Zo pioniert Berlijn zich uit de woningnood – ook iets voor Amsterdam?

Berlijn is zo in trek, dat de woningnood er onhoudbaar is geworden. En dus heeft het stadsbestuur radicale maatregelen genomen om wonen betaalbaar te houden. Huren worden bevroren, woningen opgekocht. Iets voor in Nederland?   

Een kring GroenLinksers zit in een lege en ijzig koude fabriekshal, midden in Berlijn. Op een dag zullen hier honderden sociale woningen verrijzen, vertelt de vertegenwoordiger van het burgercollectief dat dit terrein met hulp van de gemeente wegkaapte voor een van de neuzen van de investeerders, voor een symbolische euro.

De Nederlanders – GroenLinks-Kamerlid Paul Smeulders, europarlementariër Kim van Sparrentak en raadsleden uit de vier grote steden – luisteren aandachtig. Als de spreker vertelt dat het in dit geval heeft gewerkt om ‘niet meteen het compromis te zoeken, maar eisen te stellen waarvan je zelf nauwelijks gelooft dat ze realiseerbaar zijn’, knikken de jonge politici – veertigplussers zijn in de minderheid – geestdriftig.

Ze zijn in Berlijn om inspiratie op te doen voor het oplossen van de Nederlandse wooncrisis. De Duitse hoofdstad kampt, net als de Randstad, met een groeiend gebrek aan betaalbare woonruimte. De linkse stadsregering wil deze ontwikkeling stoppen – met radicale middelen.

Sinds afgelopen zomer heeft Berlijn een ‘huurdeksel’. De huren zijn voor vijf jaar bevroren en er is een huurplafond vastgesteld dat, afhankelijk van het type huis en het bouwjaar, varieert van 3,92 tot 9,80 euro per vierkante meter. Verhuurders die de regels negeren, riskeren boetes tot 500 duizend euro. Mensen met een huur die meer dan 20 procent hoger is dan het vastgestelde plafond kunnen vanaf mei naar de rechter stappen.

Daarnaast koopt de stad sinds 2017 vastgoed terug van commerciële partijen, meer dan 10 duizend woningen zijn op deze manier terug in overheidshanden gekomen. Het idee achter de maatregelen is dat de markt op deze manier ‘tot rust kan komen’.

‘Terug naar het communisme’

De vastgoedsector verwijt het stadsbestuur terugkeer naar het communisme – vooral ook omdat het beleid bedacht is door de SPD, de Groenen en Die Linke, de partij die haar wortels heeft in de communistische partij van de DDR. Tot rust komen, wil zeggen dat ze nu genoodzaakt zijn panden te laten verloederen, stellen vastgoedbazen dreigend in Duitse media.

Voor (linkse) politici uit andere steden met woningnood is Berlijn een interessant laboratorium. Karin Schmidberger, woordvoerder bij de Berlijnse Groenen en een van de bedenkers van het huurdeksel (‘Mietendeckel’), spreekt van ‘een grote internationale interesse’. Sinds afgelopen zomer zijn er delegaties langs geweest uit Wenen, Barcelona, Milaan, een paar Franse steden en uiteraard uit alle hoeken van Duitsland. ‘Er was zelfs een groep uit Canada.’

‘Wij gaan verder dan alle anderen, dat vinden mensen interessant.’ De eerste effecten van de nieuwe politiek lijken nu zichtbaar te worden: in het laatste kwartaal van 2019 is de huurstijging op veel plaatsen wat afgeremd. ‘Maar de spannendste vraag is of de huurdeksel overeind blijft bij het Bundesverfassungsgericht (de hoogste rechtsprekende macht in Duitsland, red.), als de mensen straks tegen verhuurders mogen procederen.’

Huurwaanzin

Wat de Groenen en Die Linke betreft, is de huurdeksel pas het begin. Eigenlijk willen ze verhuurders die meer dan drieduizend woningen in Berlijn bezitten, onteigenen. Erg realistisch is dit voornemen niet, want de SPD, de grootste regeringspartij vindt dat toch te radicaal.

Maar onder de Berlijners is de geest uit de fles. Vorig voorjaar demonstreerden duizenden mensen tegen de ‘Mietwahnsinn’ in het algemeen en tegen Deutsche Wohnen, met 14 duizend woningen de grootste vastgoedbezitter in de stad. ‘Onteigenen’ stond er op de spandoeken en ‘Geen speculatie met leefruimte’.

Hun woede is niet ongegrond. In populaire stadsdelen als Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln en Prenzlauer Berg zijn de huren in de afgelopen tien jaar meer dan verdubbeld. Vorig jaar lag de gemiddelde huurprijs voor nieuwe huurders voor het eerst boven de 10 euro per vierkante meter. Niks vergeleken bij de huren in Londen, München of Amsterdam (23,28 euro per vierkante meter in de vrije sector). Maar de meeste Berlijners verdienen ook een stuk minder. Het besteedbare jaarinkomen (na aftrek van belastingen) van een huishouden ligt gemiddeld op 19.700 euro per jaar, in Amsterdam is dat 36.800 euro.

Hoe zit het met de Nederlandse woningmarkt?
Huurdeksels’ a la Berlijn zijn er vooralsnog niet op de Nederlandse woningmarkt, maar ook onze grote steden broeden op listen om vastgoedbeleggers het deksel op de neus te geven. In de strijd tegen huurwoekeraars kondigde de gemeente Amsterdam woensdag bijvoorbeeld de invoering van een ‘zelfwoonplicht’ aan voor nieuwbouw. Om te voorkomen dat speculanten een huis alleen maar kopen om het daarna meteen voor veel geld te verhuren aan gegoede expats, zijn kopers voortaan verplicht om zelf in hun nieuwe stulpje te gaan wonen.

