De top van de vastgoedmarkt is bereikt

Annexum, beleggen in vastgoed voor particulieren

De vastgoedbeleggingsmarkt heeft uitstekende jaren achter de rug. 2018 liet een recordvolume aan vastgoedinvesteringen zien: 20 miljard euro. Ook 2016 (13,5 miljard euro) en 2017 (19,8 miljard euro) waren vette jaren. Wordt 2019 weer een topjaar, of is de neergang ingezet? En wat gaat de rente doen? Cash vroeg het drie deskundigen.

Arjen Ouwehand, analist senior bij de Rabobank: “De kans lijkt klein dat de beleggingsmarkt in 2019 opnieuw records kan vestigen. Het meest gehoorde argument is tijd. We zitten laat in de cyclus, want het gaat al te lang te goed. Bomen groeien niet tot aan de hemel, dat is nu eenmaal de wetmatigheid van een cyclus. We kunnen of willen ons niet voorstellen dat het nog een tijd zo doorgaat.”

Huib Boissevain, CEO Annexum: “We gaan dit record niet verbeteren, omdat de activiteit terugloopt. Er zat vorig jaar een grote component woningen in de omzet. Met name in de grote steden, waar de vraag het grootst is, hebben we ‘communistische’ colleges, die een soort planeconomie aan het invoeren zijn. Dat is heel Jeuk als de overheid ook het geld verstrekt, maar dat deel van de planeconomie werkt niet zo in ons land. Dat geld moet door beleggers verstrekt worden en die trekken zich terug. Ik denk hierbij met name aan Amsterdam en Utrecht. Dat zijn de markten waar de grootste groei zit. Als je vindt dat de woningprijzen voor bijvoorbeeld de middeninkomens te hoog zijn, dan moet je het aanbod vergroten. Je moet het makkelijker maken om woningen te bouwen. Maar wat doen ze? Allerlei nieuwe regels, waardoor het onaantrekkelijker wordt om nieuwe woningen te bouwen. We staan hierdoor gewoon vier jaar stil.”

Martin van Gooswilligen, directeur van SynVest: “Ik denk dat 2019 een iets rustiger jaar zal worden dan vorig jaar. We moeten ons realiseren dat de bomen niet tot in de hemel groeien. Recordjaren worden gevolgd door jaren waarin het wat rustiger is. Daar moeten we niet te veel van schrikken.”

Hoe staat het met het aanbod op de vastgoedmarkt?

Ouwehand: “Beleggers ervaren al langere tijd een gebrek aan een geschikt product. Bij nieuwe acquisities moeten partijen daarom genoe­gen nemen met hogere prijzen en zeer scherpe aanvangsrendementen. Het alternatief is dat zij uitwijken naar andere objecten en deelmarkten. Vastgoeddienstverlener Savills wijst er bijvoor­beeld op dat steeds meer investeringen buiten de Randstad plaatsvinden. Dat hoeft niet per definitie heel risicovol te zijn, maar in eerdere perioden van hoogconjunctuur was dit een voorbode van mindere tijden. Zo past deze ontwikkeling in het beeld van een vastgoedmarkt die zich op de top bevindt en waarin de risico’s toenemen zonder een evenredige verbetering van het ren­dement.”

Boissevain: “In met name de Randstad zijn de prijzen op de woningmarkt snel geste­gen. Het aanbod droogt op. De mensen die snel wilden verkopen, hebben dat al gedaan. Er blijft vraag, maar het aan­bod blijft achter. Er komt hierdoor geen correctie op de sterk gestegen prijzen.”

Van Gooswilligen: “Ik denk dat de markt wat afgegraasd is. Het koopwaardige vastgoed neemt af en dan moet er weer nieuw aanbod komen, of moeten we wennen aan nieuwe prijzen. Tegelijkertijd zien we dat de banken op het gebied van vastgoedfinanciering de deuren dichtgegooid hebben. Als er toch financiering komt, gebeurt dat op een lager niveau.

Overzicht aanbieders beleggingsfondsen met vastgoed

Wat denkt u dat de rente de komende tijd gaat doen?

