Tweederde beurswaarde Nederlandse vastgoedfondsen verdampt

Sinds begin dit jaar verdampte maar liefst bijna twee derde van de waarde van de Nederlandse beursgenoteerde vastgoedfondsen. Waarom doet Nederland het zo slecht? Analist Herman van der Loos van de Belgische private Bank Degroof Petercam maakt de balans op na een regen van door corona gekleurde halfjaarcijfers.

Volgens data die Vastgoedmarkt opvroeg bij EPRA, de Europese branchevereniging van beursgenoteerd vastgoed, heeft de EPRA Nederland-index vanaf begin dit jaar tot eind juli 62,38 procent ingeleverd. De index bestaat uit de vier winkelvastgoedfondsen Eurocommercial Properties, het zwaarwegende megafonds Unibail-Rodamco Westfield, Vastned en Wereldhave en het kantorenfonds NSI. De daling is buitensporig: de EPRA-index voor de hele Eurozone hoefde in de eerste zeven maanden van dit jaar maar 17,2 procent in te leveren. Met een krimp van slechts 2,68 procent bleef de Belgische EPRA-index zelfs vrijwel overeind.

Waarom presteren de Nederlandse fondsen zo slecht?

Herman van der Loos: ‘Het vervelende van de beursgenoteerde Hollandse vastgoedsector is dat het vrijwel allemaal retailfondsen zijn. De vijf Nederlandse beursgenoteerde fondsen presteren niet slecht omdat het Nederlandse fondsen zijn, maar omdat het op kantorenbelegger NSI na allemaal winkelvastgoedfondsen betreft. De retailsector doet het in heel Europa slecht door de groei van e-commerce, een ontwikkeling die door de coronacrisis en de lockdown een flinke extra push heeft gekregen. Sinds begin dit jaar heeft Unibail-Rodamco-Westfield 66 procent van zijn beurswaarde verloren, nog méér dan Wereldhave, dat 62 procent moest inleveren. Het aandeel Eurocommercial is 57 procent gedaald, highstreetbelegger Vastned ging 22 procent omlaag.’

Waarom doen de Belgische beursgenoteerde vastgoedfondsen het goed?

‘Het grote verschil met Nederland is dat België veel meer beursgenoteerde vastgoedfondsen kent, die ook nog in allerlei verschillende sectoren actief zijn. Ook in sexy sectoren, zoals zorgvastgoed en logistiek vastgoed. Om een paar cijfers te noemen, de total return van logistiek vastgoedbelegger WDP staat sinds begin dit jaar zelfs op plus 20,4 procent. Voor Montea, een andere pure logistieke speler, is dat zelfs 20,8 procent! Zorgvastgoedbedrijven doen het weliswaar minder goed, maar de daling is wel beperkt gebleven tot -12 procent voor Aedifica, – 9 procent voor Care Property Invest en -7 procent voor Cofinimmo, dat ook deels in kantoren belegt. Dat is toch helemaal niet slecht.’

Waarom zijn er geen beursgenoteerde Nederlandse fondsen actief in groeisectoren zoals logistiek vastgoed, dat veel beleggers als een safe haven beschouwen in de coronacrisis?
‘Er zijn wel Hollandse logistieke vastgoedfondsen, maar niet in het genoteerde vastgoed. Dat vind ik jammer. De Hollandse beursgenoteerde vastgoedsector is in een vicieuze cirkel terechtgekomen. Dat heeft met de fiscale regelgeving te maken in jullie land, het FBI-statuut behoeft modernisering en natuurlijk het hele politieke gedoe rond de dividendbelasting. Dat is geen fraai verhaal geweest.’

Waren de sterke koersdalingen in de kantoren- en retailsector terecht?

‘De enorme koersdalingen die zich vooral in maart aftekenden zijn voor groot deel te verklaren uit pure paniek op de beurs en op inschattingen van wat er nog zou kunnen gaan gebeuren. Volgens mij is er een behoorlijke overshooting. De cijfers die recentelijk gepresenteerd zijn door de fondsen over het tweede kwartaal rechtvaardigen in ieder geval niet die totale paniek. Als je de cijfers analyseert kom je in de kantorensector, maar zelfs ook bij de retailfondsen, tot hooguit één maand aan gederfde huurinkomsten. Dat valt wel mee.’

Wat verwacht u voor de tweede jaarhelft?

