Biedt de stad dé oplossing voor het woningtekort?

Een makkelijk te onthouden aantal dat overal opduikt: één miljoen. Zoveel extra woningen zijn er tot 2030 nodig om het woningtekort op te lossen. Naast de vraag hoe zeker dit aantal is, speelt er nog een andere vraag. Namelijk waar er ruimte is voor al deze extra woningen. Is dit binnenstedelijk of buitenstedelijk? En wat heeft de voorkeur?

Één miljoen extra woningen… min of meer

Tot 2030 zijn er 900.000 woningen nodig, met daarbij oog voor betaalbaarheid, klimaatdoelstellingen, verduurzaming en mobiliteit. Dit schrijft minister Ollongren in haar brief van 2 oktober dit jaar aan de Tweede Kamer (Rijksoverheid).

In deze brief noemt de minister het woningtekort van 279.000 woningen hoog. In deze kabinetsperiode is de scherpe stijgende lijn van het woningtekort getemperd. Dit komt door de coronapandemie en de bouw van jaarlijks gemiddeld 76.000 woningen.

In oktober 2020 presenteerde het Planbureau voor de Leefomgeving scenario’s voor het aantal benodigde woningen. Daarbij ging zij nog uit van een bestaand woningtekort van 331.000 woningen. Bandbreedtes in bevolkingsgroei en aantal huishoudens leidden tot een grote bandbreedte in het benodigd aantal woningen. In de lage variant zijn er tot 2030 734.000 extra woningen nodig. In de hoge variant is dit iets meer dan anderhalf miljoen.

Het woningtekort binnen of buiten de steden oplossen?

Op dit moment is het getal van 900.000 extra woningen tot 2030 dus actueel. Dit aantal staat ingetekend in de Nationale Woonkaart van de Rijksoverheid. Hierbij ligt de focus op het binnenstedelijke gebied. De Rijksoverheid vaart de koers ‘binnenstedelijk als het kan, pas buitenstedelijk in het uiterste geval’, zoals Stadszaken het samenvat.

Het Economisch Instituut voor de Bouw ziet veel in buitenstedelijk bouwen in dit ‘uiterste geval’. Het EIB berekent dat de bouw van zo’n vijf- tot zeshonderdduizend woningen gepland staat in binnenstedelijk gebied. De locaties voor de resterende drie- tot vierhonderdduizend te bouwen woningen staan nog niet vast. Volgens het EIB komen deze waarschijnlijk in de groene ruimtes rondom de steden, aan de stadsranden. NU meldt dat het EIB voorstander is van nieuwe Vinex-wijken.

Bouwpartijen pleiten ook voor buitenstedelijk bouwen. Zij willen voornamelijk lege weilanden tot bouwlocaties maken. WoningBouwersNL denkt dat nieuwbouwprojecten buiten de steden meer kans van slagen hebben.

De Coalitie van 16 grote steden doet echter een oproep aan de formerende partijen om werk te maken van de wooncrisis in de steden. De Gemeente Nijmegen licht de position paper van de coalitie ‘Binnenstedelijk Bouwen, de stad van de toekomst staat al in de steigers’ van 15 oktober 2021 toe. In de steden moet een groot deel van de nationale woningnood worden opgelost. Nieuwbouw moet samengaan met investeren in leefbaarheid en sociale veerkracht.

Meer weten over beleggen in woningen?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninwoningen

Voor- en tegenstanders van bouwen in het groen

De discussie over binnen of buitenstedelijk bouwen gaat niet alleen om wel of niet genoeg ruimte in de steden. Het gaat voor ook om voor- en nadelen van deze opties.

In de stad bouwen zou te ingewikkeld zijn en op veel verzet stuiten. Volgens het EIB zijn binnenstedelijke locaties lastig rendabel te ontwikkelen. Dat komt vooral door de hoge kosten bij binnenstedelijk bouwen en door omwonenden. Deze kunnen de bouw met allerlei bezwaarprocedures belemmeren. Bouwen in het groen zou goedkoper en sneller zijn. En er is simpelweg meer ruimte buiten de steden dan in de steden.

Maar voor het aanleggen van een nieuwe wijk in het weiland zijn óók substantiële investeringen nodig in het bouwrijp maken van de grond en de infrastructurele ontsluiting. Op nieuwe locaties ontbreekt het voorzieningenniveau dat in steden wel aanwezig is. Tot slot is er nog het ruimtevraagstuk. Woningbouw is tenslotte niet de enige claim op de buitenruimte in Nederland.

Frisse blik op de discussie door ‘Ruimte zat in de stad’

Met het rapport van KAW ‘Ruimte zat in de stad’ krijgt de discussie misschien een duidelijkere wending. Volgens KAW kunnen in naoorlogse buurten tussen de 482.000 en 708.000 nieuwe huishoudens wonen. In deze aantallen zijn nog niet alle mogelijkheden voor verdichting en transformatie in de stad opgenomen. Inclusief deze mogelijkheden biedt bestaand stedelijk gebied voldoende ruimte voor de woonvraag van de komende twee decennia.

KAW pleit voor een maximale focus op de bestaande stad: een focus die niet alleen op de aantallen ligt. De aanpak van het woningvraagstuk moet worden gekoppeld aan persoonlijke ontwikkeling en wijkeconomie. Zo krijgen kwetsbare buurten een boost.

Een politieke keuze of meer balanceren?

PBL stelt dat binnenstedelijk bouwen vooral een politieke keuze is. Zij noemt het een misverstand dat er niet voldoende ruimte is om te bouwen in de binnensteden. Volgens PBL is binnenstedelijk bouwen echter duur en duurt het vaak lang.

De stad heeft een sterke aantrekkingskracht. Maar blijft dit zo ‘post-corona’? Meer behoefte aan een grotere woning en buitenruimte kan suburbanisatie en landelijk wonen stimuleren. Meer behoefte aan voorzieningen en werk op korte afstand kan stedelijk wonen stimuleren.

Uiteindelijk gaat het om de woonwensen van huishoudens. En deze veranderen. De vraag is dan ook of de huidige woonwensen een goede basis voor langetermijnbeleid zijn. Is het dan toch aan de overheid, bouwers en andere belanghebbenden om samen de juiste balans tussen binnenstedelijk en buitenstedelijk bouwen te vinden?