Ouwehand: “De renteontwikkeling vormt een belangrijke onzekerheid in de markt. Vooral een snelle, onverwachte rentestijging is ongewenst. Want die kan grote gevolgen hebben voor de betaalbaarheid, financierbaarheid en waarde van het vastgoed. Ook kunnen huurders erdoor in betalingsproblemen komen. In de afgelopen 35 jaar hebben we vooral gezien dat de rente (schoksgewijs) is gedaald. Daardoor kan die lage rente intussen heel vanzelfsprekend zijn gaan lijken. Al verwachten wij zelf ook dat de rente de komende jaren laag blijft, het is zeker geen van­zelfsprekendheid.”

Boissevain: “De rente blijft laag. Dat is een cruciale factor. Zolang de rente op dit niveau blijft en niet significant omhooggaat, zie ik geen reden voor lagere prijzen op de woningmarkt. Een jaar geleden waren er nog wel allerlei goeroes die verwachtten dat de rente zou stijgen, maar dat is niet gebeurd. En als de rente toch gaat stijgen, is het de vraag hoe ver die omhooggaat. Als de ren­te een klein beetje gaat stijgen, zal dat niet veel invloed hebben op de vastgoedmarkt.”

Van Gooswilligen: “De rente zal voorlopig nog wel laag blijven. Dat is voor vastgoed een positieve factor. Mensen zijn op zoek naar een stukje rendement en dan is vastgoed een categorie waarin je gerust kunt investeren. Wij gaan zelf van de zomer in Nederland een nieuw vastgoedfonds lanceren.”

Wat zijn de risico’s op verstoring van de markt zelf?

Ouwehand: “Naast  de ‘reguliere’ economische dynamiek wordt de vastgoedmarkt ook beïnvloed door externe onzekerheden. Sommige hiervan kunnen een enorme impact hebben, en meestal negatief. Zo zet de ‘America First’-agenda van president Trump de traditionele politieke en handelsrelaties onder druk. Landen worden uitgedaagd, zowel door politieke dreigementen als daadwerkelijke maatregelen. Dit beïnvloedt de status quo die in tientallen jaren is opgebouwd. Andere voorbeel­den zijn de perikelen rond de Brexit, de groeiende nationalistische gevoelens binnen Europa en de broze internationale relaties met landen als Rusland en binnen het Midden-Oosten. Het speel­veld verandert, de politieke spanning neemt toe en de uitkomsten zijn onzeker.”

Van Gooswilligen: “Op internationaal gebied is het de vraag wat er met de Brexit gaat gebeu­ren en met de handelsoorlog tussen de VS en China en tussen de VS en Europa. Dit zijn alle­maal onzekerheden, waardoor mensen gaan den­ken: Waar gaat dit heen? De economische groei in Nederland zwakt intussen af. We zitten voor de komende jaren nog steeds op een gezond per­centage van anderhalf procent. Is die afnemende groei een slechte ontwikkeling? Nee, dat denk ik niet. Ik denk dat dat juist een normale ontwikkeling is.”

Boissevain: “Het Europees Geneesmiddelenbu­reau, EMA, gaat zich vanwege de Brexit vestigen in Amsterdam. Dat betekent dat 900 medewerkers vanuit Londen naar Amsterdam verhuizen. En ik vermoed dat in hun kielzog ook de lobby­organisaties naar ons land komen. Dat zijn mensen die gewend zijn dat huizen drie keer zo duur zijn als in Amsterdam. Dit gaat extra druk op de markt zetten.”

Wat zijn alternatieve beleggingen?

Alternatieve beleggingen zijn beleggingsproducten waarvan het rendement niet één op één samenhangt met de koersontwikkelingen op traditionele obligatie- en aandelenmarkten. U kunt hierbij bijvoorbeeld beleggen in domein­namen, luxeproducten, water, whisky of wijnen. Ook de bitcoin biedt mogelijkheden om uw geld op andere manieren te doen renderen. De eerste gedocumenteerde aankoop van goe­deren met bitcoins was op 22 mei 2010, toen Loszlo Hanyecz twee pizza’s kocht voor BTC  10.000. In opril 2011 bereikt de waarde van een bitcoin (voor de eerste keer) l dollar en in december 2017 20.000 dollar. Begin februari 2018 doolde de koers tot onder de 8000 dol­lar, waarna eind juni de munt kort boven de 11.000 dollar kwam.

Een onder voorbeeld is crowdfunding. Hiermee kunnen particulieren geld lenen van andere particulieren of bedrijven. Als investeerder belegt u uw geld dan in een lening of schuld.

 

Bron: Cash


Gerelateerde artikelen