Wennen aan lage rente: geen straf voor vastgoedsector

De Nederlandsche Bank (DNB) vindt dat we er maar aan moeten wennen: nog lange tijd lage rente. En er zijn volgens de Nederlandse centrale bank vele redenen waarom de rente nog lang laag blijft.

Eerst even dit. Lage rente is bepaald geen straf voor de vastgoedsector. En dat de rente nog lang laag zal blijven – volgens DNB althans – is uiteraard goed nieuws. Het houdt de financieringslasten laag. Lage rente zorgt er bovendien voor dat kapitaal van beleggers rijkelijk blijft stromen richting vastgoed, aangezien obligaties onvoldoende rendement bieden. Zo stuwt de lage rente de vastgoedwaardes naar nieuwe hoogtes op in de segmenten die niet frontaal geraakt zijn door covid-19, zoals woningen en industrieel/logistiek vastgoed. De aanvangsrendementen zijn mede daardoor historisch laag.

Voor sectoren, zoals banken en pensioenfondsen, pakt de langdurig lage rente negatief uit, schrijft De Nederlandsche Bank (DNB) in een analyse van de renteontwikkeling en de effecten daarvan op de eigen website en in het jaarverslag 2020. Bij banken zet een langdurig lage rente de rente-inkomsten onder druk, doordat zij de lage rente beperkt doorberekenen in de tarieven van rekeninghouders. Ook pensioenfondsen en verzekeraars worden geraakt, doordat het duurder wordt om kapitaalgedekte pensioenen en levensverzekeringen op te bouwen. ‘Het is belangrijk dat financiële instellingen en de samenleving zich blijven aanpassen aan de lage rente’, aldus DNB.

Asset-inflatie

Maar ook voor vastgoed en aandelen, de beleggingscategorieën die er flink van profiteren, zijn de gevolgen van aanhoudend lage rente toch niet van gevaren ontbloot. Lage rente werkt verslavend. En de klap van een knappende zeepbel komt des te harder aan als de rente eenmaal onverhoopt gaat stijgen, ook al beweert de DNB nog zo hard dat de rente nog lang laag blijft. Beleggers worden, zoals wel vaker op de top van de markt, momenteel heen en weer geslingerd tussen angst en hebzucht. Want in Amerika stijgt de kapitaalmarktrente al enige tijd door de vrees bij obligatiebeleggers voor structureel oplopende inflatie als mogelijk gevolg van de biljoenen dollars omvattende steunpakketten van president Joe Biden.

Theo Kocken, hoogleraar risicomanagement aan de Vrije Universiteit Amsterdam, waarschuwt voor een ‘enorme inflatiegolf’ die veel kwaad aanricht’: asset-inflatie. ‘Sommige economen willen dit helaas niet zien, omdat zij inflatie meten als de prijs van een brood en huur en niet als de prijs van een huis of van een aandeel’, schrijft Kocken in een ingezonden stuk onder de veelzeggende kop ‘Markten willen dolgraag in sprookjes blijven geloven’ in Het Financieele Dagblad van 7 april.

Ontwrichtende opkoopprogramma’s

Dankzij deze ‘eenzijdige inflatiedefinitie’ kan volgens Kocken de ‘ontwrichtende werking van opkoopprogramma’s door centrale banken ongehinderd doorgaan’. Huizenprijzen exploderen zelfs in coronatijd nog en de waarde van beursgenoteerde bedrijven schiet naar recordhoogte. Het risico van zeepbelvorming is evident. Al gaat de hoogleraar in genoemde bijdrage vooral in op ‘een interessant bijeffect van langdurige asset-inflatie dat een toenemend niet-functionerende, vaak zelfs frauderende bedrijven genereert.’

Wen er maar aan

In het bewuste artikel in het jaarverslag 2020, stelt DNB dat we maar ‘moeten wennen aan de lage rente’. Wereldwijd is de rente al geruime tijd laag als gevolg van een aantal langetermijntrends, dat is versterkt door de coronacrisis, analyseert DNB. De Nederlandse centrale bank noemt veel redenen waarom de rente al heel laag is en nog lang laag zal blijven. Daarnaast gaat de bankt in deze analyse ook in op het ruime geldbeleid van de Europese Centrale Bank (ECB), waarvoor DNB uiteraard medeverantwoordelijk is, en de minder gewenste effecten ervan, wat Kocken ‘asset-inflatie’ noemt.

Lage inflatie

De afname van de inflatie sinds de jaren tachtig is een belangrijke verklaring voor de gedaalde rente volgens DNB. De inflatieafname heeft onder andere te maken met de globalisering en digitalisering van economieën, waardoor productiekosten lager zijn geworden. Daarnaast is de rente laag door de tragere groei van de wereldeconomie sinds de financiële crisis van 2008-2009. Sindsdien zijn bedrijven wereldwijd voorzichtiger geworden met investeren.

Groter belang dienstensector

Ook het toegenomen belang van de dienstensector speelt hierbij een rol. Die sector is gemiddeld genomen immers minder kapitaalintensief dan de industrie, waardoor minder omvangrijke investeringen nodig zijn. Door een lagere investeringsgroei is de vraag naar financiering teruggevallen, wat ook heeft bijgedragen aan een lagere rente.

Vergrijzing

Een andere oorzaak van de lage rente is de wereldwijd toegenomen behoefte om te sparen. Een van de verklaringen daarvoor is de vergrijzing, waardoor de behoefte om te sparen voor de oude dag is toegenomen. Een vergrijzende bevolking heeft bovendien de neiging om minder financiële risico’s te nemen. Mede daardoor ging de toegenomen spaarbehoefte gepaard met een grotere vraag naar veilige activa, zoals staatsobligaties.

