Is hotelvastgoed op lange termijn winnende beleggingscategorie?

De impact van het coronavirus leidt tot een hotelcrisis die nog nooit eerder in deze omvang is voorgekomen. Het wordt een slecht boekjaar voor exploitanten en banken zijn terughoudender met het financieren van nieuwe hotelbeleggingen. Het ligt in de lijn der verwachting dat de marktwaarde van hotelvastgoed wat zal dalen. Als de situatie tot na het zomerseizoen duurt, gaan er ongetwijfeld hoteliers failliet.

Joost Mees, Head of Hotels Benelux, van Colliers in Vastgoedmarkt: “Rijkere particuliere investeerders en hotelexploitanten vullen die gaten graag op, vooral in steden ‘met een goede hotelmarkt’. Hotels in landelijke gebieden zijn het meest kwetsbaar nu en zullen her en der hun deuren moeten sluiten.” Toch is Mees positief over de lange termijn: “Hoe lang deze crisis ook duurt, op de lange termijn zal globaal toerisme zich herstellen naar het oude niveau en kunnen hotels wel eens een winnende beleggingscategorie binnen het vastgoed worden.”

Ook verwacht hij een aantal heronderhandelingen over huurniveaus en garanties en nieuwe clausules in huurcontracten, waarbij er minder huur wordt betaald tijdens bijvoorbeeld een pandemie. Mees stelt dat het aannemelijk is dat bepaalde operators hun vastgoed of hotels die ze in de portefeuille hebben, naar de markt zullen brengen omdat ze geld nodig hebben. “Grotere beleggingsfondsen zullen gaan winkelen tegen lagere prijzen, al verwacht ik niet dat de prijzen heel sterk zullen afnemen. Tot slot verwacht ik dat er alternatieve financiers zullen opstaan nu banken een stap terug doen.”

Geen financiering voor hotel- en winkelbeleggingen door crisis

Financieel advieskantoor Asset Partners deed onderzoek onder vastgoedfinanciers uit binnen- en buitenland. Het blijkt dat vastgoedfinanciers door de coronacrisis amper geld willen steken in hotel- en winkelbeleggingen. Ook is de rente verhoogd en neemt de doorlooptijd van aanvragen toe. Van de 21 ondervraagde banken en 9 alternatieve financiers in binnen- en buitenland geeft 90 procent aan open te zijn, maar het merendeel richt zich op bestaande klanten en aanvragen met de hoogste kwaliteit.

Gijs Elting van Asset Partners in Vastgoedmarkt: “Voor winkel-, leisure- en hotelvastgoed is eigenlijk geen enkele partij meer open”. Voor aanvragen die bij banken worden afgewezen, zijn er wel alternatieven volgens Elting. “Het goede nieuws is dat er de laatste jaren veel alternatieve financiers zijn bijgekomen, met meer risicobereidheid. Zij rekenen weliswaar een hogere rente dan de reguliere banken maar kunnen voor een deel van de getroffen beleggers wel een alternatief zijn”.

Vrijwel alle banken hebben hun rente verhoogd, met een plus van 40 tot 70 basispunten ten opzichte van een maand geleden. Ook de kapitaalmarktrente is gestegen sinds de uitbraak van de coronacrisis. Dit komt door een verhoging van de liquiditeitsopslagen, een interne risico-opslag van banken die betrekking heeft op hun financieringskosten. De doorlooptijd van aanvragen is inmiddels opgelopen tot al gauw vier maanden. Vastgoedfinanciers zijn vooral druk met verzoeken van vastgoedbeleggers die geen huurbetalingen meer ontvangen, zij vragen om uitstel van aflossing. Daarnaast zijn taxateurs en notarissen minder beschikbaar, dat zorgt ook voor vertraging.

Terugval vastgoedmarkt niet uitsluitend door corona

Uit de nieuwste cijfers van internationaal adviseur Cushman & Wakefield blijkt in welke mate corona in het eerste kwartaal van dit jaar impact heeft op de vastgoedmarkt. Uit analyse blijkt dat ten opzichte van het eerste kwartaal in 2019, de ingebruikname van de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt met respectievelijk 21 procent en 28 procent is gedaald. In maart was de daling het hoogst met respectievelijk 33 procent en 45 procent. De terugval is niet alleen aan corona toe te schrijven. De lagere ingebruiknamecijfers in januari en februari komen door schaarste aan beschikbaar kwalitatief hoogwaardig aanbod op de populaire kantoorlocaties. De krimp in maart is daarentegen wel duidelijk sterker geweest dan in de voorgaande maanden.

Frank van der Sluys, Head of Market Intelligence Cushman & Wakefield: “Op sommige markten stonden de seinen al op rood en de veranderingen die er op stapel stonden zullen nu versneld worden doorgezet en blijvend zijn. Denk daarbij aan kleinere kernwinkelgebieden of kantorenmarkten in randgemeenten.”

Daar waar de seinen op groen stonden is de verwachting dat de impact tijdelijk zal zijn, zoals op de hotelmarkt in kernsteden of op logistieke hotspots. Organisaties anticipeerden sinds 2015 op groei, de coronacrisis brengt voorlopig een einde aan deze trend. Het investeringsformule komt naar verwachting in 2020 uit op € 17 miljard, vorig jaar was dat € 23,5 miljard. Cushman & Wakefield verwachtte voor de coronacrisis al een flinke daling van het investeringsformule als gevolg van het schaarse beleggingsaanbod.

1,2 miljoen minder werkplekken nodig

Om een nieuwe opwaartse curve van het coronavirus tegen te gaan lijkt de zogeheten anderhalvemetereconomie de nieuwe norm te gaan worden. De afstandsregels hebben een forse impact op het aantal beschikbare werkplekken op kantoor. Voor een gemiddelde werkomgeving geldt dat zes op de tien bureaus tijdelijk niet bruikbaar zijn. Dat betekent dat er op korte en wellicht ook langere termijn, circa 1,2 miljoen minder werkplekken op kantoren nodig zijn. Dit concludeert vastgoedadviseur Colliers International.

Om inzicht te geven in de kantoorcapaciteit heeft Colliers een calculator ontwikkeld, waarmee het aantal bruikbare werkplekken en het aantal medewerkers kan worden berekend dat veilig tegelijkertijd op het kantoor kan werken. Jordy Kleemans van vastgoedadviseur Savills zegt in Vastgoedmarkt dat de anderhalvemetereconomie ervoor gaat zorgen dat flexibel werken versneld van de grond komt. In de ruimtelijke omgeving vertaalt zich dat naar meer menging van wonen en werken, ook binnen gebouwen zoals bijvoorbeeld op de Zuidas. “Deze trend van functiemenging, kantoren naast appartementen bijvoorbeeld, gaat versnellen. Kantoorbeleggers worden gebouwbeleggers, waarbij zij verschillende typen huurders hebben”, aldus Kleemans.

Dit is een samengesteld artikel op basis van meerdere bronnen.

Bron: Colliers International | Cushman & Wakefield | Vastgoedmarkt