Expats schudden opnieuw de verhuurmarkt op

Begin 2018 stond het nieuws bol van expats die de huurprijzen opdreven. Nu, nog geen 3 jaar later, zorgen de expats opnieuw voor beroering op de verhuurmarkt. Door de coronacrisis blijven zij weg. Dalende huurprijzen zijn het gevolg, vooral in de grote steden. Moeten beleggers zich klaarmaken voor een ommekeer of even geduld hebben?

Expat onzichtbaar in immigratiecijfers

Volgens het CBS bedraagt het aantal internationale kenniswerkers in de periode 2016/2018 383.000. Dat is 4,2 procent van de Nederlandse beroepsbevolking. Daarvan werkt tweederde op een hoger beroepsniveau. Dat betekent dat zij zeer waarschijnlijk vooral in de hogere, vrije sector huren.

In de recente cijfers van het CBS zijn expats onderdeel van de bredere groep ‘immigranten’.  Deze groep is in zijn geheel door de coronacrisis sterk gedaald. In 2019 bedroeg het aantal nieuwe immigranten tot en met het derde kwartaal 210.476. Over dezelfde periode dit jaar is dit aantal met 46.044 gedaald naar 164.432 immigranten.

COROP gebied Groot-Amsterdam is koploper in het aantal immigranten, en in de daling daarvan. Het inwonertal in de hoofdstad daalde met bijna vierduizend in de periode maart tot juli dit jaar meldt Het Parool. Dit is het gevolg van dalende immigratie en oversterfte. Volgens Vastgoedmarkt hebben zich sinds maart 2020 in Amsterdam 88 procent minder personen vanuit het buitenland gevestigd.

Minder druk op verhuurmarkt: signalen van wegblijvende expat

Exacte cijfers over het wegblijven van de afgebakende groep expats ontbreken. Maar de makelaars, woning- en relocatie bureaus merken de effecten wel degelijk.  In een artikel van Dutchnews.nl zijn de ervaringsdeskundigen het erover eens. Er is geen sprake van een leegloop van expats, zij arriveren alleen in veel lagere aantallen.

In april was het volgens Pararius nog te vroeg is om conclusies te trekken over de invloed van de coronacrisis op de vrije sector huurmarkt. Dit derde kwartaal constateert Pararius dat het wegblijven van de expat voor verlichting op de verhuurmarkt lijkt te zorgen.

Huurwoningen in de vrije sector die vrijkomen verhuren nu minder makkelijk, doordat er minder expats op de markt zijn. Dit leidt tot meer aanbod op de markt. Een andere tendens die tot meer aanbod leidt, is het wegblijven van toeristen. Hierdoor worden woningen die eerst voor ‘short stay’ bestemd waren nu voor langere termijn aangeboden.

COVID-19 katalysator voor niet geheel onverwachte huurprijsdaling

Volgens Pararius zorgt de verlichting op de verhuurmarkt tot daling van de gemiddelde landelijke verhuurprijs in de vrije sector. Dit is voor het eerst in zes jaar. In het derde kwartaal van 2020 constateerde zij een daling van 0,4% ten opzichte van een jaar geleden.

Deze daling  is volgens Pararius niet geheel onverwacht. De huurstijging was in het laatste kwartaal van 2019 al gering. En in het eerste kwartaal was de landelijke huurprijsstijging het kleinst sinds het tweede kwartaal 2015. De daling van de huurprijzen in de grote steden in het vorige kwartaal was echter voor het eerst in lange tijd.

Bron: Pararius huurmonitor Q3 2020

Dat gold niet alleen in de grote steden. Ook in de middelgrote steden dalen nu de huurprijzen.

• Grote steden: Amsterdam (-5,9%), Den Haag (-1,5%), Utrecht (-2,9%), Eindhoven (-7,1%), Rotterdam (+0,6%)
• Middelgrote steden: Alkmaar (-2,5%), Amstelveen (-7,8%), Breda (-2,6%), Bussum (-8,5%), Delft (-5,5%), Dordrecht (-10%), Haarlem (-7,1%), Hoofddorp (-10,3%), Leiden (-5,8%), Schiedam (-3,1%) en Zeist (-1%)  Enschede (-3%), Groningen (-1,6%).

