad verlaten?
Drewes: ‘Je moet in steden vooral woningen bouwen waar nu vraag naar is. Dan heb je het over woningen voor kleine huishoudens. Momenteel is 65 procent van de Nederlandse huizen een eengezinswoning, terwijl maar 25 procent van de huishoudens het ‘traditionele’ plaatje van een tweeoudergezin is. Door je vooral maar te blijven focussen op eengezinswoningen bouw je uiteindelijk voor de leegstand. Natuurlijk willen mensen door corona extra ruimte maar dat is grotendeels een tijdelijk effect.’

Zien jullie dan helemaal geen effect op de binnenstedelijke ontwikkeling door corona?

Smits: ‘Er zal wel een effect optreden denk ik. Mensen zullen weer eerder in de nabijheid van voorzieningen willen wonen. Dat betekent voor de wijken die wij in beeld hebben gebracht dat je niet alleen moet kijken naar het toevoegen van mensen. Door het samenvoegen van woningen kun je ervoor zorgen dat een gezin voldoende ruimte heeft om in de wijk te blijven. Tegelijkertijd heeft een alleenstaande juist niet die 70 m2 nodig. Door op die manier rekening te houden met de wensen van verschillende doelgroepen kun je ook het voorzieningenniveau en de leefbaarheid in stand houden.’

Waarom wordt er nog zo weinig op een dergelijke manier naar bestaande wijken gekeken?

Drewes: ‘Wij merken zeker bij corporaties veel draagvlak om binnenstedelijk woningen toe te voegen. Maar er is zeker ook koudwatervrees. Procedures om binnenstedelijk te bouwen vragen veel uitleg en kosten veel tijd. Vanuit financieel perspectief begrijp ik dat het aantrekkelijk is voor gemeenten en projectontwikkelaars om te kijken naar het buitengebied, maar dat is geen oplossing voor de woningnood omdat de provincie daar vaak voor gaat liggen. Tegelijkertijd kan het juist financieel aantrekkelijk zijn om wel te kiezen voor binnenstedelijke ontwikkeling, omdat je door het toevoegen van woningen ook financiële ruimte creëert om te voldoen aan de andere maatschappelijke opgaven die je als gemeente hebt. Als je er op een integrale manier naar kijkt, vallen de kosten van binnenstedelijk bouwen best wel mee.’

In hoeverre past wat jullie voor ogen hebben in het concept van de 15-minutenstad?

Smits: ‘Door het concept van de 15-minutenstad ga je bijvoorbeeld kritischer kijken hoe je het groen in wijken beter kunt benutten. Je kunt maatschappelijke thema’s beter een plek geven. Corporaties, maar ook particuliere woningeigenaren hebben een enorme opgave om hun bezit te verduurzamen. Daarnaast moet je als eigenaar of belegger ook inspelen op thema’s als vergrijzing of klimaatadaptatie. Door de coronacrisis is bereikbaarheid nog meer een issue geworden dan het al was. Maar dat biedt ook kansen om juist nabij ov-locaties te verdichten. In een wijk als Schiedam-Nieuwland, nu nog hoofdzakelijk een eenzijdige wijk met lage portiekwoningen en hoge flats, vind je binnen twee vierkante kilometer nu wel vijf metrostations. Door aan zo’n wijk nieuwe woningen voor verschillende doelgroepen en nieuwe voorzieningen toe te voegen, ontstaat een hele aantrekkelijke woonplek.’

Wat hebben woningbeleggers aan het verdichten van woonwijken met veel corporatiebezit?

Smits: ‘Bij de nieuwbouwopgave die er ligt heb je het over enorme aantallen woningen die gebouwd moeten worden. Dat is niet iets wat een paar partijen kunnen oplossen, ook omdat bij gebiedsontwikkeling corporaties en gemeenten nog weleens met elkaar in de clinch liggen.

Het grootschalig binnenstedelijk toevoegen van woningen moet je stadsbreed oppakken. Vandaar dat we ook een onderzoek hebben gedaan wat zowel op dataonderzoek als op ontwerpstudies is gebaseerd. Dat gaat verder dan alleen maar inzoomen op individuele locaties en kijken wie daar bezit hebben. Je moet ook de discussie durven aangaan of je in zo’n gebied wel andere dingen moet gaan maken voor andere doelgroepen. Daar horen ook koopwoningen en huurwoningen in de vrije sector bij.’

Wat is ervoor nodig om dit echt van de grond te krijgen?

Smits: ‘Het draait vooral om de beeldvorming. Dat er in de stad nog ruimte zat is om woningen toe te voegen. Dat het mogelijk is om te verdichten en dat je niet alleen maar nieuwbouw kunt plegen in een weiland. Daar is ook commitment voor nodig van meerdere partijen: gemeenten, maar ook projectontwikkelaars, corporaties en beleggers.’

Drewes: ‘Dat het kan, blijkt ook uit het feit dat steden als Schiedam nu echt massa maken door in hun gemeentelijke programma’s het binnenstedelijk toevoegen van woningen op te nemen.’

Smits: ‘Ook de wijde omgeving profiteert ervan als steden meer die mix proberen te krijgen. In een stad als Delft is een enorme vraag naar studentenwoningen. Als je die vraag deels kunt invullen door het toevoegen van studentenwoningen in omliggende plaatsen, bijvoorbeeld Schiedam en het gaat om locaties die goed bereikbaar zijn met het ov dan is dat een hele pragmatische oplossing. Het toevoegen van woningen aan bestaande buurten kan op die manier een antwoord bieden op tal van maatschappelijke vragen.’

De 15-minutenstad: coronaproof avant la lettre

De 15-minuten stad was dit voorjaar de inzet van de Parijse burgemeester Anne Hidalgo in de campagne voor haar herverkiezing. Hidalgo maakte zich in februari hard voor een goede bereikbaarheid met de voet of de fiets van de belangrijkste voorzieningen voor inwoners van de Franse hoofdstad, niet wetend dat thuiswerken en social distancing een maand later even normaal zouden zijn als stokbrood en wijn.

De campagne sloeg aan en Hidalgo werd deze zomer herkozen. Daarmee kan ze invulling gaan geven aan een andere koers voor de mobiliteit in en om Parijs die ze nastreeft sinds haar aantreden in 2014. Dit moet zorgen voor een meer duurzame en leefbare stedelijke omgeving. Geen overbodige luxe in een stad die vermaard is om haar verkeerinfarcten. Wat Hidalgo betreft is niet langer de auto het uitgangspunt voor mobiliteit, maar de fiets of de benenwagen.

Het idee is niet van haarzelf, maar van Carlos Moreno, professor aan de Sorbonne universiteit. Hij pleit al enkele jaren voor het creëren van een stad met wijken, waarin werknemers alles vinden wat ze nodig hebben op het gebied van werk, winkels en vrije tijd binnen 15 minuten van hun huis. Concreet betekent het onder meer dat er kantoren of co-working hubs worden toegevoegd aan wijken zodat mensen toch dicht bij huis kunnen (samen)werken. De straten zijn niet langer alleen bedoeld voor verkeer, maar dienen ook als plek voor ontmoeting en ontspanning.

Bron: Vastgoedmarkt