Impact corona

De langetermijntrends die de rente structureel hebben verlaagd, zijn versterkt door de coronacrisis, meent DNB. Zo heeft de geringere vraag naar consumptiegoederen en –diensten een drukkend effect op de inflatie. Verder leggen mensen vanwege de toegenomen onzekerheid wat meer geld opzij dan normaal en is de consumptie min of meer gedwongen afgenomen door de contact beperkende maatregelen, waardoor de besparingen zijn toegenomen. In 2020 hebben Nederlandse huishoudens maar liefst bijna 42 miljard euro op hun (spaar)rekeningen gestald. Ook zijn de investeringen van bedrijven door de coronacrisis eveneens gekrompen, wat een drukkend effect heeft op hun vraag naar krediet.

De langetermijntrends in spaargedrag en investeringen houden volgens DNB de evenwichtsrente – de rente waarbij vraag en aanbod van kapitaal in evenwicht zijn – ‘naar verwachting nog lange tijd laag. ‘Dat is een situatie waarmee bijvoorbeeld Japan al heel lang te maken heeft’, aldus DNB.

Oplopende overheidsschuld

Overheden zijn ondertussen juist meer gaan lenen op de kapitaalmarkt om hun steunmaatregelen te financieren. Hierdoor is de publieke spaarquote gedaald en is de overheidsschuld in veel landen opgelopen. De forse toename in de uitgifte van overheidsobligaties vergroot het aanbod van relatief veilige activa, die de afgelopen jaren juist steeds schaarser waren geworden. Het grotere aanbod van staatsobligaties heeft een opwaarts effect op de rente.

Maatregelen ECB

Om te voorkomen dat de financieringskosten voor huishoudens, bedrijven en overheden hierdoor te midden van de crisis gaan oplopen, heeft de ECB diverse maatregelen genomen. De ECB koopt onder andere staatsobligaties om verstoringen op financiële markten, zoals het opdrogen van liquiditeit en hoge risicopremies, tegen te gaan. Verder ondersteunen langlopende herfinancieringsoperaties de kredietverlening, doordat ze rentevoordeel bieden aan banken die hun kredietverlening aan het bedrijfsleven op peil houden. Deze maatregelen verbeteren volgens DNB de doorwerking van het monetaire beleid naar de economie.

Opkoopprogramma’s

De aanhoudend lage rente heeft ook gevolgen voor het monetaire beleid. Als de beleidsrente op de zogenoemde ondergrens ligt, is er weinig ruimte voor de gebruikelijke stimulering door de rente te verlagen. Daarom zijn de financiële condities ook verruimd met andere instrumenten, zoals aankoopprogramma’s. ‘Dat geeft aan dat de inzet en effectiviteit van monetaire instrumenten afhangt van de omstandigheden op financiële markten en in de economie.’ De ECB neemt dit inzicht mee in de evaluatie van de eigen monetaire strategie, die momenteel volgens DNB plaatsvindt. Daarin heeft de ECB ook aandacht ‘voor onbedoelde neveneffecten van langdurig ruim monetair beleid op financiële markten en instellingen’.

Gevolgen voor de financiële stabiliteit

Gunstige financieringsvoorwaarden zijn op korte en middellange termijn belangrijk om het economisch herstel te bevorderen. Mede door de forse interventies van centrale banken en overheden zijn de financieringskosten gedrukt. Dit heeft volgens DNB drie gunstige effecten: het draagt bij aan het beperken van de negatieve gevolgen van de coronacrisis, aan het stimuleren van de inflatie en aan het economisch herstel.

Ongewenste neveneffecten

Naarmate de lage rente en het ruime monetaire beleid langer aanhouden, nemen de risico’s voor de financiële stabiliteit echter toe. Zo wakkeren de lage rente en het ruime monetaire beleid een zoektocht naar rendement bij beleggers aan. Na een forse correctie in het voorjaar van 2020 herstelden de financiële markten zich snel. Inmiddels is het verlies op aandelenmarkten voor een groot deel of zelfs geheel weer ongedaan gemaakt, met in de VS ( en inmiddels ook in Nederland- EW) nieuwe records op beurzen.

Ook de markt voor schulduitgifte is sterk opgebloeid. Het herstel op financiële markten, dat gepaard gaat met hoge waarderingen en lage risicopremies, wordt gedreven door monetaire en budgettaire stimulering en het uitzicht op economisch herstel. De komst van vaccins heeft de economische vooruitzichten verbeterd, ook al zijn deze nog steeds onzeker.

Schuldberg

Op langere termijn kan de verdere opbouw van schulden er evenwel toe leiden dat leningnemers hun schulden niet meer terug kunnen betalen. De lage rente heeft in de afgelopen jaren gezorgd voor een prikkel tot schuldfinanciering en schulden zijn in economisch goede tijden nauwelijks teruggebracht. Aanhoudend hoge schuldniveaus brengen op langere termijn risico’s met zich mee.

Ten slotte kan de lage rente, gecombineerd met de covid-19-steunmaatregelen, ertoe leiden dat zwakke bedrijven die geen toekomstbestendig bedrijfsmodel hebben, langer overeind blijven. ‘Dit belemmert de noodzakelijke aanpassingen van de economische structuur en kan zo het groeipotentieel van de economie schaden,’ aldus DNB.

Bron: Vastgoedmarkt