‘Ik denk in het algemeen dat in de huidige koersen al veel slecht nieuws is ingebouwd. Maar ik verwacht niet dat het negatieve sentiment rond retail snel zal verbeteren. Wat ook nog speelt zijn de onzekerheden over mogelijk nieuwe afwaarderingen en de huurniveaus. Ik voorzie dat de huren in de duurste segmenten van de winkelstraten zeker omlaaggaan. Vraag me niet hoeveel, dat moet je aan de mannen met de kristallen bol vragen. Op die locaties betaal je het twintigvoudige per m2 aan huur in vergelijking tot de baanwinkels, de perifere detailhandel. Dat kan niet zo doorgaan. En in winkelcentra zijn de huren nog altijd tien keer zo hoog dan in baanwinkels. Dan heb ik het nog niet eens over de servicekosten in winkelcentra, die huurders betalen. Veel huurders in al die mooie winkelstraten en winkelcentra halen de omzet gewoon niet om dergelijke huren te kunnen blijven betalen.’

Je hoort altijd dat de toekomst van middelgrote winkelcentra het meest ongewis is in verband met het oprukkende webwinkelen, deelt u die visie?

‘Niet helemaal. Bij de middelgrote winkelcentra is er nog een duidelijke relatie met de dagelijkse boodschappen van de consument. Ik ben het meest somber over de grote winkelcentra van de grote fondsen, waar je de hele dag spendeert om te funshoppen. Ik vrees dat dergelijke centra nog veel waarde moeten inleveren.’

Dan hebben we het dus over Klépierre en Unibail-Rodamco-Westfield?

Ja, maar de koers van bij beide fondsen is al heel laag. Dat is namelijk altijd de vraag die je moet stellen: in hoeverre is alles ingeprijsd? Dat is ook de reden waarom de logistieke spelers WDP en Montea bij ons op ‘hold’ staan ondanks dat het prachtige bedrijven zijn, die actief zijn in een sexy sector, maar wij vinden die aandelen momenteel gewoon te duur. De halfjaarcijfers van Klépierre vielen ons overigens mee, Unibail presteerde duidelijk minder dan verwacht. Meer kan en wil ik niet zeggen over die twee fondsen, want mijn collega volgt ze.’

Is alle ellende van Wereldhave ingeprijsd in de koers?

‘Nee, Wereldhave staat bij ons niet voor niks op ‘verkopen’. Ik zal geen commentaar geven op de kwaliteit van het huidige management, maar het in februari gelanceerde transformatieprogramma voor de winkelcentra was bepaald niet origineel. Alle eigenaren van winkelcentra in Europa willen meer en andere voorzieningen in hun centra. Wereldhave kan bovendien niks, want er is helemaal geen geld voor de uitvoering van het programma. Dat is er pas wanneer men erin slaagt de zes Franse winkelcentra te verkopen. Het ging al heel moeilijk vóór de coronacrisis in de Franse retailsector door de gele hesjes en de pensioenprotesten. Covid-19 heeft de boel alleen maar verslechterd. Ze zullen heus wel kopers vinden, maar tegen welke prijs?’

Hoe kijkt u aan tegen de acties van Van Herk bij Vastned om de bedrijfstop te wippen omdat er veel teveel kosten zouden zijn gemaakt?

’Daar lever ik geen enkel commentaar op. Van Herk is een klant van me.’

Wat zijn de do’s en dont’s voor beleggers in beursgenoteerd vastgoed de komende maanden?

‘Ik zou in ieder geval niet al die verhalen slikken van zelfbenoemde futurologen dat retail door e-commerce nu snel zal verdwijnen en de meeste kantoren ook door het thuiswerken. We zitten nog steeds veel te dicht op de crisis om nu al allerlei grote trends te ontwaren, die de toekomst na corona gaan bepalen. De koersuitslagen zijn groot, de situatie ongewis. Gezien alle onzekerheden over de economische ontwikkeling en het verdere verloop van de pandemie ga ik me evenmin wagen aan schattingen over de koersontwikkeling en het total return van de fondsen voor het komende half jaar.’

Dus blijf zitten waar je zit en verroer je niet?

‘Nou nee, er zijn best fondsen, ook in retail, waarvan de koers behoorlijk lijdt onder corona, maar waar het operationeel eigenlijk best goed gaat. Daarvan is baanwinkelbelegger Retail Estates een voorbeeld. Ook in het zorgvastgoed hebben we veel ‘koop’ aanbevelingen. Dat geldt eveneens voor NSI, het is de enige beursgenoteerde pure kantorenbelegger in Nederland. Een ander interessant aandeel is LeaseInvest, dat belegt in kantoren en winkels in België en Luxemburg. Geen enkel beursgenoteerd vastgoedfonds belegt in Luxemburg, terwijl zowel de winkel- als de kantorenmarkt het daar het heel goed doen.’

Bron: Vastgoedmarkt