Waarom de vergrijzing het winkelvastgoed harder raakt dan verwacht

De fysieke detailhandel had het al moeilijk door de vergrijzing. In 2020 is de pijn dubbel zo hard. Dit is waarom. Op voorhand gold 2020 niet als een jaar waarin de vlag uit zou kunnen voor de Nederlandse fysieke detailhandel. Daarvoor waren er al geruime tijd te veel twijfels onder economen over de bereidheid van consumenten geld te blijven besteden in stenen winkels.

Niettemin laat de recentste sectorprognose van ABN Amro voor de retail zich lezen als een document uit een ander tijdperk. Het document verscheen in januari 2020, twee maanden voor het uitbreken van de coronacrisis. ‘Het gaat relatief goed met de economie’, schreef de bank toen nog. ‘Meer consumenten hebben dus meer geld te besteden. De detailhandel profiteert van de hoogconjunctuur.’

Al tijdens die hoogconjunctuur vond ABN Amro een waarschuwing op haar plaats. ‘Het gunstige macrobeeld verhult echter een ingrijpende verandering in het gedrag van consumenten en de gevolgen daarvan voor veel fysieke winkels’, waarschuwde de bank. Want consumenten kopen steeds meer online, de bevolking vergrijst en de trek van jongeren naar de stad verandert samenstelling en bestedingspatroon van klantenbestanden. ‘Deze trends leiden tenslotte tot minder passanten in de winkelstraat.’

Helft meer 80-plussers in 2030

Die vergrijzing zal inderdaad flinke invloed hebben op de samenstelling van het kooppubliek, zo suggereert de recentste bevolkingsprognose van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Terwijl het aantal inwoners van Nederland tot en met 2030 toeneemt met een miljoen, groeit het aantal tachtigplussers met de helft. Eind 2019 waren het er 0,8 miljoen, in 2030 zijn dat er 1,2 miljoen en in 2040 zelfs 1,6 miljoen.

De leeftijdsgroep 65- tot 80-jarigen bestond op het moment van de prognose, december 2019, uit 2,6 miljoen personen. In 2029 zal waarschijnlijk de 3 miljoen worden gehaald. Deze groep neemt daarna nog toe tot bijna 3,3 miljoen rond 2038 waarna een afname wordt verwacht. Het aandeel 65-plussers in de bevolking stijgt van 19 procent eind 2019 naar een maximum van bijna 26 procent rond 2040.

Meer winkels gericht op gezondheidszorg

De gebreken die met de ouderdom komen, verkleinen de actieradius en leiden tot een ander bestedingspatroon. Niet voor niets signaleerde Bouwinvest al de noodzaak voor wijkwinkelcentra tot aanpassingen om de ouderen te geven wat ze nodig hebben. De vastgoedvermogensbeheerder bleek nog behoorlijk wat verbeterpunten te zien.

Geef die ouderen meer reden om te komen, suggereerde Bouwinvest in de publicatie Dutch Retail Landscape uit november 2019. Ouderen slaan aan op winkels die zich op gezondheidszorg richten, maar ook op winkels die praktische problemen oplossen, zoals de installatie van elektronica. Maak het ze niet te moeilijk om daar te komen: wie een rollator of wagentje uit de auto wil laden, heeft een grotere parkeerplaats nodig en wil daarna kunnen oversteken. En maak meer winkels geschikt voor het bezoek van ouderen, bijvoorbeeld met brede gangpaden, grotere kleedkamers en koffietafels.

Vergrijzing ongunstig voor winkels in stadscentra

De kans die de vergrijzing voor wijkwinkelcentra is, heeft een keerzijde. Consumenten die minder mobiel zijn, zijn ook minder in staat om te winkelen. Vergrijzing is dus ongunstig voor stadscentra en andere winkelbestemmingen die op grotere gemiddelde afstand van de consument liggen.

Stadscentra hadden al last van die vergrijzing toen in maart 2020 corona toesloeg. En dat bleek ook nog een ziekte die aan leeftijdsdiscriminatie doet. Op peildatum 18 september 2020 had het RIVM 6.258 sterfgevallen in Nederland toegeschreven aan covid-19. Van die overleden vielen er 5.895 ofwel 94 procent in de leeftijdscategorie van 65 jaar of ouder. Mensen van 65 jaar of ouder hadden relatief veel reden om het virus te vrezen en dus contact met andere mensen te vermijden.

Blijvend meer via internet kopen

Hielden ouderen zich meer dan leden van andere leeftijdsgroepen aan de maatregelen tegen de verspreiding van het virus? Dat is niet meteen helder. Duidelijk is wel dat oudere generaties in coronatijd het winkelen via internet hebben ontdekt. De corona-uitbraak heeft ruim een derde van de mensen tussen de 50 en 80 jaar definitief over de streep getrokken, zo meldde vastgoedadviseur Colliers International. Zij zijn van plan om ook na het virus blijvend meer via internet te kopen. Dit betekent minder publiek in de winkelstraten.

Dat heeft consequenties voor de koopstromen. ‘Winkeliers gaan hun locatiekeuze nog meer baseren op het aantal bezoekers, de regionale aantrekkingskracht en de omzet per vierkante meter die ze kunnen halen. Veel van hen gaan daarom de focus leggen op de zeventien grootste winkelsteden in het land’, schrijft Colliers. ‘De kaalslag in winkelstraten vindt plaats in de laag daaronder. Het gaat om steden met een inwonersaantal tussen de 35.000 en 150.000 waar eigenlijk al te veel winkels zijn, zoals Heerlen, Rijswijk, Lelystad, Almelo en Den Helder’, aldus Colliers.

De groeiende leegstand vraagt volgens Colliers om een structurele oplossing. Het gaat om het clusteren van winkels, het terugbrengen van functies die jaren geleden wegtrokken, zoals kleinschalige kantoren of publieke diensten of transformatie naar woningen. Nieuw is dat pleidooi niet. Actueler wordt het wel, nu de coronacrisis de toename van de leegstand versnelt.

Het moment om de kans te benutten

Hetzelfde kan worden gezegd van een pleidooi van Bureau Stedelijke Planning. Wijkwinkelcentra kunnen veel langer mee wanneer aanbod en inrichting worden afgestemd op de behoeften van ouderen, schreven Vinoo Khandekar en Gijs Foeken alweer twee jaar geleden in Vastgoedmarkt.

‘Veel Nederlandse wijkwinkelcentra zijn gerealiseerd in de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw. Daarmee zijn ze inmiddels gedateerd. Ze bevinden zich aan het einde van hun levenscyclus en zijn vaak toe aan herijking. Een deel van deze centra is inmiddels gerevitaliseerd, maar een groot aantal andere wijkwinkelcentra wacht nog op een dergelijke (her)ontwikkeling. Dit is het moment om de kansen die vergrijzing biedt, te benutten.’

Bron: Vastgoedmarkt