Met de zelfwoonplicht hoopt Amsterdam zich beter te kunnen weren tegen het dodelijke duo van woningnood en lage rente. De huizenprijzen rijzen niet alleen in Amsterdam, maar ook in Eindhoven, Rotterdam en andere steden de pan uit doordat de nieuwbouw de grote vraag naar woonruimte niet kan bijbenen. Dankzij de lage hypotheekrente kunnen woningzoekers het zich bovendien veroorloven om meer geld dan ooit op tafel te leggen voor een huis. En nu obligaties dankzij de historisch lage rente bitter weinig opleveren – om nog maar te zwijgen over spaarbankboekjes – dienen Mokumse pandjes massaal als melkkoe. Van elke vijf verkochte woningen in Amsterdam valt er één in handen van beleggers, ziet De Nederlandsche Bank.

De Amsterdamse zelfwoonplicht geldt vooralsnog alleen voor nieuwbouw. Om de plicht ook voor bestaande woningen te laten gelden moet de landelijke wetgeving op de schop. Het kabinet onderzoekt momenteel de mogelijkheden hiertoe, ook op verzoek van steden als Maastricht, Eindhoven en Den Haag, die over vergelijkbare plannen als Amsterdam dubben.

Den Haag had in juni al een primeur door als eerste Nederlandse gemeente een inkomenseis in te voeren voor huurwoningen in het middensegment. Wie in de Hofstad voor tussen de 720 en 951 euro per maand een woning wil huren in de vrije sector, maar meer verdient dan 57 duizend euro (alleenstaanden) of 67 duizend (samen), vist voortaan buiten het net. (Jonathan Witteman)

Duitsers kopen niet

Een huis kopen is in Berlijn zelden een alternatief, omdat Duitsers een flink percentage eigen geld moeten meebrengen. Sowieso is kopen met een hoge hypotheek in Duitsland nooit populair geweest, er lijkt een soort culturele weerzin te bestaan tegen het risico ervan. Slechts 15 procent van de Berlijners is huiseigenaar.

Als je rond de eeuwwisseling tegen een Duitser had gezegd dat er in Berlijn nog eens woningnood zou heersen, had hij je voor gek uitgemaakt. Destijds kon je er nog voor een dubbeltje op de eerste rij wonen; zelfs studenten konden hun intrek nemen in stemmige 19de-eeuwse herenhuizen met hoge plafonds en zuchtende houten vloeren. De leegstand was enorm.

Berlijn telde zo’n 100 duizend onbewoonde huizen. Op braakliggende terreinen bloeide het alternatieve culturele circuit. Ook de frustratie over het verdwijnen van dat Berlijn, een Europese hoofdstad zonder hoofdstedelijke prijzen en dito hectiek, klinkt door in de woede op de vastgoedsector.

In die wilde jaren verkocht het stadsbestuur, toen een coalitie van SPD en Die Linke, tienduizenden woningen aan commerciële partijen, om de door de Duitse eenwording ontstane schulden binnen de perken te houden. Dat zo het grootste deel van de sociale woningbouw verdween, leek niemand te deren zolang de huren laag waren. ‘Arm aber sexy’, luidde de officiële gemeenteslogan in die tijd – een soort ‘yolo’ –  you on­ly live once –avant la lettre.

Sexy Berlijn is in trek

De problemen begonnen toen de stad een groeispurt kreeg, een jaar of tien geleden. Nu de bevolking met 40 duizend mensen per jaar toeneemt, zouden er jaarlijks 20 duizend nieuwe woningen moeten worden gebouwd – vorig jaar werden 17 duizend nieuwe huizen opgeleverd.

Nu wreekt  zich ook dat de stedelijke overheid nieuwbouw bijna geheel aan de vrije markt heeft overgelaten – want de meeste nieuwe huizen zijn alleen betaalbaar voor personen die ver boven modaal verdienen. Een puntensysteem voor sociale huur, zoals Nederland dat kent, bestaat in Duitsland niet.

Onder Duitse economen oogst de Berlijnse woonpolitiek weinig enthousiasme. ‘De kern van het probleem is dat er te weinig huizen zijn’, zegt Moritz Schularick, van de Universiteit Bonn. ‘Deze politiek lost dat probleem niet op, omdat noch het huurdeksel, noch de onteigeningen tot meer nieuwbouw leiden. Het beleid is puur links-populisme.’

Schularick vreest zelfs dat het huurdeksel, in combinatie met de hoge grondprijzen en gestegen bouwkosten, het animo om te bouwen verder zal verminderen. De enige structurele oplossing is volgens hem het bouwen van ‘50- tot 100 duizend woningen, een heel stadsdeel, grotendeels betaald met overheidsgeld.’

Maar is het iets voor Nederland?

Na drie dagen Berlijn, langs politici, huisvestingsprojecten en clubs die opkomen voor huurdersbelangen, is GroenLinks-Kamerlid Smeulders er ‘nog meer van overtuigd geraakt dat ook in Nederland de marktwerking uit de huursector moet worden gehaald’. Toch ziet hij een Haagse variant op het huurdeksel niet zitten. Het puntensysteem uitbouwen voor alle huurwoningen lijkt hem zinvoller, ‘maar helaas minder makkelijk uit te leggen. Zo’n deksel is wel meteen duidelijk.’

Maar de radicaliteit, vinden de Nederlanders, werkt wel aanstekelijk. ‘Dat er een overheid is, niet ver van Nederland, die bij zulke vergaande maatregelen zegt: we doen het gewoon. Dat vind ik mooi.’

Bron: Volkskrant