Staat flexibiliteit de flexwoningen in de weg?
Flexwoningen, tijdelijke woningen, flexhuizen. Het zijn allemaal termen voor eenzelfde doel: zo snel mogelijk woningen bijbouwen. Maar net als de reguliere woningbouw, gaat de bouw van flexwoningen te traag. Hoe komt dit? En moet dit instrument al overboord of zijn er nog mogelijkheden om de ambities toch te halen?
Flexwonen: snel bouwen voor spoedzoekers
De vorige minister van Wonen, Kajsa Ollongren, pleitte in 2019 voor bevordering van de flexibele woningvoorraad. Zij kwam met de ‘Stimuleringsaanpak Flexwonen’.
Flexwonen staat voor verschillende soorten tijdelijke woonoplossingen. Kenmerkend is het tijdelijke karakter van tenminste één van de volgende aspecten:
- de woning zelf;
- de bewoning (via het gebruik van een tijdelijk huurcontract);
- het tijdelijk gebruik van de locatie waarop een woning wordt geplaatst.
Het gaat hierbij om nieuwbouw- of transformatiewoningen. En het zijn vaak kleine woningen.
Met flexwoningen kan de woningvoorraad relatief snel worden uitgebreid. Het bouwproces kan vaak sneller. De woningen worden gedeeltelijk in de fabriek gebouwd. En er kunnen locaties en gebouwen worden gebruikt die geen woonbestemming hebben.
Flexwonen biedt een oplossing voor mensen die snel huisvesting nodig hebben, maar daar niet jaren op kunnen wachten. Spoedzoekers heten deze mensen.
Extra inspanningen voor flexwoningen
Onderdeel van de groei naar 100.000 woningen per jaar is de realisatie van 15.000 flexwoningen en 15.000 woningen door transformatie. Minister de Jonge versnelt deze ambitie met verschillende maatregelen.
Er is een ‘Taskforce versnelling tijdelijke huisvesting’ ingesteld. Zij spoort snel te realiseren projecten op. En zij helpt medeoverheden, woningcorporaties en andere partijen bij het snel aanpakken van struikelblokken.
Daarnaast stelt het Kabinet in 2022 100 miljoen euro beschikbaar voor het versnellen van de realisatie van flexwoningen. De minister gaat ook prestatieafspraken maken met de regio’s en de gemeenten over het aandeel transformatie en flexwoningen in de woningbouwopgave.
En afgelopen september heeft de minister het Rijksvastgoedbedrijf opdracht gegeven de aanbesteding te starten voor de aanschaf van 2.000 flexwoningen.
Meer weten over beleggen in vastgoed?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninvastgoed
Waar loopt de bouw van flexwoningen op vast?
Wat maakt het realiseren van flexhuizen zo lastig, dat al deze extra inspanningen nodig zijn?
Die vraag onderzocht het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL). Afgelopen zomer verkenden zij de kansen en obstakels bij het realisatieproces van flexwoningen. Uit gesprekken met gemeenten, bouwers en exploitanten van verschillende flexwoonprojecten kwamen de volgende obstakels naar voren:
- het vinden van geschikte locaties;
- financiële onzekerheden;
- problemen met capaciteit bij gemeenten of corporaties.
De onderzoekers van het PBL noemen tijdelijke woningen een onzekere investering. Ten eerste is het niet duidelijk hoelang de woningen zullen meegaan. Ten tweede is het niet zeker of ze ergens mogen blijven staan. En als ze weg moeten, is het de vraag of ze verplaatst mogen worden en zo ja, waarheen dan. Daarom is er voor bijna elk flexwoonproject een zoektocht naar investeerders nodig die de risico’s willen dragen.
Het vinden van geschikte locaties is ook voor de reguliere woningmarkt en andere vastgoedsectoren een uitdaging. Maar het Binnenlands Bestuur meldt dat dit volgens het PBL voor flexwoning net wat lastiger is. Het type flexwoner en de dichtheid van de flexwoningen moeten goed in een gebied passen.
Ook de capaciteit bij gemeenten of corporaties is een knelpunt dat niet alleen bij flexwoningen speelt. Gemeenten en woningcorporaties hebben simpelweg niet genoeg medewerkers om alle projecten te begeleiden.
Goede bedoelde stimulans kan verkeerd uitpakken
De extra inspanningen voor de realisatie van flexhuizen brengen risico’s met zich mee. Door te versnellen kunnen projecten wel eerder van de grond komen. Maar bewoners van flexwoningen hebben ook na de bouw aandacht nodig. De verhuur en het beheer van flexwoningen wordt vaak onderschat. Vooral bij de huisvesting van kwetsbare groepen en bij hoge mutatiegraden. Onzorgvuldig opgezette projecten kunnen leiden tot onprettige woonsituaties en (verdere) stigmatisering van het flexwonen.
Het PBL ziet dat politieke en maatschappelijke discussies de besluitvorming rondom flexwonen vertragen. Net zoals bezwaren van omwonenden. Deze zijn vaak gebaseerd op het imago van eerdere flexwoonprojecten.
De beste oplossing is het goede voorbeeld
Meer geld, een grote aanbesteding, ondersteuning en snellere procedures. Deze maatregelen van de Rijksoverheid moeten de bouw van flexwoningen versnellen. Ook gemeenten zoeken oplossingen. Zij rekken bijvoorbeeld de exploitatietermijn op om de woningen rendabel te maken. Of ze gaan inzetten op specifieke doelgroepen, zodat sociale budgetten de gaten in de businesscase kunnen dichten.
Maar het zijn oplossingen met een risico. En zij verbeteren niet het imago van de flexhuizen. En daar ligt een groot deel van de oplossing. Het is voor de ontwikkeling van flexwoningen van groot belang dat er succesvolle projecten worden gerealiseerd. Goede voorbeeldprojecten van flexwonen zijn nu hard nodig. Want alleen dan volgen er misschien meer.
