Beleggen in retailvastgoed: nu of nooit?
De retailvastgoedsector is na de coronacrisis definitief veranderd. Daar is iedereen het over eens. Maar wat zijn deze veranderingen? En zijn deze voor alle soorten retailvastgoed gelijk? Met het antwoord op deze vragen wordt duidelijk wat de veranderingen voor de beleggers in retailvastgoed betekenen.
Leegstandscijfers winkels zeggen niet alles
Schrikbarend hoge leegstandscijfers in de retailsector na de coronacrisis bleven uit. Sterker nog, Locatus meldt een forse daling van de leegstand in deze sector in 2021. Gemeten in aantal panden daalde de leegstand van 7,5% aan het begin van 2021 naar 6,8% aan het eind van het jaar.
Dit is opmerkelijk, omdat de retailsector tijdens de pandemie hard is getroffen. Helaas is het herstel van de retailsector niet de reden voor deze dalende leegstand. De reden van de daling is de afname van het aantal winkelpanden. In 2021 zijn ongeveer 2.500 winkelpanden uit de voorraad onttrokken.
De grootste procentuele afname van het aantal retailpanden is geteld in de grote steden, maar buiten de winkelgebieden. In de centrumgebieden van grote steden is de leegstand slechts beperkt gedaald. Deze daalde van 8,3% aan het begin van jaar naar 8,2% nu.
Van de 16.335 winkelpanden die op 1 januari 2021 leegstonden heeft 16% een andere functie dan retail gekregen, in veel gevallen een woonfunctie.
Transformaties en nieuwe retail zijn de kansen in stadscentra
In 2021 daalden de tophuren van winkels in stadscentra flink. En vooral de huurprijzen van meters op verdiepingen en in kelders. Volgens CBRE was een daling van 50% voor deze meters niet ongewoon.
Daarom zijn transformaties van winkelmeters naar woningen, kantoren of boetiekhotels aantrekkelijker geworden. En zoals de cijfers van Locatus laten zien, gebeurt dit vooral in grote steden, buiten het kernwinkelgebied.
Naast transformatie van winkelpanden zijn er nog andere kansen in de stadscentra. De lagere huurniveaus bieden retailers de mogelijkheid om uit te breiden. En er verschijnen regelmatig nieuwe namen in de winkelstraten. Vastgoedmarkt noemt de e-tailers als voorbeeld die een fysieke winkel openen, zoals Coolblue. Maar ook de nieuwe flitsbezorger Gorillas en discountketen TK Maxx breiden hun winkelbestand uit.
CBRE verwoordt de conclusie scherp, zoals geciteerd door BNR:
“De woningnood en expansiedrift van online retailers gaat de winkelstraat er bovenop helpen.”
Ook Hans van Tellingen, directeur-eigenaar van retailadviesbureau Strabo is positief over de toekomst van de retail. Hij benadrukt dat het met de retail in wijkwinkelcentra, meubelboulevards en in kleine en middelgrote steden goed gaat. Vooral de steden die vroeger veel toeristen ontvingen hebben het zwaar. Maar ook hier zal na één of twee jaar herstel komen.
De reden is eenvoudig: een webwinkel kan het plezier van fysiek ‘winkelen’ niet vervangen. Als straks alle maatregelen voor ‘social distancing’ van tafel zijn, zullen consumenten weer enthousiast gaan winkelen.
Volgens van Tellingen is dit dan ook hét moment om in winkelvastgoed te investeren. Hij verwacht over twee jaar een opleving van de winkelstraten, en daarmee een stijging van de huren en een waardestijging van het vastgoed.
Meer weten over beleggen in vastgoed?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninvastgoed
Stadsdeelcentra moeten vernieuwen
De kansen en problematiek bij stadsdeelcentra liggen anders. Zij zijn opgezet als functionele koopmachines. Steeds minder zijn het plekken waar mensen elkaar ontmoeten en verblijven. Oorzaken zijn de leegstaande winkelruimtes, verouderde architectuur en het monofunctionele aanbod. Dit blijkt uit een onderzoek naar de levensvatbaarheid van stadsdeelcentra.
Volgens de onderzoekers geeft de coronacrisis het laatste zetje voor het einde van de traditionele stadsdeelcentra. Online winkelen en runshoppen in plaats van funshoppen is nu het beeld.
Het denkbeeld dat een stadsdeelcentrum alleen bedoeld is om te kunnen winkelen, zoals in de twintigste eeuw, is dan ook verleden tijd.
Stadsdeelcentra moeten de monofunctionaliteit doorbreken en transformeren naar multifunctionele gebieden: gebieden met een mix van wonen, werken, winkelen, ontspanning en maatschappelijke dienstverlening. De synergie in mixed-use concepten en de flexibiliteit in gebouwen leiden tot risicoreductie voor de belegger. Investeringen in mono-use vastgoed zijn vaak niet rendabel en brengen veel risico met zich mee.
Winkelgebieden moeten functioneren als een sociale ontmoetingsplek met voorzieningen die daaraan bijdragen. Alleen dan zullen zij bestand zijn tegen ontwikkelingen in de toekomst en ‘futureproof’ worden.
Beleggen met een mooi eindresultaat?
De vooruitzichten voor de retail zijn positief, zeker over één of twee jaar. De wijkwinkelcentra met de dagelijkse functies functioneren nog steeds goed. En de binnensteden en stadsdeelcentra, waar de problemen groter zijn, zijn zeker nog niet afgeschreven.
De problematiek in deze winkelgebieden is verschillend. Maar de oplossingen gaan dezelfde richting op. Diversiteit, multifunctionaliteit, functiemenging en mixed-use. Het zijn zeker geen nieuwe concepten, maar zij winnen aan kracht en belang na de coronacrisis.
Levendige winkelstraten in de binnensteden met minder fashion en meer horeca en dienstverlening. Stadsdeelcentra waar je een dag prettig kunt vertoeven. Dit kan een positieve uitkomst van de coronacrisis zijn. Al is dit niet eenvoudig om te zeggen, gezien de prijs die is betaald. Maar het biedt een perspectief en reden om retailvastgoed niet definitief af te schrijven.
