Voor de WOZ-cap lijkt ‘uitstel is afstel’ niet op te gaan

Niet alleen woningeigenaren kijken ieder jaar met argusogen naar de opgave Waardering Onroerende Zaken (WOZ). Ook voor huurders is de WOZ van belang. Want deze telt mee bij het bepalen van de maximaal toegestane huurprijs. Invoering van de WOZ-cap per 1 januari 2022 beperkt deze invloed. De gevolgen voor de woningmarkt zijn fiks. Maar zijn dat wel de beoogde gevolgen? En wat betekent dit voor de particuliere woningbelegger?

De WOZ-cap: maximering aandeel WOZ-punten in woningwaardering

Vorig jaar deed Minister Ollongren het voorstel om het aandeel van de WOZ in het woningwaarderingsstelsel (WWS) te maximeren tot 33% van het totale puntenaantal (Rijksoverheid). Deze regeling, die een vorm van huurbescherming is, zou in oktober 2021 ingaan. Vastgoedmarkt meldt dat op verzoek van de vaste Kamercommissie voor Binnenlandse Zaken de minister de invoering heeft uitgesteld tot in elk geval 1 januari 2022.

Met de maatregel wil de minister voldoende betaalbare huurwoningen en voldoende woningen binnen de sociale huurvoorraad behouden. Het ministerie van Binnenlandse Zaken heeft het aantal woningen dat door de maatregel wordt beïnvloed berekend:

• Ruim 23.000 huurwoningen blijven bestemd voor sociale huur
• Ongeveer 15.000 huurwoningen in de vrije sector komen terug naar de sociale sector

De discussies of dit resultaat ook tot verlichting op de woningmarkt zorgt, worden al sinds vorig jaar fel gevoerd. Deze zijn met recent onderzoek weer nieuw leven ingeblazen.

Belegger vreest verliesgevende exploitaties

Bij beleggers heerst er veel weerzin tegen de maatregel. De beleggers vrezen directe huurverlagingen, maar ook indirecte dalende huren na mutatie van de huurder. Zij vrezen ook het terugvallen van al geliberaliseerde huurwoningen tot onder de liberalisatiegrens.

Het risico van plotseling verliesgevende exploitaties op de beleggingsmarkt is dan ook groot. Hielkema & Co wees hier september vorig jaar al op, na internetconsultatie over de maatregel. Het risico op onrendabele exploitaties geldt ook voor recente aankopen of nieuwe ontwikkelingen waarbij gerekend is met markthuren.

Bovendien is er het risico dat de verhuurdersheffing de exploitatie nog verder drukt. Beleggers met meer dan vijftig huurwoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens moeten waarschijnlijk verhuurderheffing betalen (Belastingdienst).

Beleggers zien de ingreep dan ook als een beperking van hun eigendomsrecht. Overheidsmaatregelen die leiden tot een verliesgevende exploitatie of het ontbreken van elk rendement zijn in strijd met het eigendomsrecht.

Meer weten over beleggen in woningen?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninwoningen

Meer krapte en minder doorstroming op de woningmarkt

Vastgoed Belang wees vorig jaar zomer al op de negatieve effecten van de maatregel voor de woningmarkt. Door de maatregel krimpt het al te kleine middensegment nog verder. Hierdoor neemt de krapte op de woningmarkt toe in plaats van af. Dit remt de doorstroming op de woningmarkt.

Minister Ollongren liet Stec Groep en Brink onderzoek doen naar de gevolgen van huurregulering. De conclusies zijn in lijn met de bezwaren van een jaar geleden.

• Een meer structurele regulering heeft een sterker negatief effect op de beschikbaarheid van (potentiële) middenhuurwoningen dan een tijdelijke regulering.
• Verdergaande regulering heeft een sterker negatief effect op de beschikbaarheid van woningen en op de nieuwbouwproductie.
• De nieuwbouwproductie van woningen in het middensegment neemt door huurprijsregulering al op korte termijn af. Projecten zijn minder snel sluitend en worden waar mogelijk heroverwogen en opnieuw ontworpen.
• Brink wijst ook nog op mogelijk strategisch gedrag van verhuurders als reactie op de huurprijsregulering. Door renovatie of verduurzaming kan een woning alsnog in de vrije sector blijven.

Uitzonderingen voor een ‘complex dilemma’

De minister concludeert dat er sprake is van een complex dilemma:

”Strengere regulering leidt tot een verbetering van de betaalbaarheid op korte termijn, maar vermindert de investeringsbereidheid van beleggers en daarmee de beschikbaarheid van woningen op de (middel)lange termijn.”

Het voorstel zoals het er nu ligt omvat dan ook nog enkele uitzonderingen. De WOZ-cap geldt niet voor sociale huurwoningen onder de 142 punten (een huurprijs van 752 euro per maand), maar alleen voor sociale huurwoningen die dichter bij de liberalisatiegrens liggen.

Nieuwbouwwoningen verdienen ook een uitzondering. En de WOZ-maximalisering in de vrije sector gaat pas in als er een nieuwe huurder komt. De Woonbond ziet het liefst dat de minister alle uitzonderingen schrapt.

WOZ-cap inzet bij kabinetsformatie?

Dat de WOZ-cap er komt, leek lange tijd bijna zeker. Totdat het uitstel tot 1 januari 2022 bekend werd. De Woonbond wijst op een uitspraak van voormalig directeur van de Woonbond, Paulus Jansen. Volgens hem is het uitstel van de regeling te danken aan ‘politieke spelletjes’ van de VVD.

Huib Hielkema verwoordt het iets diplomatieker. Volgens hem heeft het uitstel te maken met de kabinetsformatie waarin D66 en VVD de hoofdrol spelen.

Het is dus niet ondenkbaar dat de WOZ-cap het wisselgeld in de onderhandelingen over een regeerakkoord wordt. Leidt uitstel dan toch tot afstel?