Veel van deze steden staan op de lijst van het CBS van 20 steden waar 70% van de expats wonen die te vinden is op Beheershop.

Volgens Pararius directeur De Groot bestaat er een grens aan de enorme stijging van de verhuurprijzen. Op een gegeven moment kunnen en willen de woningzoekenden de hoge huurprijzen niet meer betalen. “COVID-19 lijkt een katalysator te zijn geweest voor de huidige prijsdaling”, zegt De Groot.

Duurste steden en steden met veel expats dalen het sterkst

De daling is het sterkst in de duurste provincie: Noord-Holland. In deze provincie wordt het COROP gebied Groot Amsterdam (o.a. Amsterdam, Amstelveen en Hoofddorp) het hardst getroffen.

Amsterdam is met € 22,09 per vierkante meter per maand de duurste stad in Nederland om te huren. In alle Amsterdamse stadsdelen ligt de vierkantemeterprijs ruim boven het landelijk gemiddelde van € 16,56. De huurprijzen dalen het sterkst in het duurste stadsdeel Centrum (€ 23,70 per vierkante meter, -8,4%).

Als gehele stad is de huurprijsdaling in Eindhoven met -7,1% het grootst. Eindhoven is een stad met veel grote bedrijven die expats aantrekken. De gemiddelde huurprijs bedraagt hier €13,72 per vierkante meter per maand. Dit  ligt onder het landelijke gemiddelde van € 16,56.

Cijfers CBS: expats beïnvloeden een deel van de verhuurmarkt

Het onderzoek van Pararius is gebaseerd op 14.375 woningen die in het afgelopen kwartaal via Pararius zijn verhuurd. Van de 450.000 bezoekers die maandelijks de website bezoeken is 20% expat. Dit verklaart de tendens die zij constateren.

Dit verklaart het verschil met de cijfers van het CBS.  Daaruit blijkt dat de vrije sector huren in juli 2020 met 3% zijn gestegen ten opzichte van een jaar geleden. Deze stijging is minder dan vorig jaar. Toen bedroeg deze 3,3%. De huren van de sociale huurwoningen bij woningcorporaties stegen met 2,7%  het sterkst sinds 2014. Dit is vooral het gevolg van de hogere inflatie.

Expat-effect sneller omkeerbaar dan corona-effect?

Nederland is een aantrekkelijk land voor expats en expats zullen terugkomen, maar dat kan nog wel tot volgend jaar duren. Het is de vraag of zij de tophuren dan weer willen betalen. COVID-19 is een katalysator die naar verwachting ook op de langere termijn gevolgen heeft voor de economie. Een stijgende werkloosheid en minder bestedingsruimte zijn het vooruitzicht. De cijfers van het CBS zijn nog positief. Maar zij laten wel zien dat de huurprijsstijging in de vrije sector dit jaar iets minder groot is dan vorig jaar. Het is afwachten of de cijfers in juli 2021 een sterker corona-effect laten zien.

Verhuurmarkt op lange termijn niet los te zien van koopmarkt

Raboresearch voorziet dat dit de koopmarkt van woningen zal beïnvloeden. Pararius directeur De Groot voegt toe dat koopwoningen die langer te koop staan, tijdelijk op de verhuurmarkt terecht kunnen komen. Dit zal de verhuurprijzen verder drukken. Aan de andere kant, de krapte op de woningmarkt zal blijven bestaan. Koopwoningen worden duurder en de leeneisen strenger. Hierdoor is het kopen van een woning niet eenvoudig en kan de vraag naar huurwoningen in de vrije sector toenemen.

Bron: Beheershop |  CBS | DutchNews | Het Parool | Pararius | Raboresearch | Vastgoedmarkt