Vastgoedbeleggingsmarkt op recordhoogte
Veel beschikbaar kapitaal bij vooral buitenlandse beleggers blijft het beleggingsvolume in Nederlands vastgoed naar nieuwe records duwen. Door een tekort aan aanbod van kantoren op toplocaties wijken beleggers uit naar ander vastgoed zoals hotels en woningen en ook naar vastgoed buiten de Randstad. Dat blijk uit de ING Outlook 2018.
Aanvangsrendementen op historisch laag niveau
Nederlands vastgoed blijft onverminderd populair bij beleggers. Er blijft een sterke voorkeur voor top-vastgoed. Vooral in Rotterdam was begin 2018 een sterke stijging van het aantal transacties. Aangezien het aanbod van top-vastgoed beperkt is, blijven aanvangsrendementen onder druk staan. In Amsterdam daalde het aanvangsrendement begin 2018 op sommige toplocaties voor kantoren tot onder de 4%, een historisch laag niveau. Beleggers verbreden hun focus naar buiten de Randstad. De helft van alle transacties vond in het eerste kwartaal 2018 buiten de vier grote steden plaats. In dezelfde periode in 2017 was dit nog 34%. Doordat het aanbod van kantoren opdroogt en beleggers het risicoprofiel van woningen, seniorenwoningen, studentenhuisvesting en hotels ook aantrekkelijk vinden, zijn ook deze vastgoedcategorieën in trek.
Leegstand op de kantorenmarkt zet dalende trend voort
Mede dankzij een toename van het aantal getransformeerde kantoormeters (bijvoorbeeld naar woningen of hotels) is de leegstand in de kantorensector verder gedaald. In Amsterdam is de leegstand spectaculair gedaald van 17% begin 2014 naar 5,5% begin 2018. Van de grote steden blijft alleen Rotterdam nog achter. De vraag van gebruikers naar kantoorruimte blijft groot. De focus ligt op moderne flexibele ruimten op goed bereikbare aantrekkelijke locaties. In de eerste drie maanden van 2018 was de opname in de grote kantoorgebieden vooral hoog op Schiphol en in Utrecht. De Domstad krijgt daarbij een impuls van de herontwikkeling van het stationsgebied.
Logistiek vastgoed blijft hot
De goede positie van Nederland als logistiek land en structurele ontwikkelingen in de markt (zoals e-commerce) dragen bij aan de aanhoudende vraag naar modern logistiek vastgoed op belangrijke knooppunten. De vraag is dan met name gericht op de logistieke hotspots zoals West Brabant, Venlo-Venray en Tilburg-Waalwijk en op moderne kwaliteitsgebouwen. Deze zijn zowel bij gebruikers als beleggers in trek. Ook nieuwe locaties zoals Nieuwegein en Flevoland komen in trek. Het opgenomen volume bleef daardoor ook begin 2018 verder toenemen.
Vraag naar winkels van internationale retailers
Ook de detailhandel wordt geconfronteerd met het veranderend gedrag van de consument. De groei in online is vele malen groter dan die in fysieke winkels. Ook bij supermarkten verwachten we een verdere groei van het online aandeel. Het positieve beeld in de detailhandel vertaalt zich daarom niet direct naar de winkelvastgoedmarkt. De vraag naar de toplocaties blijft echter aanhouden door vooral internationale retailers met een groeiend aandeel voor Food en Beverage retailers (koffiebarretjes en dergelijke). Deze moeten bijdragen aan ‘destination making’ zodat de consument verleid wordt langer te blijven (en meer uit te geven) . In Amsterdam worden nog veruit de hoogste huren betaald: tot € 3.000 per jaar per m2. In andere belangrijke winkelsteden liggen de tophuren bijna de helft lager.
Bron: ING (20 juni 2018)
