Is de woningmarkt op dit moment wel te voorspellen?

We willen het allemaal weten: wat gebeurt er met de woningmarkt? Is er sprake van een tijdelijk briesje of van een structurele afkoeling? Het is lastig te voorspellen, want er zijn veel factoren die dit bepalen. Van huizenprijzen, aantallen verkopen en hypotheekaanvragen, tot oorlog en inflatie. Deskundigen wagen zich er voorzichtig aan. Hoe zien zij de toekomst van de woningmarkt?

Laagste aantal woningtransacties sinds zes jaar

Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster daalde in het eerste kwartaal van dit jaar het aantal woningtransacties. Met 43.923 woningen die van eigenaar wisselden, was dit 34,1 procent minder dan een jaar eerder, en daarmee het laagste aantal in zes jaar.

Toch schommelden de cijfers het afgelopen kwartaal flink. In januari was de daling 42,7 procent, in februari 16 procent en in maart 37,3 procent, ten opzichte van een jaar eerder.

Ook de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars (NVM) ervaart een daling. De NVM verkocht in het eerste kwartaal van dit jaar bijna 29.000 woningen. Dit is bijna 19 procent minder dan vorig jaar en 18 procent minder dan in het laatste kwartaal van 2021.

Vergeleken met vorig jaar constateert het NVM nauwelijks tot geen verschil in de verkooptijd van verkochte woningen. Deze schommelt al vier kwartalen tussen de tweeëntwintig en vierentwintig dagen. Het aantal aangeboden woningen ligt in vergelijking met een jaar geleden ruim 4 procent lager. Maar in vergelijking met een kwartaal eerder, toch 10 procent hoger.

Hoogste stijging verkoopprijzen eerste kwartaal met lichte maandelijkse daling

De verkoopprijzen van huizen liepen in het eerste kwartaal van dit jaar wel verder op. Bestaande koopwoningen waren gemiddeld 20,3 procent duurder dan een jaar eerder. Dat is de grootste stijging sinds het begin van de meting. In de loop van het kwartaal nam de prijsstijging iets af: van 21,1 procent in januari tot 19,5 procent in maart.

Het NVM registreert in het eerste kwartaal een mindere stijging van de verkoopprijs. Zij melden een stijging van 13,7 procent ten opzichte van het eerste kwartaal vorig jaar. Vergeleken met het vorige kwartaal zijn de verkoopprijzen bij de NVM makelaars met 2,1 procent gedaald. Dit beeld blijkt niet uit de cijfers van het CBS.

Geen grote fluctuaties in hypotheekaanvragen voor aankoop nieuwe woning

Over het eerste kwartaal van dit jaar meldde HDN (Hypotheken Data Netwerk) een indrukwekkende stijging van hypotheekaanvragen vergeleken met een jaar eerder. De stijging bedroeg 37,1 procent. Dit kwam vooral door over- en bijsluitingen als reactie op de aangekondigde rentestijgingen.

De cijfers voor uitsluitend hypotheken voor de aankoop van een nieuwe woning, laten geen grote fluctuaties zien. In 2020 deden kopers gemiddeld 25.000 aanvragen per maand. In 2021 daalde dit naar 22.200 aanvragen per maand. En in 2022 staat dit aantal op gemiddeld 24.000 per maand.

De Gelderlander concludeert dat er iets meer huizen worden verkocht dan afgelopen jaar. Het HDN concludeert dat de hypotheekmarkt voor de aankoop van een woning op peil blijft. Dit ondanks de druk op de woningmarkt.

Meer weten over beleggen in woningen?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninwoningen

Voorzichtige uitspraken door rentestijging, inflatie en oorlog

Uiteenlopende cijfers en verschillende vergelijkingen leiden tot voorzichtige conclusies van deskundigen.

NVM-voorzitter Onno Hoes stelt het volgende: “Er lijkt een lichte bries te waaien door de oververhitte woningmarkt.” Hij vindt het nog te vroeg om conclusies te trekken over de invloed van de oorlog in Oekraïne, de stijgende hypotheekrente en hogere energiekosten.

Makelaar Lana Gerssen, ook voorzitter van de NVM-vakgroep Wonen, spreekt van een momentopname. Zij benadrukt dat kopers nog altijd bijzonder weinig te kiezen hebben, maar zegt ook dat ‘de algemene gekte wat af lijkt te nemen’.

Door de maximale benutting van hypotheken, stijgende rente en inflatie kan het merendeel van de huizenkopers niet méér besteden op de koopwoningmarkt. Dit sterkt ABN Amro-econoom en woningmarktdeskundige Philip Bokeloh in de gedachte dat de grote prijsstijgingen verleden tijd zijn. Maar ook hij is van mening dat zeker met de oorlog in Oekraïne de toekomst zich moeilijk laat voorspellen.

In de Woningmarktmonitor van ABN Amro voorziet Bokeloh de volgende ontwikkelingen:

‘‘In 2022 zal het aantal woningaankopen verder dalen, namelijk met 15 procent. Voor 2023 is stabilisatie de verwachting. Deze cijfers zijn naar beneden bijgesteld van 10 naar 5 procent. De huizenprijzen stijgen dit jaar nog met 12,5 procent en volgend jaar met 5 procent. De hypotheekrente stijgt weer na jaren van daling, maar blijft historisch laag.’’

BNR meldt daarbij dat deskundigen niet uitsluiten dat veel huishoudens grote financiële beslissingen, zoals het kopen van een huis, voor zich uitschuiven. Redenen zijn de hoge inflatie en de toegenomen economische onzekerheid door de oorlog in Oekraïne.

Pas bij een zware economische recessie dalen de prijzen

De oplopende rente zal ook het tempo waarmee de huizenprijzen oplopen op den duur afremmen. Maar een prijsdaling ligt niet in de verwachting.

Het oplopen van de hypotheekrente gaat volgens de economen vooral ten koste van de betaalbaarheid van woningen. En dat maakt het nog lastiger een betaalbaar huis te vinden.

Ook president Klaas Knot van De Nederlandsche Bank vindt de woningmarkt heel lastig te voorspellen. Voorzichtig stelt hij geen crash te verwachten, maar wel dat de stijging zal afkoelen.

Huizenprijzen gaan vaak pas echt hard dalen in een zware economische recessie.

En niet te vergeten de regulering van de woningmarkt door de minister

Stijging van energieprijzen en inflatie, stijgende hypotheekrente en een oorlog. En daarnaast woonminister Hugo de Jonge die druk bezig is om de woningmarkt te sturen en te reguleren.

Fiscale maatregelen voor onder andere starters en beleggers en de bouwproductie beïnvloeden ook de toekomst van de woningmarkt. Dit geheel van uiteenlopende en complexe factoren maakt het voorspellen van de toekomst van de woningmarkt vooralsnog niet eenvoudig.