Huurverhoging winkels is niet zwart-wit

Hoog Catharijne Utrecht

Onzekerheid over de toekomst, hoge energieprijzen en een forse inflatie houden iedereen bezig. De oorlog in Oekraïne raakt ondernemers, beleggers en consumenten. Maar retailers lijken extra bezorgd. De reden is de jaarlijkse huurprijsindexering. Deze volgt de inflatie en die is op dit moment hoog.

Winkeliers vrezen dan ook een forse huurverhoging. De oproep van de Raad Nederlandse Detailhandel (RND) tot huurbevriezing valt niet overal even goed. Een verhaal met twee kanten.

RND roept op tot huurbevriezing winkels

Eind april riep de RND verhuurders op om dit jaar de huren van winkels niet te verhogen. Dit meldt Nu.

In het merendeel van de huurcontracten in de retail mag de huur jaarlijks met het prijsindexcijfer worden verhoogd. Volgens De Ondernemer kijkt de verhuurder normaal gesproken voor de indexatie naar het indexcijfer vier maanden voor de indexeringsdatum. En dat is (dit jaar) het moment dat de inflatie erg hoog is. Dat is het gevolg van de oorlog in Oekraïne en de stijgende prijzen van vooral energie en brandstof.

De belangrijkste reden voor de oproep van de RND is de financieel verzwakte positie van ondernemers door de coronacrisis. Veel winkeliers hebben zich door corona noodgedwongen in de schulden gestoken. Vanaf oktober dit jaar moeten winkeliers deze schuld met rente, die oploopt tot 4 procent, gaan terugbetalen. De RND stelt dat veel winkeliers hierdoor onvoldoende financiële ruimte hebben om een sterke huurprijsstijging te betalen.

Nuancering door vastgoedbeleggers

Op BNR waarschuwt vastgoedadviseur Colliers dat de komende tijd de huren van winkels fors omhoog gaan. Dit kan vaak met 6 procent of meer zijn. Ook beleggers bevestigen dat er een verhoging aan zit te komen. En zij nuanceren het beeld dat de RND schetst.

Directeur Judith Norbart van beleggersclub IVBN wijst op de relatie met de omzet. Inflatie leidt namelijk tot meer omzet, en dus is het logisch dat ook de huurprijs de inflatie volgt. Of het nu het herstel na de coronacrisis is of de inflatie, de recente CBS-cijfers laten een stijgende omzet zien. In februari steeg de omzet in de detailhandel met 16,5 procent ten opzicht van februari 2021. In maart dit jaar was deze stijging 9 procent.

Norbart stelt ook dat het onduidelijk is in hoeveel gevallen de inflatie wordt doorberekend in de huurprijs. En het is nog onzeker of de inflatie fors zal blijven.

Tot slot wijst Norbart op de grote verschillen in de retailsector. Deze kun je niet over een kam scheren. Supermarkten hebben tijdens corona ongekend goede tijden beleefd, terwijl andere bedrijven het zwaar hadden.

Wereldhave bevestigt dit beeld. Deze winkelbelegger verwacht dat het overgrote deel van zijn huurders de stijging ‘goed kan dragen’. Supermarkten, belangrijke huurders van Wereldhave, boekten bijvoorbeeld een recordomzet tijdens corona.

Meer weten over beleggen in vastgoed?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninvastgoed 

Eenzijdige actie op verkeerde moment

De timing van de oproep van de RND verbaast Huib Boissevain, directeur van Annexum. Er is nog niks gebeurd met de huurprijzen. Maar de winkeliers verhogen wel de prijzen van hun producten.

Ook de eenzijdige houding van RND hekelt Boissevain. Aan de kant van de belegger zijn er ook verplichtingen. In de Telegraaf, terug te lezen op de Annexum site, illustreert hij de eenzijdigheid van de oproep van de RND als volgt:

“Als het goed gaat met de retail, denk je dan dat ze aanbieden om dubbele huur te betalen? Ik dacht het niet.”

Vastgoedmakelaar Jan van Ekris uit Boskoop wijst naar de financiële crisis van 2008. Toen hadden veel verhuurders te maken met leegstand, terwijl de vaste kosten doorliepen. Winkeliers boden toen ook niet aan om de belegger te helpen. Die 6% huurverhoging is niet meer dan een compensatie voor de inflatie waarmee pandeigenaren ook te maken hebben. Hun rendement wordt er geen cent beter van.”

Boissevain vindt het verzoek van de RND aan verhuurders hetzelfde als winkeliers vragen om hun prijzen niet te verhogen omdat de consument het zo zwaar heeft.

Maar tegelijk benadrukt de vastgoedinvesteerder dat investeerders bereid zijn om te helpen. De huurkorting die veel beleggers tijdens de coronacrisis gaven is daar een goed voorbeeld van. Om tot dit soort maatregelen te komen vragen beleggers inzicht in de situatie, zoals omzetcijfers. Maar, spreekt Boissevain uit ervaring, “als we daar om vragen, dan verdampt de vraag om de huur niet te verhogen ineens weer”.

Oproep tot ondernemerschap

De oproep van de RND tot huurbevriezing is veel verhuurders in het verkeerde keelgat geschoten. Ook vastgoedadviseurs wijzen op de eenzijdige visie van de RND. Beleggers hebben tijdens de coronacrisis laten zien bereid te zijn te helpen. Maar dit kan niet bij elke tegenwind. Tenslotte is er ook nog zoiets als ondernemerschap en ondernemersrisico.

En als dit ondernemerschap te zwaar is en het ondernemersrisico te groot, wiens taak is het dan om bij te springen? Is dit de taak van de vastgoedbelegger? Het is niet te hopen dat deze straks ook in de retail, vergelijkbaar met de woningmarkt, ingezet wordt om de winkel draaiende te houden.


Gerelateerde artikelen