Kantooreigenaren verschuiven leegstandsrisico’s naar flexaanbieders

Het gaat de goede kant op met de kantorenmarkt: de landelijke leegstand daalt en op sommige locaties is er zelfs sprake van (kwalitatieve) krapte. Je volledig tegen een toekomstige crisis weren kun je nooit, toch denk ik dat een deel van de vastgoedeigenaren er bij een volgende crisis beter vanaf komt. Er is namelijk een groep opgestaan die het leegstandsrisico deels heeft overgenomen én beter op kan vangen: de aanbieders van flexkantoren.

Flexkantoren hebben de laatste jaren een enorme opmars gemaakt. Ze kennen aantrekkelijke huurcontracten richting bedrijven – niet per se qua huurprijs, maar wel qua huurperioden, opzegtermijnen en kantooroppervlakte. Ze maken de drempel lager om te huren. Ook maken ze het makkelijker voor gebruikers te groeien of te krimpen.

Wedloop

In Nederland is een heuse wedloop gaande tussen een steeds groter wordende aanbiederspoule om de geschikte kantoorvloeren op goede locaties te bemachtigen. Om een snelle opschaling mogelijk te maken, huren veel flexaanbieders de nieuwe panden in plaats van ze te kopen. Op deze manier worden ze een intermediair en bevinden ze zich tussen de vastgoedeigenaar en de kantoorgebruiker. Ze betalen de vastgoedeigenaar hiervoor een marktconforme huurprijs.

Er ontstaat als het ware een piramide waarbij de verhuurder ‘aan de bovenkant’ zit en de kantoorgebruikers ‘aan de onderkant’. En de flexaanbieder bevindt zich in het midden.

Veranderd risicoprofiel

Door deze ontwikkeling is er iets veranderd in het risicoprofiel van de kantooreigenaar. Als hij zijn vastgoed verhuurt aan een flexaanbieder, neemt deze aanbieder indirect een deel van het risico over. Aangezien deze het pand opknipt en onderverhuurt, krijgt de flexaanbieder de eerste klap bij een crisis. Wegens de korte opzegtermijnen kunnen de huurders er relatief makkelijk ‘onderuit’ en is er een kans op snel oplopende leegstand.

Ondertussen zit de eigenaar bovenin de piramide er relatief veilig bij, met een grote huurder onder zich: de flexaanbieder. De eigenaar hoeft pas te vrezen wanneer deze flexaanbieder het begeeft en bij de eerste breakoptie het huurcontract wil beëindigen. Dat moment kan jaren in de toekomst liggen.

Veel grote professionele aanbieders tekenen volgens Annelou de Groot (board member Regus) het liefst voor tien jaar om zo de grote investeringen die komen kijken bij een nieuwe vestiging terug te kunnen verdienen en onderhandelen daarbij over breakopties. De precieze afspraken variëren per contract, maar op ‘breaken’ staat meestal een boete.

Lange adem

Los van de boete, denk ik dat flexaanbieders een lange adem hebben en een breakoptie niet snel zullen benutten. De grootsten onder hen hebben meerdere vestigingen, met een landelijke of zelfs wereldwijde dekking. Ze weten uit eigen ervaring wat op de ene locatie wel werkt en elders niet. Ze spelen goed in op de kantorenmarkt en op de gebruikerstrends. Ze zitten op goed bereikbare locaties. Ze maken efficiënt gebruik van techniek en data. Ze leveren service en kwaliteit.

En last but not least: door de ‘multi tenant’-constructie is het risico zeer beperkt dat een volledige kantoorvloer in één keer leeg komt te staan, want natuurlijk gaan niet álle bedrijven in een crisis over de kop.

Ik denk daarom dat kantooreigenaren zich gelukkig mogen prijzen met de flexaanbieders, die het dagelijkse reilen en zeilen voor rekening nemen, en ervoor zorgen dat je met een verminderd risico toch een goed rendement kunt maken.

Steeds passende kantoorruimte

FlexOffiZ is een vernieuwend flexibel kantorenconcept waarbij volledig ingerichte werkplekken met aanvullende services worden aangeboden voor een all-in prijs aan starters, zzp-ers en andere professionals. Enerzijds dus flexibiliteit in de vorm van per maand opzegbare huurovereenkomsten en anderzijds flexibiliteit door altijd ruimte aan te bieden naar behoefte, als ware het een flexibele schil.

FlexOffiZ, de flexibele kantoorverhuurformule van de Amsterdamse aanbieder van vastgoedbeleggingsfondsen Annexum, is in 2013 geheel verzelfstandigd.

Bron: VastgoedJournaal